2주택 취득세 계산 - 2jutaeg chwideugse gyesan

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<1가구 2주택 취득세 중과 계산법>​

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최근 주택가격 상승은 사회적으로 많은 이슈를 낳고 있는데요. 빈부 격차나 사회 계층 간의 간격을 전보다 벌어지게 만드는 가장 큰 요소인것 같습니다.

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그동안 수많은 부동산 대책이 있었고, 현재는 주택을 사고 팔때 발생하는 엄청난 세금으로 어렵게 내집마련 후 시세차익을 보더라도, 이를 지켜내기가 쉽지 않은 상황입니다.

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올해부터는 기존 주택뿐만 아니라 분양권도 주택수에 포함하면서 자칫 잘못하면 세금폭탄을 맞을수도 있는데요.

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특히 2020년에 발표된 7.10대책으로 양도세 뿐만 아니라 취득세에도 중과세가 시행되며, 양도세에 버금갈 정도로 세금이 무겁워졌고, 그 계산 방법 역시 복잡해 졌는데요. 그래서 취득세 관련된 정보를 요약해 보았습니다.

부동산을 구입할 때 발생하는 취득세는 지방세에 속하며, 이와 항상 따라붙는 농어촌특별세와 지방교육세가 있습니다.

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※ 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고 납입.​

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1가구 2주택 부터 취득세 중과

취득세법 개정 전 취득세율이 1~3주택까지는 주택가액에 따라 1~3%를 적용하였습니다.

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그러나, 중과세 시행 이후는 1주택자는 기존과 같은 1~3%를 그대로 적용되지만, 조정지역의 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%의 세율로 중과됩니다.

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1가구 2주택 취득세는 중과되므로 1%대의 세금이 8%가 되는 것인데요.​

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이와 더불어, 증여취득세율도 3.5%에서 조정지역 내 3억원 이상은 집값의 12%를 중과세 합니다.

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취득세 중과의 대책 취지는 다주택자와 법인의 취득세를 강화하여 실수요 목적의 주택 소유 외에 투기목적의 주택거래를 억제하기 위함인데요.

그래서 투기목적이 아닌, 이사나 취업 등의 이유로 일시적 2주택이 된 경우에는 두 채 모두 조정대상지역이면 1년, 그 외 지역이면 3년 안에 종전 주택을 처분할 경우, 취득세 중과를 피할 수 있도록 예외규정을 두고 있습니다.

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취득세 역시 양도세와 마찬가지로 1세대를 기준하여 계산하므로 1세대 기준을 파악하고 있어야 계산이 쉽고, 또한 절세에도 유리할 것입니다.

1세대란?

「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 말하며, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주합니다.

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그러나 30세 미만 자녀라도 해당 자녀의 소득이 '「국민기초생활 보장법」 제2조제11호'에 따른 기준 중위소득의 40% 이상일 경우는 별도의 세대로 인정받을 수 있습니다.

*여기서 소득은 「소득세법」제4조에 따른 소득 : 종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등을 포함하고 있으며, 미성년자(만 18세이하)인 경우는 소득요건을 충족하더라도 별도의 세대로 볼 수 없습니다.

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때문에 취득세 개정안에도, 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표에 기재돼 있지 않더라도 같은세대에 속한 것으로 본다고 규정하고 있으며,

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단, 30세 미만의 성인 자녀라도 소득이 국민기초생활보장법에 따른 기준 중위소득의 40% 이상이고 소유하고 있는 주택을 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우, 1세대로 인정하는 예외규정을 두고 있습니다.

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2020년 발표된 '7.10대책'에서 '취득세 중과'에 관한 내용이 포함되면서 2020년 7.10 대책이 발표 이후, 2020년 8월 12일 지방세법이 공포-시행되며, 이날 이후로 취득한 주택은 바뀐 취득세율을 적용을 받게되었는데요.

그러나, 기존 대책 발표일인 7월10일 이전에 매매 또는 분양 계약을 했다면, 법 시행 후에 잔금을 내고 취득하더라도 종전 세율을 적용하며, 이 때 잔금 기준이 아닌, 계약금을 내고 계약한 날이 그 기준이 됩니다.

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법인의 경우는 주택수에 관계없이 12%의 최고세율을 적용하며, 증여 취득의 경우 기존에 증여 주택의 가격에 상관없이 3.5%의 세율이 적용되었으나, 지금은 다주택자가 조정대상지역 공시가 3억원 이상의 주택을 증여받을때 12%의 세율을 적용합니다.

단, 1세대 1주택자가 본인소유의 주택을 배우자나 직계존ㆍ비속에게 증여하는 경우에는 종전세율인 3.5%를 적용합니다.

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※ 오피스텔​

오피스텔 분양권은 취득세 중과에 해당하지 않고, 오피스텔 그 자체도 중과세 대상은 아닙니다.

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그러나 완공 이후, 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우에는 중과 주택 수에 포함하게 됩니다.

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* 20. 8. 12. 이후 신규 취득분부터 적용. (20. 8. 12. 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우는 주택 수에서 제외)

※ 분양권과 입주권​

자체가 취득세 과세대상은 아니지만, 추후 해당 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세를 부과합니다.

* 다만, 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과합니다.

● 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정되어 있으므로 소유 주택 수에는 포함됩니다.

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※ ’20.8.12. 이후 신규 취득분부터 적용.

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공시가 1억 원 이하의 주택 역시 취득세 중과에서 제외됩니다.

※ 단, 입주권과 분양권은 가격과 상관없이 주택 수에 포함됨.​

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그리고 가정어린이집을 취득하거나, 소유할 때도 주택 수에 포함되지 않습니다. 단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나, 3년이상 사용하지 않고 매각, 증여, 전용하는 경우에 취득세를 추징합니다.

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이상 국세청 백문백답의 취득세에 관한 내용으로 정리해 보았는데요. 조심해야 할 부분으로 양도소득세 중과와 혼동되는 경우가 자주 발생하므로 각별히 유의해야겠습니다.

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취득세가 뭔가요?

부동산 취득세 몇프로?