전세금 10 반환 - jeonsegeum 10 banhwan

그리고 계약기간 종료 3개월전에 수차례 전화 및 부동산을 통하여 전세 계약 해지를 하고자 의사표시를 하였습니다만, 임대인이 전세입자를 구하지 못하므로 인해, 전세금 상환을 받지 못하여 약 2개월 동안 이사를 하지 못하고 있다가, 임대인이 전세입자를 구한이후, 2022년 11월 15일에 이사를 하게 되었습니다,

2. 그로인해 약 2개월 동안 이사를 하지 못함으로서 은행 전세 대출금 이자 약 2백 만원을 제가 부담하였습니다, 임대인에게 이자금액을 달라고 하였으나 그동안 집을 비우지 않고 살고 있었기 때문에 줄수가 없다고 합니다

① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013.8.13>

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(소명)하여야 한다. <개정 2013.8.13>

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항·제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다.

1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판

2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판

3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판

4. 임차권등기명령의 집행

④ 임차권등기명령의 신청을 기각(기각)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(항고)할 수 있다.

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013.8.13>

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.

“임대차 계약기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않습니다. 집주인은 새로운 세입자가 들어와야 돈을 준다며 기다리라고만 했습니다. 때문에 이사도 못가고 기다리던 중 갑자기 새로운 세입자를 찾았다며 급히 나가라고 합니다. 이사 준비도 못했는데 무조건 급히 나가야 하나요?”

계약기간이 끝나도 전세금을 돌려주지 않다가 갑자기 새로운 세입자를 찾았다며 급히 집을 비우라는 집주인 때문에 마음 고생하는 세입자들이 수두룩하다. 집주인의 사정 때문에 이사 나가지 못하다가 갑작스러운 퇴거통보를 받는 경우는 간단치 않은 상황이다.

7일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “세입자의 명도의무와 집주인의 전세보증금 반환의무는 동시이행 관계”라며 “전세계약 기간이 끝났음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않았다면 세입자에게도 집을 비울 의무가 사라진다”고 말했다. 이어 “집주인이 전세 기간이 끝난 후라도 돈을 돌려줬다면 동시이행관계에 따라 세입자도 집을 비워야 한다”고 부연했다.

만약 집주인의 뒤늦은 전세금반환으로 이사 준비를 하지 못한 상황이라면 세입자는 어떻게 대처해야 할까.

엄 변호사는 “집주인이 전세금을 돌려줬으니 바로 나가라는 경우도 있다”며 “그러나 집주인의 잘못으로 이사 준비가 늦어진 것이 명확하기에 합의를 통해 이사 준비 기간을 설정하는 것이 최선”이라고 말했다. 이어 “집주인은 건물을 비워달라는 취지의 명도소송을 제기해도 평균 4개월 이상 걸리기 때문에 쉽게 소송을 제기하지 않는 게 현실이다”고 귀띔했다.

한편 전세금을 돌려받기 어려운 상황에서는 세입자가 미리 법적 절차를 밟아야 상황을 비교적 안정적으로 대처할 수 있다.

엄 변호사는 “전세계약 기간이 끝나갈 때는 집주인에게 계약을 갱신할 뜻이 없다는 의사를 표시해야 계약이 끝난 것으로 본다”며 “계약이 끝나야 세입자가 임차권등기명령 신청이나 전세금반환소송을 제기할 수 있기 때문”이라고 말했다. 이어 “전세보증금을 돌려받지 못했더라도 새로이 이사할 곳을 찾으려는 노력은 계속해야 한다”고 당부했다.

임차권등기명령이란 이사 후에도 세입자의 지위가 유지되는 제도다. 전세금반환소송이란 계약이 끝났음에도 임대차보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.

법도 자체통계에 따르면 전세금을 못 받은 상태에서 이사해야 할 때 신청하는 임차권등기명령 신청비율은 100%에 육박하는 것으로 나타났다.

엄 변호사는 “임차권등기명령과 소송을 진행하겠다는 내용증명만으로도 집주인에게 심리적인 압박을 줄 수 있다”며 “이 과정에서 집주인 스스로 전세보증금을 돌려주는 경우도 많다”고 귀띔했다. 이어 “집주인이 소송 전에 전세보증금을 돌려줬다면 준비 중이던 소송을 취하하고 임차권등기명령은 해제해야 한다”고 말했다.

