간주 임대료 - ganju imdaelyo

1가구 3주택자인 A씨는 지난해 합쳐서 시가 100억원 상당인 아파트 두 채를 전세로 임대했다. 그 직후 국세청은 A씨가 ‘임대소득을 탈루했다’며 세무조사 대상이 됐다는 통보를 했다. 수십억원의 전세 계약을 했지만 별도의 임대소득(월세)을 받은 적이 없는 A씨는 이 같은 처분을 이해할 수 없었다. 하지만 세무당국은 자체 산정한 임대소득을 A씨에게 고지하고 이와 관련된 세금을 추징했다.

3주택자부터 보증금→간주임대료

A씨가 임대소득자로 분류된 것은 ‘간주 임대료’ 제도 때문이다. 세입자와 전세 계약만 맺더라도 보증금의 일정 비율은 임대료로 간주해 과세하는 제도다. 월세를 받아 상대적으로 세금 부담이 큰 임대사업자와 과세 형평성을 유지하기 위해 도입했다.

1가구 2주택 이하는 간주 임대료가 적용되지 않는다. 1가구 2주택자의 경우 월세를 받는다면 해당 금액에 대해서만 임대소득을 하면 된다. 1가구 1주택자는 원칙적으로 월세도 비과세지만 주택 공시가격이 9억원을 넘길 경우에는 월세를 임대소득으로 신고해 세금을 내야 한다.

1가구 3주택자부터는 간주 임대료가 산정된다. 단 주거전용면적 40㎡ 이하면서 기준시가 2억원을 밑도는 소형주택은 주택 수에서 제외된다.

간주 임대료 계산은 비교적 간단하다. 받은 전세 보증금에서 3억원을 공제한 금액의 60%에 해당연도 예금이자율을 곱해서 계산한다. 보증금의 일정 금액을 정기예금에 넣었을 경우를 가정해 발생할 것으로 기대되는 현금수익을 간주임대료로 보는 것이다. 다만 보증금을 투자해 발생한 금융소득 등은 간주임대료에서 제외한다. 이미 과세 대상 수입에 포함된 만큼 이중 과세를 피하기 위해서다.

전세가 20억원과 15억원에 아파트 두 채를 임대한 B씨가 있다고 가정하자. 상당히 고가의 전세 보증금을 세입자에게 받았지만 A씨가 1가구 2주택자라면 임대소득이 전혀 발생하지 않은 것으로 분류된다. 하지만 자가에 거주하며 다른 두 채에 세입자를 들인 1가구 3주택자라면 간주임대료 적용 대상이다. 두 채의 전세 보증금 합계 35억원에서 3억원을 뺀 32억원 중 60%에 해당하는 19억2000만원에 예금이자율을 곱하게 된다. 결국 두 아파트의 간주임대소득은 2304만원 발생한 것으로 계산된다.

간주임대료도 다른 임대소득과 마찬가지로 사업소득으로 분류된다. 2000만원까지는 세율 14%로 분리과세가 가능하지만 이를 초과할 경우 다른 소득과 합산해 6~45%의 세율로 종합과세된다. 이 때문에 상황에 따라 간주임대료의 절반에 가까운 금액을 세금으로 내야 할 수도 있다.

정기예금 이자율 예의주시해야

간주 임대료는 전세로 주택을 임대한 경우만 해당하는 것은 아니다. 월세를 받는 경우에도 1가구 3주택자라면 월세 계약 당시 받은 보증금에 대해 간주 임대료가 산정돼 임대소득세 부담이 커진다.

보증금 3억5000만원에 월세 130만원, 보증금 1억5000만원에 월세 100만원 등 주택 두 채를 임대한 경우 2주택자라면 연간 2760만원의 임대소득만 신고하면 됐지만 3주택자일 경우 보증금 5억원에 대한 간주 임대료 142만원이 더해져, 총 2904만원의 임대소득이 발생한 것으로 간주된다.

