임대차계약 만료 전 해지 - imdaechagyeyag manlyo jeon haeji

임대인과 임차인 사이에 임대차계약을 체결하였을 경우 원칙적으로 그 기간을 엄격하게 준수해야 하고 일방적인 요구에 의해 계약을 해지하기 어렵습니다.

그러나 임대차 기간 도중 임대인 또는 임차인이 다양한 사유들로 인해 계약을 유지하기 어려워 중도해지하길 원하는 경우들이 빈번하게 발생하곤 합니다.

이 때 쌍방 간에 합의가 되지 않는다면 임차인이 중도해지를 원할 경우에는 남은 기간 동안의 월차임을 모두 지급할 수밖에 없고 임대인이 중도해지를 원할 경우에는 임차인을 상대로 명도소송을 제기해야 하는데 특별한 사정이 없는 한 패소판결을 받게 될 것입니다.

다만, 법률상으로 중도해지가 가능한 사유들이 발생한다면 계약기간이 만료되기 전에도 적법하게 중도해지를 요청할 수 있는데, 오늘은 이렇듯 임대차계약기간 만료 전 중도해지를 할 수 있는 사유 내지 방법에 대해 상세히 설명해드리고자 합니다.

​

민법, 임대차보호법 등 법률의 규정에 따른 중도해지를 일방이 요구할 경우 갑작스런 임대차 계약해지 통보를 받은 타방이 임대인이라면 보증금을 반환해주어야 하고 임차인이라면 임차건물에서 퇴거해야 하기 때문에 심히 당혹스럽고 난감할 수밖에 없으므로, 쌍방 모두 임대차계약의 중도해지나 계약파기가 가능한 법정사유들을 평소 명확히 파악하여 충분히 대비해두는 것이 바람직하다고 볼 것입니다.

우선 임차인이 임대차계약을 중도해지 할 수 있는 사유들을 정리해보면 다음과 같습니다.

❶ 계약기간을 정하지 않거나 묵시적 갱신이 된 경우

❷ 매매, 경매 등으로 임대인이 변경된 경우

❸ 쌍방 간 중도해지에 관한 특약을 해둔 경우

❹ 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하여 임차목적을 달성하기 어려워진 경우

❺ 임차건물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 임차목적을 달성하기 어려워진 경우

주택임대차보호법 제6조에 의할 때 임대인이 계약만료 전 6개월~1개월전까지, 임차인이 1개월전까지 상대방에게 갱신거절의 의사표시를 하지 않는 경우 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주됩니다.

참고로, 주택임대차보호법 개정으로 인해 2020년 12월 10일 이후 최초로 계약되거나 갱신되는 임대차부터는 갱신거절의 종기가 만료 1개월 전이 아닌 2개월 전까지로 변경되기 떄문에, 임대인의 경우 계약기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인의 경우 계약기간 만료 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하여야 묵시적 갱신을 차단할 수 있습니다.

​

주택임대차의 경우 임차인은 묵시적 갱신이 이루어지더라도 주택임대차보호법 제6조의2에 근거하여 언제든지 계약을 해지할 수 있고 그 효력은 해지통보후 3개월이 지난 후 발생합니다. ​

이에 반해 임대인은 묵시적 갱신시에도 중도해지가 불가능하여 연장된 기간을 모두 채운 후에야 계약해지가 가능한데, 이는 주택임대차보호법의 입법취지가 약자인 임차인의 두터운 보호에 있기 때문입니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

임대차계약 기간만료전 중도해지 방법, 중도해지가능사유

계약기간을 정하지 않은 경우에도 당연히 일방의 의사에 따른 임대차계약의 중도해지가 가능한데, 다만 이 경우 위 묵시적 갱신시 계약해지 조항을 유추하여 해지통보일로부터 3개월 경과 후 효력이 발생하는 것으로 보아야 할 것입니다.

다음으로, 임대인의 변경이 있으면 임차인의 중도계약해지가 가능한데, 이와 관련하여 대법원[2001다64615]은 “대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.” 라고 판시한 바 있습니다.