인녕하세요 세입자 만기시 전세 보증금에서 10프로선지금해서 이사갈집을 미리 구하게하는 부동산 관례가있는데 만약 10프로 선지급을 못해줄시(법적으로 지급않해도된다고)하는데 못해주고 계약기간에 세입자가 못나간다고 할시 어떤 조치가 가능하나요?

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이성재 변호사

LEE 법률사무소

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

위의 관례는 관습이라고 보기 어렵고 법적으로 반드시 하여야 하는 것은 아니고 보증금의 반환 의무는 목적물의 반환과 동시이행 관계이므로, 위 금원을 지급 하지 않았다고 하여 임차인이 목적물 반환을 합법적으로 거부할 수 없습니다. 참고가 되길 바랍니다.

기사내용 요약

법적으론 의무 없지만 관례로 굳어져
선반환하면 '확실한 퇴거 의사'로 읽혀
분쟁 피하기 위해 대출 받아 내주기도

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 최근 세입자를 내보내고 본인 소유 아파트로 이사한 A씨는 자금 조달이 원활하지 않아 진땀을 흘려야 했습니다. 세입자가 보증금의 10%를 미리 내달라고 요구했기 때문입니다.

기존 세입자를 내보내고 새로운 세입자와 계약을 했다면 새 계약을 통해 계약금을 받았으니 그 돈을 건네면 됐겠지만, 그게 아니기에 목돈 마련이 어렵다고 했더니 "그럼 못 나가는 거죠, 뭐"라는 대답을 들었답니다. 과거 본인이 전세살이를 할 때는 그런 관례가 없었는데 의아하면서도, 이사 일정이 꼬일 것을 염려한 A씨는 어쩔 수 없이 마이너스 통장을 뚫어 수천만원을 미리 내줘야 했습니다.

전세기간 만료 이전 세입자에게 이사갈 집을 구하라고 보증금의 일부를 미리 내주는 관례가 있습니다. 언제 굳어진 관습인지는 정확하지 않지만, 일선 공인중개사들의 말을 종합하면 전셋값이 급등하면서 전세보증금 액수가 커지자 도의상 생긴 관례라고 합니다.

KB부동산 통계에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 지난 4월 기준 6억7570만원입니다. 2020년 1월까지만 해도 4억7796만원이었는데, 그 해 7월 계약갱신청구권과 전월세상한제 등 새 임대차법이 도입되면서 2021년 1월엔 5억8827만원, 2022년 4월엔 6억원대 후반까지 치솟았습니다.

평균값의 전셋집을 얻으려 해도 계약금으로 7000만원에 가까운 목돈이 필요하다보니 이사를 나가는 데 애로사항이 많고, 새 집 구하기가 수월치 않아 임대인 간 임차인의 갈등이 불거지다보니 임대인이 먼저 보증금 명목으로 일부를 미리 내주기 시작했다는 겁니다.

다만 이 같은 관례는 순전히 임대인의 편의 제공일 뿐 법률적으로는 아무런 의무가 없습니다. 계약 종료일에 세입자가 퇴거함과 동시에 보증금을 반환하는 것이 원칙입니다. 하지만 현장에서는 임대인측 공인중개사도 임대인에게 일부 선반환을 장려하고 있습니다. 왜 그럴까요?

임대차3법이 도입되면서 임차인이 계약 만료일에 맞춰 퇴거하기로 했더라도 이를 번복하고 계약갱신청구권을 행사하는 등 계약 당사자들 간 분쟁이 워낙 많아지다보니 그렇다는 설명입니다. 일부를 미리 주면 세입자가 계약연장이 없다는 뜻을 확실하게 밝힌 것이 되기 때문에 선지급이 일종의 안전장치가 된다는 것입니다.

세입자의 주거 보호라는 취지로 도입된 임대차3법은 전셋값 급등과 임대인과 임차인 간 불필요한 갈등을 유발했다는 지적을 받고 있습니다.

윤석열 정부는 임대차3법에 대해 폐지를 포함한 근본적 검토를 공약했고, 최근 취임한 원희룡 국토교통부 장관도 인사청문회에서 "폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다는 생각"이라고 밝혔습니다.

법 개정 사항이기 때문에 더불어민주당이 다수를 차지하는 여소야대 상황에서 전면 폐지가 쉽지는 않을 전망입니다. 집값을 조금 올리는 착한 집주인에게는 보유세를 깎아주는 등의 인센티브 제도를 도입할 가능성이 높아보이는데요. 새 정부가 임대차법을 어느 정도까지 손질할지 여부가 주목됩니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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