간주임대료 산정 대상자라면 금리 추이도 신경 써야 한다. 정부는 기준금리와 시중은행들의 예금 이자율 평균 등을 고려해 매년 초 간주임대료 산정에 적용되는 이자율을 발표한다. 최근 기준금리 인상 추이를 감안하면 내년에는 간주임대료 산정을 위한 정기예금 이자율도 큰 폭으로 높아질 가능성이 있다.

강진규 기자

과거에는 법인을 설립하여 주택 임대업을 하는 경우가 많았습니다.

법인세율이 개인 양도소득세율보다 낮고, 법인이 보유한 주택은 그 주주 개인이 주택을 보유한 것으로 보지 않으므로 주택수에도 산입되지 않는 장점이 있었습니다. 양도세와 재산세, 종부세 모두 마찬가지 입니다.

지금도 위의 장점들은 유효하지만,

2022년 현재 법인이 주택을 취득하면서 내는 취득세가 12% 로 인상됐고, 종부세 과세표준 공제 (개인은 11억 또는 6억 공제) 가 배제되며, 법인세율도 주택을 양도하는 경우에는 기본세율에 20%p 가산하여 과세되는 것으로 변경되면서 법인으로 주택 임대사업을 하는 것은 메리트가 많이 떨어진 것이 사실입니다.

주택을 임대하고, 여기서 얻는 임대소득에 대해서 법인은 법인세를 내고, 개인은 사업소득으로서 종합소득세를 냅니다.

주택이 아닌 상업용 부동산을 취득하여 임대하는 경우에는 간주임대료를 수입금액에 가산하여 법인은 법인세와 부가가치세, 개인은 소득세와 부가가치세를 납부하여야 합니다.

법인세와 사업소득에 대한 종합소득세는 그 계산방식이 비슷한 듯 조금씩 다릅니다.

오늘은 법인인 경우와 개인인 경우에 간주임대료가 어떻게 차이가 나는지 간단히 비교 설명드리도록 하겠습니다.

법인세법상 간주임대료 (법인이 부동산을 임대하는 경우)

세법상 간주임대료 계산 방식은 장부 기장을 하는 경우와 장부기장을 하지 않는 경우로 나눠집니다.

장부기장을 하는 경우 사업자의 고정자산 보유현황과 금액 등이 모두 장부로 입증이 되기 때문에 장부기장을 하는 사업자에게 일정부분의 혜택을 주기 위함입니다.

장부기장을 하지 않는 경우 '추계' 방식으로 신고 했다고 하며, 이 경우 약간의 패널티 들을 주고 있습니다. 법인인 경우 장부기장 의무가 있으므로 아마도 대부분의 법인 사업자들은 장부 기장 방식으로 간주임대료를 계산할 것으로 판단됩니다.

따라서 장부기장을 한 경우에 국한하여 설명드리겠습니다.

1. 간주임대료 적용 대상 법인

▶ 부동산 임대업이 주업인 차입금 과다 내국영리법인

→ 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 50% 이상인 법인으로서 차입금이 자기자본의 2배를 초과하는 법인을 말합니다.

2. 간주임대료 계산 대상 자산

▶ 대통령령으로 정하는 주택을 제외한 모든 부동산

→ 주택과 그 부속토지 (한도 내) 는 간주임대료 계산 대상이 아닙니다. 즉, 장부를 기장하는 법인은 예외적인 경우를 제외하고는 주택을 임대하는 경우에도 이에 대해 간주임대료를 계산하지 않습니다.

단, 장부를 기장하지 않아 추계 방식으로 법인세를 신고하는 경우에는 주택에 대해서도 간주임대료 계산

3. 계산식

▶ (보증금 등 적수 - 건설비 적수) x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365 - 보증금의 금융수익

→ 보증금 등에서 발생한 금융수익을 차감하도록 돼 있는데 이는 해당 보증금으로 직접 받고, 금융 기관 등에 예치하여 발생한 금융수익이어야 합니다. 갭투자 등으로 보증금을 인수한 경우에는 차감이 불가능합니다.

