오피스텔 전세 체크리스트 - opiseutel jeonse chekeuliseuteu

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↓ 1인 가구 청년, 전세자금대출에 대한 모든 것!

아직 안보셨다면 꼭 읽어보세요. 정부지원 전세자금대출부터, 시중은행 전세자금대출 금리 비교까지 총 정리했습니다 https://livecurating.tistory.com/34

1인 원룸 가구 - 청년의 전세자금대출에 대한 모든 것 (feat. 정부지원 전세자금 대출 vs 일반 시중�

안녕하세요, 생큐베리머치입니다. 전 20살 때부터 상경해서 어느덧 서울살이가 10년이 훌쩍 넘었는데요. 제 사주에 역마살이라는 게 있는 것이 아닌가 싶을 정도로 이사를 자주 다녔습니다. 늦었

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실제로 우리나라의 1인 가구 비중은 계속 늘어나고 있는 추세입니다. 지난 6월 23일 통계청이 발표한 '2019년 하반기 지역별 고용조사 맞벌이 가구 및 1인 가구 고용 현황' 자료에 따르면 사상 처음으로, 1인 가구가 600만을 돌파했다고 해요. 평균 10가구 중 3가구가 1인가구(나홀로가구)인 셈이라고 합니다.  

저는 10년이 훌쩍 넘는 시간 동안, 1인 가구로 자취생활을 해온 소위 '프로자취러'라고 할 수 있는데요, 1인 가구 600만 시대!  저와 같은 상황에 계신 분들에게 도움이 될 만한 글을 써보는게 어떨까? 하는 생각이 들었어요.

그래서 앞으로 "1인가구 슬기로운 자취생활"이라는 주제로 10년 넘는 프로자취러의 각종 꿀팁과 생활정보들을 시리즈로 연재해보려고 합니다.

그 첫 번째 이야기는, 제가 최근에 겪은 이사 경험을 바탕으로 1인 가구의 집 구하기와 이사, 그리고 집 꾸미기 등에 대한 이야기로 시작해보려고 합니다. 이름 값하는 생큐(생활밀착 큐레이팅)베리머치 답게, 경험에서 나온 꿀팁 들도 몽땅 정리해서 알려드릴게요 :)

#1. 1인 가구 집 구하기 - Intro

1인 가구의 주거형태는 대부분 원룸 혹은 투룸 (다가구, 다세대, 오피스텔) 이고, 보통 임대차계약은 1년(월세) 혹은 2년(전세) 단위로 하게됩니다. 본인 소유의 집이 아닌 이상, 잦은 이사와 집 구하기는 1인 가구의 피할 수 없는 숙명이라고 할 수 있습니다.

저는 20살에 상경해서, 대학교 근처에서 자취하면서 7~8번 정도 이사를 했었고, 취직 후에도 첫 발령 이후, 본사 발령, 그리고 본사의 지방 이전 등의 이슈로 여러 번 이사를 했습니다. 그래서 스스로 원룸 이사 전문가라고 자부할 정도로 집 구하기, 짐싸기 요령을 가지고 있어요. 오늘 이 글에서 꿀팁 대방출 해보겠습니다 :)

#2. 집 알아보기 : 부동산 또는 직거래

집을 알아보는 방법에는 1.직방, 다방 같은 어플을 통해서 부동산을 끼고 찾아보는 방법과, 2.네이버 카페 "피터팬의 좋은방 구하기" 같은 직거래를 통해서 찾아보는 방법이 있습니다.

1. 부동산 거래 어플 : 직방, 다방

이제는 너무나 잘 잘려진 어플이죠. 집 구할 때 제일 먼저 깔아야할 것이 직방, 다방 같은 부동산 거래 어플입니다. 초창기에는 허위매물 등의 문제도 있었지만, 허위매물 신고제도 등의 효과인지 요즘에는 허위매물은 별로 없는 것 같더라구요.

직방이나, 다방같은 어플에서는 원하는 위치 범위 안에서 필터(전세/월세 구분, 보증금의 범위, 층수 등 설정가능) 기능을 통해서 내가 원하는 조건의 집들을 쉽게 찾아 볼수 있어요.

어플에서 마음에 드는 집을 발견 했다면 부동산에 전화해서 집이 아직 있는지, 집을 언제 보러갈 수 있는 지 약속을 잡으면 됩니다.

다만,  어플에 소개된 내용만으로 확인이 안되는 사항은 전화로 사전에 확인해보는게 좋습니다.

