재건축 절차 소요시간 - jaegeonchug jeolcha soyosigan

아파트 재건축 절차와 단계별 소요기간 & 구입시기

부동산에 관심이 있으시다면 한번쯤 찾아보셨을 법한 재건축아파트! 그런데 아파트 재건축의 절차는 어떻게 되고 사업단계 별 소요기간(단계별 년수)은 어떻게 되는지 알고 계신가요? 그렇다면 언제쯤 투자해야(구입해야) 될까요?

재건축 예정인 성수동 동아아파트 가격추이입니다.


어마무시하게 올랐죠? 2년 전 4억 선이던 53제곱미터 아파트가 현재 7억에 매물이 나왔네요.

국토교통부에서 실거래가를 확인해보니 7월에 6억4천5백만원에 거래가 되었군요. 사실 동아아파트는 재건축만 된다면 더할나위 없는 아파트랍니다. 서울숲 / 한강 바로 옆 + 뚝섬(2호선) 서울숲역(분당선) 더블역세 + 강남접근성 높음 + 문화센터 근접 + 이마트 옆 등등 참 좋은 곳이죠.

그런데! 동아아파트는 아직!
조합설립 전인 재건축 '예정'단계
아파트라는 사실!

아직 추진위도 구성되지 않고 조합설립인가도 떨어지지 않았는데, 벌써 이만큼이나 오르다니... 도대체 재건축 아파트 구입시기는 언제로 잡아야 할까요?


본격적으로 재건축 절차 및 단계별 소요기간 그리고 각 단계에 대해 간략하게 설명해 드리겠습니다. 

재건축 절차 및 기간(8.9년)
<부동산 114 자료>

1. 계획(기본&정비) : 24개월
2. 추진위 구성 : 12개월
3. 조합설립인가 : 13개월
4. 사업시행인가 : 9개월
5. 관리처분인가 이후 : 49개월

부동산 114의 통계에 따르면 아파트 재건축은 기본계획수립 이후 입주까지 총 107개월(8.91년)이라는 긴 시간이 걸립니다.


단계별로 무리없이 정상적으로 진행된 아파트의 평균값이니, 실제로는 더 걸린다고 보는게 좋을 것 같습니다. 더구나 5층 이하의 저밀도 아파트 위주의 통계(2000년 이후 통계이므로)이기에 현재 5층 이상의 재건축 아파트는 더 오래걸린다고 보는게 좋겠죠^^;

구입시기와 관련해서 전문가들은 관리처분인가 이후(행정절차는 끝남) 구입하는 것이 리스크를 줄이고 입주시기를 예측할 수 있기에 적합하다고 합니다. 하지만, 이미 그 시기가 되면 가격이 오를만큼 올라 투자가치는 떨어지죠.


성수동 동아아파트만 보더라도 정비계획 수립단계임에도 불구하고 많이 올랐으니까요(하지만 이 시점에서 투자하는건 금물!)


보통은 사업시행인가가 되면 70% 이상은 진행되었다고 보기 때문에 사업시행인가 시점에 구입하거나 아니면 리스크를 안고 가더라도 투자가치를 높이려면 조합설립인가가 떨어진 이후 시점에 구매하는 것도 괜찮을 것 같습니다.

아파트 재건축의 첫번째 관문인 안전진단입니다. 성수동 동아아파트가 바로 이 안전진단(사실은 예비 안전진단)의 단계에 접어든 곳이죠.


구조안전성 평가란 건물의 기울기, 침하, 콘크리트의 내하력, 균열, 부식 등 아파트 구조에 관한 것으로 여기에 문제가 있을 경우 바로 E등급인 재건축 사유에 해당하게 됩니다.

추진위원회란 조합이 설립되기 전 정비단계부터 사업의 전반적인 준비를 위한 위원회입니다. 과거 이권을 위해 다수의 추진위원회가 난립하는 등 문제가 발생함에 따라 법제화하여 현재에는 시장(군수)의 승인을 받은 1개의 추진위만 구성되어 운영됩니다.


향후 조합이 설립되면 모든 업무를 조합에 인계하고 추진위원회는 해산하게 됩니다.

조합은 법인으로서 정비사업의 시행자입니다. 따라서 정비사업에 관한 권리.의무의 주체가 되죠. (조합설립)추진위원회로 부터 업무를 인수인계 받은 시점부터 준공 및 입주하여 조합이 청산될 때 까지 재개발의 전반을 시행하게 됩니다.


특히 어떤 건설사에서 시공할지 조합설립 이후 시공사를 정하게 되는데, 공개경쟁입찰 혹은 제한경쟁입찰의 방법으로 선정합니다. 아파트의 브랜드가 여기서 결정되는거죠^^;

사업시행인가는 주택이용계획 / 복리시설규모 / 배치 등 정비사업 일체에 관한 내용을 최종적으로 확정하는 행정절차를 말합니다. 즉, 사업시행인가까지 왔다면 이미 7부 능선은 넘었다고 보시면 되고 사업시행인가가 완료되었다면 행정적 절차는 거의 완료되었다고 보시면 됩니다.


계획을 수립하고, 조합을 설립하여 시공사를 선정한 후 최종적으로 국가의 허락을 받는거죠.

이제 행정적 절차는 거의 완료가 됩니다. 우리가 잘 알고 있는 일반분양이 여기서 시작되는거죠~


아! 일반 분양 전 조합원이 출자한 재산의 가치를 산정하게 되는데, 기존 재건축아파트의 평수와 대지지분등을 고려해 새로운 아파트를 분양해주는거죠(조합원분양) 여기서 시공사와 조합에서 아파트의 분양가를 결정합니다.


조합원 세대를 제외한 나머지 세대에 대한 일반분양이 시작되어 분양을 시작하면서 철거 및 준공을 하게 됩니다. 철거 및 준공 공사기간을 포함하여 약 4년간의 시간이 걸리지만, 여기선 이미 행정절차가 완료됐고 공사만 진행하면 되는 단계랍니다.

부동산대책 이후 여전히 아파트 가격은 내림세를 보이지 않고, 분양되는 아파트 역시 분양가 고공행진을 이어가고 있는 시점에서 재건축 아파트에 관심이 가는건 어찌보면 당연한 일인 것 같아요.


그런데 막상 재건축 단계나 소요기간 투자시기에 관해선 잘 모르는게 일반적이랍니다.


부디 이번 포스팅이 이 글을 읽는 여러분에게 도움이 되길 바라며 이만 줄입니다 :D

※재개발 : 도시정비사업의 일환으로 정비기반시설(상하수도, 전기 등) 열악한 주거환경 개선 및 상권활성화를 위한 정비사업
※재건축 : 공동주택 밀집지역(아파트 빌라 등)의 주거환경 개선을 위한 사업