결국, 대법원은 임대인이 변경된 경우 잔여 임대기간에도 불구하고 임차인의 일방적인 계약해지가 가능하다는 입장을 분명하게 견지하고 있으므로, 건물의 매매나 경매를 이유로 임대인이 변경되는 과정에서 임대인이 기존에 있던 임차인에게 해지를 요청하더라도 임차인이 원하지 않으면 임차건물에서 퇴거하지 않아도 됨은 물론이거니와 새로운 임대인과 법률관계를 맺는 것을 원치 않는다면 중도계약해지 후 퇴거도 가능합니다.

​

다음으로, 임대차 계약 체결 당시 중도해지가 가능한 사유들을 쌍방이 합의하여 계약서에 명시해 둔 경우 해당 사유가 발생하면 적법하게 중도해지가 가능한데, 이는 계약자치의 원칙에 따라 일반적으로 강행법규에 반하지 않는 한 법률 규정보다 당사자 간 약정사항이 우선하기 때문입니다.

다음으로, 임대인이 임차인의 의사에 반하는 보존행위를 하여 임차목적을 달성하기 어려워진 경우에도 아리 민법 제625조에 근거하여 임차인의 의사에 따라 일방적인 중도해지가 가능합니다.

민법 제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권) 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.

예를 들어, 상가건물의 전기 시설에 중대한 하자가 발견되어 그 수리에 1년 정도가 소요될 것으로 예상될 경우, 정상적인 전기 사용 없이 영업을 하기 어려운 임차인으로서는 도저히 수리가 완료될 때까지 기다릴 수가 없기 때문에, 임차인의 반대에도 불구하고 임대인이 보존행위의 일환으로 전기공사를 강행하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인의 중도해지가 가능한 것입니다.

다음으로, 임차인의 과실 없이 임대차 목적물의 일부가 멸실되어 임차목적을 달성하기 어려운 경우에도 임차인의 중도계약해지가 가능합니다.

임대차계약 기간만료전 중도해지 방법, 중도해지가능사유

​

임차목적물의 일부가 임차인의 과실과 무관하게 멸실되는 등으로 정상적인 사용, 수익이 어려워지게 될 경우 임차인은 민법 제627조 제1항에 근거하여 그 부분에 대한 차임감액을 청구할 수 있고 만일 잔존 부분만으로 목적달성이 어려워지게 될 경우라면 민법 제627조 제2항에 근거하여 중도계약해지가 가능합니다.

민법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권) ① 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

② 전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

따라서, 화재 등 사고로 인해 임차목적물 일부가 멸실된 상황에서는 원칙적으로 임차인은 임대인에게 차임의 일부를 감액해달라고 요구할 수 있으나, 멸실되고 남은 부분만으로 거주나 영업을 하기 불가능한 상태가 된다면 계약해지 후 퇴거하는 것도 가능합니다.

임대인이 임대차계약을 중도해지 할 수 있는 사유들을 정리해보면 다음과 같습니다.

❶ 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대했을 경우

❷ 임차인이 주택임대차의 경우 2회분, 상가건물임대차의 경우 3회분 이상 차임을 연체하고 있을 경우

❸ 임차인이 임차목적물을 계약내용과 다른 용도로 사용할 경우

❹ 임차인이 파산선고를 받은 경우

​

임차인은 임대인의 동의를 받지 않고 임차권을 양도한다거나 임대목적물을 전대할 수 없으며, 이를 위반할 경우 임대인은 아래 민법 제629조에 근거하여 잔여계약기간에도 불구하고 일방적인 계약해지통보가 가능한데, 임대인의 동의 없는 임차권 양도나 전대가 이루어질 경우 임대인 입장에서는 전혀 예상치 못한 사람이 사실상 임차인 행세를 하게 되는 것이므로 계약의 중도해지가 가능하도록 한 것입니다.

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

다음으로, 주택임차인은 2기, 상가건물임차인은 3기에 달하는 차임을 연체할 경우 임대인의 중도해지가 가능한데, 이는 임대차의 중도계약해지가 발생하는 가장 빈번한 사유로서 그로 인한 법적분쟁이 자주 발생하곤 합니다.

계약이 갱신되기 전의 연체차임과 갱신 후의 연체차임을 합산한 금액이 위 기수에 이르게 되면 임대인의 중도해지가 가능합니다.

