소규모 재건축사업 가이드라인 - sogyumo jaegeonchugsa-eob gaideulain

< 소규모재건축 사업 요건 >

- 「도시 및 주거환경정비법」제2조제7호의 주택단지로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역

▸ 해당 사업시행구역의 면적이 1만㎡미만일 것

▸ 노후. 불량건축물의 수가 해당사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

▸ 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것

< 업무처리기준 목적 >

- 이 기준은「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 서울특별시에서 추진되는 소규모재건축사업에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

- 이 기준은 소규모재건축사업의 관련 규정과 정합성을 유지함을 원칙으로 하고, 사업의 신속한 추진 및 활성화를 목표로 한다.

< 업무처리기준 적용범위 >

-「소규모주택정비법」에 의해 소규모재건축사업 시행과 관련하여 사업계획을 수립 하는 사업시행자와 관련 협의 및 심의, 사업시행계획을 인가하는 행정기관의 장은 이 기준을 따라야 한다.

-「소규모주택정비법」,「도시 및 주거환경 정비법」,「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등 관련 규정에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 본 업무처리기준을 따른다.

- 관련 규정이 개정된 경우는 개정된 규정을 따른다.

서울특별시 소규모재건축사업 업무처리기준(2021.06.03)

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정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업

사업대상지역

주택단지로서 아래의 요건을 모두 충족한 지역에서 시행 가능

① 사업면적

1만㎡ 미만 (해당 사업시행구역 면적)

② 기존주택 수

200세대 미만 (주택단지 내 공동주택 등)

③ 주택 노후도

노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체건축물 수의 2/3 이상

노후·불량건축물의 기준은 해당 지자체 조례에 따름

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 시행령 제3조(소규모주택정비사업 대상 지역)

사업시행자

• 토지등소유자가 직접 시행 (토지등소유자가 20명 미만인 경우)
• 인가받은 조합(토지등소유자의 80%이상, 토지면적 2/3이상 소유자 동의 필요)이 직접 시행
• 토지등소유자 또는 인가받은 조합이 시장·군수등/LH등/건설업자 등과 공동시행
  (단, 조합이 공동시행 시 해당 조합원의 과반수 동의 필요)

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조(소규모주택정비사업의 시행자)

추진절차

사업혜택

소규모 주택정비 사업이란?

도심 내 노후된 소규모 주택의 주거환경을 개선하여 주거생활의 질을 향상시키기 위한 사업 입니다.

소규모 주택정비사업의 종류

소규모 주택정비사업의 비교

소규모 주택정비사업 활성화를 위한 특례

소규모 재건축 사업의 경우「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법」제48조에 따른 건축규제 완화 규정은 동법 제18조제1항제1호의 취약주택 정비사업만 해당됨

자율주택 정비사업

노후 단독·다세대 밀집지역에서 10필지 내외를 통합 개발하여 다양한 저층주거(다세대, 연립, 저층아파트)를 조성하는 주민 주도형 주택 정비사업 입니다.

사업대상지역

• 도시활력증진지역 개발사업의 시행구역
• 지구단위계획구역
• 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비예정구역·정비구역 해제지역
• 주거환경개선사업의 정비구역
• 도시재생활성화 지역

사업요건

• 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
• 해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 미만일 것
  ※ 건축위원회 심의를 거칠 경우 80% 추가 가능
  1) 단독주택인 경우 : 10호(18호)
  2 )연립주택, 다세대주택인 경우 : 20세대(36세대)
  3 )단독주택과 연립주택‧다세대주택이 혼재된 경우 : 20채
  (단독주택의 호수와 연립주택‧다세대주택의 세대수를 합한 수 (36채)

추진절차

1. 01

   사업성 분석

2. 02

   주민합의체 구성(전원동의)

3. 03

   건축심의(필요시 통합심의)

4. 04

   사업시행계획인가

1. 05

   공사착공

2. 06

   준공

사업의 장점

• 건축인·허가만으로 사업착수 가능(구역지정, 조합인가 등 불필요)
• 짧은 사업기간
• 다양한 주거형태 구성과 통합개발에 따른 지상층 여유공간 확보가능(주차장, 주민공동시설 설치 등)

가로주택 정비사업

가로로 둘러싸인 지역을 대상으로 기존 기반시설과 가로망을 유지하면서 소규모로 노후주택을 정비하기 위해 도입된 블록단위 소규모 정비사업

사업대상지역

• 1만㎡미만의 가로구역(도시계획 도로로 둘러싸인 구역), 해당 지역을 통과하는 도로(4m이하인 도로는 제외)가 설치되어 있지 아니한 구역

  ※도시계획도로로 둘러싸인 구역 : 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공용지, 공용주차장, 너비 6m이상 건축법상 도로일 경우 도시계획 도로로 인정

사업요건

• 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
• 해당 사업시행구역 내 기존 주택의 호수 또는 세대수가 다음 기준 이상일 것
  1) 단독주택인 경우 : 10호
  2) 공동주택인 경우 : 20세대
  3) 단독주택과 공동주택이 혼재된 경우 : 20채(단독+공동주택 세대수 합)

진행절차

1. 01

   조합설립인가신청

2. 02

   조합설립인가

3. 03

   건축심의

4. 04

   분양공고 및 매도청구

5. 05

   사업시행계획인가(관리처분계획내용포함)

1. 06

   공사착공

2. 07

   준공인가

3. 08

   이전고시

4. 9

   청산

소규모 재건축 사업

정비기반시설이 양호한 지역에서 노후된 공동주택 단지를 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 정비사업

사업대상지역

• 「도시 및 주거환경 정비법」제2조제7호의 주택단지로서 소규모 재건축 요건을 충족한 지역

◎ 주택단지의 정의
▶「주택법」에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설·복리시설을 건설한 일단의 토지
▶「건축법」에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지 등

사업요건

• 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것
• 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역의 전체 건축물 수의 3분의 2이상일 것
• 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것

추진절차

1. 01

   조합설립인가신청

2. 02

   조합설립인가

3. 03

   건축심의

4. 04

   분양공고 및 매도청구

5. 05

   사업시행계획인가(관리처분계획내용포함)

1. 06

   공사착공

2. 07

   준공인가

3. 08

   이전고시

4. 9

   청산

사업의 장점

「도시 및 주거환경정비법」상 재건축과 달리 안전진단 및 구역지정, 관리처분계획인가 등 추진절차가 간소화 되어 빠른 사업 추진가능