전세, 월세 보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 소송을 하기 전, 반드시 임차권 등기명령을 해야 한다는 말 많이 들으셨을 것입니다. 기본적인 절차입니다. 이걸 해두지 않고 그냥 이사를 가게 되면 그동안은 그곳에 주민등록을 해서 실제로 살고 있던 임차인이라 보호받았던, 다른 사람 모두에게 "이 곳을 점유할 권리"를 주장할 대항력과 보증금을 집주인의 다른 채권보다 몇 순위 먼저 돌려받을 수 있는(항상 1순위는 아닙니다) 우선변제권이 사라지거든요. 그런데 이 임차권등기명령을 할 때도 타이밍이 필요하다는 사실 알고 계셨나요? 무작정 신청서를 접수해서는 안 되는 이유, 지금부터 알려드리겠습니다. 임차권등기명령신청 집주인이 보증금을 돌려주지 않겠다는 말을 듣고, 법적 절차를 신속하게 밟아야 한다는 부담감에 신청서부터 제출하시면 안 됩니다. 먼저 계약해지부터 통보해야 합니다. 길면 임대차계약 만료일 3달 전, 짧으면 3주 전까지 통보하시면 되는데요. 통상적으로는 3주 전보다는 1달 전에 합니다. 3개월 전에 집 주인이 "나가라"는 말을 하지 않고(보통 보증금 안 주는 집주인이 이러는 경우는 잘 없긴 합니다.) 이 기간 안에 지금 살고 있는 집을 나가겠다는 표시를 하지 않으면 계약이 자동으로 연장됩니다. 이 계약해지통보는 말이나 전화로 해도 되는데요. 이때 꼭 녹음을 해두시고, 문자나 카톡, 내용증명으로 이 계약해지 내용을 반드시 "텍스트"로 보내두셔야 합니다. 최대한 명확하게요. 해지통보를 하시는 날짜 및 계약 연장을 하지 않는 주택의 주소를 꼭 밝히시는 것이 법적으로 후환이 없습니다. 효과100% 타이밍 통보 후 계약이 해지된 시점입니다. 묵시적 갱신 중이라면 "계약 해지 통보 후 3개월"이 된 시점에 신청서를 접수하시는 것이 가장 좋습니다! 이때 왜 굳이 3개월이어야 하냐고요? 묵시적 갱신 중이라면 임차인이 당장 나갈 수도 있다는 예상을 임대인이 할 수 없기 때문에, 후속으로 올 세입자를 찾을 시간을 줘야 하거든요. 나는 당장 보증금을 받지 못해 발만 구르고 있는데, 집주인 사정은 다 봐주라니 좀 부당하다 싶겠지만요. 그러나 임대차보증금은 "고액 채권"이기도 합니다. 상당수 집주인이 새 임차인을 구해야 그 보증금을 받고 기존 임차인에게 채무를 갚을 수 있는 경우가 많습니다. 따라서 반드시 임차권등기명령을 해야 할 3개월 전에 해지 의사를 밝히셔야 하고요. 지정된 날짜에 임대차계약을 종료하겠다고 해도, 바로 보증금을 줄 수 없는 집주인이 뜬금없이 묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다. 계약 종료일 1달 전에 해지통보를 하신 뒤 임대인이 보증금을 못 주겠다고 해서 새 집을 구하지 않고 기존 집에 머무르고 있는 경우 말이죠. 이때는 1개월이 지났다고 바로 임차권등기명령을 접수하지 않는 것이 좋습니다. 2달 더 기다리신 후 신청서 접수하세요. 뭐든 하자는 없는 것이 좋으니, 임대차 계약서상에 명시된 날짜에 바로 해지하고 새 집으로 가기를 원하신다면 1개월 전에는 꼭 내용증명을 보내시는 것이 좋겠습니다. 정말 꿈에 그리던 집이 나왔는데... 요즘 임대차계약을 맺을 때 [전입신고와 확정일자] 놓치시는 분 거의 없습니다. 안그래도 약자인 세입자가 받는 불이익이 너무 크니까요. 그러나 보증금을 받지 못하는 상황에서 임차권등기명령을 하기 전 곧바로 새 집에 전입신고를 하시는 것은 더 생각해보시기 바랍니다. 기존 집에서 보호받던 대항력과 우선변제권이 사라지게 되니까요. 따라서 이왕이면 당장 이사를 가시기보다는 점유 효력을 주장하기 위해 쉽게 옮길 수 없는 커다란 짐을 두고, 집 열쇠나 비밀번호는 넘기지 마시고 가시는 것이 좋습니다. 물론 이러한 경우에도 임차권등기절차를 밟아 등기부에 표시가 된 사실을 확인하신 후 전입신고를 하셔야 합니다. 이 다음에 어떡하죠? 지급명령을 신청하시거나 민사소송 절차를 밟으셔야 합니다. 대부분 이의신청을 하기 때문에 사실 지급명령이 빠르긴 해도 다들 정식으로 변호사와 함께 보증금반환청구소송을 하셔서 1심으로 끝내고 강제집행 빨리 들어가는 것이 현실입니다. 