소득세법상 간주임대료 (개인이 부동산을 임대하는 경우)

1. 간주임대료 적용 대상

▶ 모든 부동산임대업자

→ 법인과 달리 개인은 모든 부동산 임대업자가 간주임대료 계산 대상입니다. 부동산 임대업이 주업인지, 차입금이 과다한지 등을 따지지 않습니다.

2. 간주임대료 계산 대상 자산

▶ 주택인 경우, 3주택 (소형주택 제외) 이상을 소유하고, 해당 주택임대 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우

▶ 주택이 아닌 경우, 모든 부동산

3. 계산식

개인인 경우 단순경비율 또는 기준경비율에 따라 추계신고를 하는 경우도 있고, 장부를 작성하여 기장신고를 하는 경우도 있습니다. 두가지 case 의 간주임대료 계산 방식이 다르므로 이를 나눠서 설명드리겠습니다.

(1) 추계 신고하는 경우 (단순경비율, 기준경비율)

▶ 주택: (보증금 등 - 3억원 ) 의 적수 x 60% x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365

▶ 주택이 아닌 경우: 보증금 등 적수 x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365

(2) 기장 신고하는 경우 (장부 기장)

▶ 주택: (보증금 등 - 3억원 ) 의 적수 x 60% x 정기예금이자율 (1.2%) x 1/365 - 보증금의 금융수익

▶ 주택이 아닌 경우: (보증금 등 적수 - 건설비적수)x 정기예금이자율 (1.2%) x 1/365 - 보증금의 금융수익

위에서 건설비 적수란, 임대부동산 (토지 제외) 의 취득가액을 말하는데요 추계신고하는 경우 이를 차감해주지 않고, 기장신고하는 경우 이를 차감해 준다는 게 가장 큰 차이점입니다.

간주임대료 측면에서는 무조건 장부기장이 유리하겠죠.

부가가치세법상 간주임대료

1. 간주임대료 적용 대상

▶ 모든 부동산임대업자가 그 대상입니다. 개인과 법인 모두요.

2. 간주임대료 계산 대상 자산

▶ 다음의 부동산을 임대하는 경우에는 계산 대상이 아닙니다.

ㆍ 모든 주택

ㆍ 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 염전

ㆍ 공익사업 관련 지역권과 지상권

부가가치세에서는 주택의 임대는 주택 면적과 관계없이 면세 대상입니다. 따라서, 주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않습니다.

3. 계산식

▶ 보증금 등 적수 x 정기예금이자율 ( 현재 1.2%) x 1/365

→ 법인세, 소득세와는 다르게 건설비와 보증금 등에서 발생한 금융수익을 차감하지 않습니다.

위의 내용을 정리하면 법인인 경우 차입금이 과다하고, 부동산임대업이 주업인 경우가 아니라면 간주임대료를 계산하지 않으므로 그 경우엔 개인보다 유리하겠네요. 개인인 경우 장부기장을 할지 추계신고를 할지를 결정할 때 건설비 적수의 차감 여부에 따라 간주임대료 금액이 크게 차이가 날 수 있으므로 이 부분도 고려해야 할 것입니다.

간주임대료는 임대 보증금을 수익으로 인식하도록 하기 위해 만들어진 규정입니다. 저금리로 인해 임대보증금에 대해 사실상 현금흐름은 거의 수반되지 않음에도 수익으로 인식이 되고, 거기에 세금까지 내야 하니 납세자측면에서는 억울한 부분도 있을 것 같습니다.

부동산 임대사업을 시작하려는 분들은 법인으로 해야할지 개인으로 해야할지 고민이 많으실텐데요, 그 고민에서 간주임대료를 간과해서는 안될 것 같습니다.

written by 로이세무회계

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