임대차계약 기간만료전 중도해지 방법, 중도해지가능사유

​

상가건물임대차에서 3기에 이르는 차임이 연체되기 전에 임대인이 변경되었을 경우 이미 발생한 연체차임채권에 별도로 채권양도의 요건을 갖춰 양도하지 않은 이상은 신규 임대인에 대하여 3기에 달하는 차임을 연체했어야만 계약해지가 가능한데, 이에 대하여 대법원[2008다3022]은 “임대인의 지위가 승계되는 경우 승계 이전에 이미 3기 이상의 차임이 연체된 것을 이유로 임대인 지위를 양수한 승계인이 임대차계약을 해지할 수 있다는 것이나, 임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상의 차임액에 달하여야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있는 것이다.” 라고 판시한 바 있습니다.

해지가능한 차임연체가 발생되어 있는 상황에서 임대인이 계약해지를 하지 않고 임대료를 이의 없이 수령하여 해지가능한 차임연체액 이하가 되었다면 그 이후로는 다시 해지가능한 연체차임에 도달해야만 계약해지가 가능하다는 사실도 숙지하시길 바랍니다.

다음으로, 임차인이 임차목적물을 계약내용과 다른 용도로 사용할 경우 중도해지가 가능하고, 임차인이 파산선고를 받은 경우 민법 제637조에 따른 임대인의 중도계약해지가 가능한데, 다만 쌍방은 상대방에 대해 계약해지로 인해 발생한 손해의 배상을 청구하지 못한다고 규정하고 있는바, 임차인이 파산한다는 것은 경제적 여력이 상실되었다는 의미로서 차후 월차임 지급이 사실상 어렵게 되므로 임대인의 중도계약해지를 인정하고 있는 것입니다.

민법 제637조(임차인의 파산과 해지통고) ① 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다.

② 전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.

지금까지 설명드린 사유 이외에도, 법률에는 명시되어 있지 않지만 일반적으로 임대차 관계에서 관행적으로 준수해야 할 의무나 쌍방 간 합의에 의해 정해진 특약사항 등을 일방이 이행하지 않을 경우에도 중도해지가 가능할 수 있습니다.

임대차계약을 중도해지하는 방법으로는 구두나 전화통화, 문자메시지 등으로도 가능하지만 “내용증명”을 통해 하는 것이 바람직합니다.

우체국을 통해 공적인 확인을 받는 내용증명으로 해지통보를 하지 않을 경우 추후 분쟁이 발생했을 시 상대방이 계약해지 통보를 명확하게 인지하지 못하였다는 항변을 해올 수 있기 때문입니다.

또한, 내용증명을 통해 임대차 계약해지의 의사표시를 할 때에는 중도해지에 대한 사유와 해지 의사 내용, 임차보증금 반환에 대한 내용 등이 반드시 포함되도록 내용증명을 작성해야 할 것입니다.

마지막으로 드리고 싶은 말씀은, 임대차계약은 임대인과 임차인 사이의 약속이므로 가급적 계약을 끝까지 이행하는 것이 바람직하며, 부득이 중도해지가 필요하다면 법률적인 조치를 통한 해결에 앞서 서로 간의 원만한 협의을 통해 해결하려는 노력이 선행되어야 할 것입니다.

임대차계약 기간만료전 중도해지 방법, 중도해지가능사유

​

지금까지 임대차 관계에서 약정한 계약기간이 만료되기 전에 중도해지가 가능한 사유들에 대해 상세하게 검토해보았습니다.

확인해보신 바와 같이 약정한 계약기간에도 불구하고 중도해지가 가능한 다양한 사유들이 존재하기 때문에 자칫 법정해지사유가 발생하여 크나큰 경제적 손실을 보지 않도록 각별히 유념해야 할 것입니다.

실제 임대차 계약 중도해지와 관련한 분쟁이 발생하여 구체적이고 심도 있는 법률상담이 시급하게 필요하신 분들은 리걸클리닉 센터(공익무료상담: 02-552-7790)로 전화주시면 담당변호사가 언제든 직접 친절하게 답변하여 드립니다.

아무리 분하고 억울한 일을 겪어 경제적, 적신적 피해가 발생하고 있다 할지라도 “법”은 어떠한 적극적인 대응도 없이 침묵하고 있는 자들에 대해서는 아무런 보호도 해줄 수 없는 만큼, 내 소중한 재산권이나 인격권이 누군가로 인해 부당하게 침해당하고 있다면 망설임 없이 신속하게 법률적인 조치들을 취해나감으로써 당당하게 그 권리를 되찾으시길 바랍니다.