내 집 마련 아직인 것도 서글픈데, 받아야 할 돈 정당하게 받기가 너무 힘들다는 사실에 마음이 씁쓸하네요. 부동산 문제를 해결하기 위한 상담 필요하시다면 부담 없이 연락 주세요. 테헤란 부동산법률센터에서 상담 도와드리겠습니다. [서울=뉴시스] 박성환 기자 = 얼마 전 독자로부터 이메일 한 통을 받았습니다. 자신을 임차인이라고 소개한 A씨는 집주인이 전세보증금 반환 요구에 묵묵부답으로 일관하고 있다고 토로했습니다. '임차권등기명령'을 신청한 A씨는 이사 날짜가 코앞으로 다가오면서 예정된 날짜에 집을 비워도 되는지 고민하고 있었습니다. 최근 세입자들이 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 피해 사례가 속출하고 있습니다. 전세보증금을 돌려받지 못해 임차권등기명령을 신청했지만, 집을 비우고 이사를 하는 게 맞는지 속앓이를 하는 애먼 세입자들이 적지 않습니다. 임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 계약·점유·전입 등 3가지 조건이 필요합니다. 이 중 하나라도 갖추지 못하면 사실상 대항력을 갖출 수 없습니다. 임차인이 다른 집으로 이사를 가게 되면 점유 조건이 상실돼 주택입대차보호법 적용을 받기가 쉽지 않습니다. 또 전세권설정등기하려면 집주인의 허락이 필요하고, 설정 비용도 내야 하기 때문에 부담스럽습니다. 전세보증금을 돌려받지 못하고 불가피하게 이사를 할 때는 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기명령은 전세금을 돌려받기 힘든 상황에서 이사를 가야 할 때 세입자의 대항력과 우선변제권 등 권리를 보장하는 제도입니다. 통상 임차권등기명령을 신청하면 2주 정도 지난 뒤 관할 법원으로부터 결정문이 나옵니다. 임차권등기명령을 신청한 뒤 집주인이 임차권등기명령 결정문을 받은 이후 등기부등본을 확인하고 이사를 해야 합니다. 등기부등본상 임차권등기명령이 확정되면 세입자가 이사를 가더라도 권리가 법적으로 보장되기 때문입니다. 다만 임차권등기명령 결정문이 집주인에게 전달되는 과정에서 시간이 지체되는 경우가 있습니다. 또 등기부 등재 기간 역시 일정 시간이 소요되기 때문에 미리 신청하는 것이 유리합니다. 임차권등기명령은 집주인의 동의 여부와 상관없이 세입자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 관할 소재지 지방법원에서 신청서를 작성해 접수하면 됩니다. 임차권등기명령을 신청할 때는 ▲건물등기부등본 1통 ▲주민등록(등)초본 1통 ▲임대차계약서 사본 1통 ▲부동산목록 5통 ▲ 임대차계약해지통보서류(내용증명) 1통을 함께 제출해야 합니다. 해당 주택이 경매로 넘어가기 전 임차권등기를 마친 임차인은 경매절차가 진행되더라도 우선 변제권을 확보했기 때문에 배당 요구를 할 필요가 없습니다. 하지만 경매 후에 임차권등기를 마친 임차인은 배당 요구 신청 기한까지 권리 신고와 배당 요구를 해야 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 만약 이사갈 집의 등기부등본을 확인했을 때 임차권등기가 표시돼 있고, 다시 지워졌다면 집주인이 이전에 전세보증금을 돌려주지 않은 사례가 있다는 것을 의미합니다. 또 상습적으로 임차권등기가 반복돼 있다면 집주인이 제때 돌려주지 않을 가능성이 높기 때문에 주의해야 합니다. '집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다. ◎공감언론 뉴시스 안녕하세요. 전준휘 변호사입니다. 상대방이 보증금을 반환하지 않고 있는 상황이라면 보증금반환청구 소송을 제기하는 등 방법을 취할 수 있으며 임차권 등기명령을 신청하시는 것도 가능합니다. 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.> ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.> [전문개정 2008. 3. 21.] |
계약기간 만료 전 임차권등기명령 - gyeyaggigan manlyo jeon imchagwondeung-gimyeonglyeong
관련 게시물
저작권 © 2024 toptenid.com Inc.