예를 들어, 전세대출을 받을 예정인데 전세 대출이 아예 안되는 집을 보러갈 필요는 없으니까요. 이 경우, 전화로 전세대출을 받을 건데 근저당 등의 문제가 없는지 물어보면 됩니다. 

꿀팁

부동산 방문 전에, 어플에서 보고 문의한 해당 물건 외에도, 비슷한 조건의 다른 집들은 없는지 더 보여달라고 미리 요청해두는 게 좋습니다. 부동산에서 알아서 먼저 예산이 얼마정도인지, 대출 받을 건지 등 조건을 물어보면서 다른 방들 몇개 더 보여드리겠다고 하는 경우도 있지만, 원룸 중개는 부동산 입장에서 큰 돈이 안되다보니 적극적으로 물건들을 보여주지 않는 경우도 있거든요. 

2. 네이버 부동산 카페 : 피터팬의 좋은방 구하기

비교적 큰 돈이 오고가는 전세 계약의 경우에는 당연히 부동산을 끼고 거래하는 것이 좋습니다. 하지만, 월세로 집을 구하는 경우라면 직거래도 괜찮아요. 부동산 직거래로 제일 유명한 곳이 바로 네이버 카페 "피터팬의 좋은방 구하기" 입니다.

이 카페에는 집주인 뿐만 아니라, 현재 세입자가 해당 거래 건을 올리는 경우가 많기 때문에 해당 원룸에 대한 보다 솔직한(?) 평가를 알 수 있어요. 무엇보다 부동산을 끼지 않고 거래할 수 있기 때문에 부동산 중개수수료(복비) 절감도 가능한 것도 장점입니다. 

꿀팁

청년들을 위한 각종 전세자금대출 지원정책이 많고, 시중은행의 대출금리도 매우 낮기 때문에 원룸의 전세 매물은 귀한 편이예요. 매물이 나와도 금방 거래가 되버려서, 전세로 원룸을 구하려고 할 때에는, 빠른 판단력이 필요합니다. 내가 보기에 괜찮은 집은, 다른사람이 보기에도 괜찮은 집일 수 밖에 없거든요. 그러다보니  "

몇 개 더 보고 결정해야지.. "하고 망설이다가 나중에 그 원룸을 계약하려고 할 때에는 이미 거래가 되버렸을 수도 있어요. 

이런 빠른 판단을 위해선느 집을 보러다니기 전에 내가 어떤 집을 원하는지를 고민해보는게 중요합니다. 크기도 넓고, 채광도 좋고, 보안도 괜찮고 모든면이 괜찮은 집을 구하면 좋겠지만 모든 조건을 다 충족하는 "저렴한" 집은 없습니다. 슬프지만, 우리에겐 정해진 예산이라는게 있죠. 이 예산(전세 보증금, 또는 월세) 범위 안에서 최선의 선택을 하는게 중요합니다. 

집의 요소들을 쭉 나열한 뒤 절대로 포기할 수 없는 요소 / 어느 정도 포기가 가능한 요소 / 전혀 상관없는 요소 이런식으로 나눠서 우선순위를 정해두는 게 좋습니다.

절대로 포기할 수 없는 요소가 채광이라면 애초에 1층이나, 반지하는 제외해야겠죠?절대로 포기할 수 없는 요소에 대한 조건을 충족시키는 집들만 직접 보러다니면 됩니다. 그러면서 어느 정도 포기가 가능한 요소, 전혀 상관없는 요소 에 대해서 집을 보러다니면서 각각 정리를 하는 거죠.

요소들을 표로 정리해서, 집을 보러다니면서 바로 바로 기록하면 서로 비교하기 쉽고 빠른 결정을 내리는 데 도움이 됩니다. 

※ 직접 봤을 때 마음에 드는 집은, 네이버지도를 이용해서 정확한 주소와, 동 호수를 꼭 적어두세요. 가계약을 하기전에 해당 물건의 권리관계상 문제가 없는지 등기부등본을 직접 열람/발급 해보기 위함입니다.

#3. 원룸 집 구하기 체크리스트

자, 그럼 본격적으로 원룸 집을 보러다닐 때 어떤 점을 유의해서 봐야할 지를 하나씩 알려드릴게요!

1. (전/월세) 보증금의 안정성

임대차계약시 전세의 경우에는 전세보증금, 월세계약이 경우에도 일부 보증금을 지불하게 되는데,

내 돈! 보증금을 나중에 계약만료시 문제없이 돌려받을 수 있는 지 잘 알아봐야합니다.

주변 시세나 조건에 비해 이상하리 만큼 저렴한 경우에, 알고보면 근저당이 많이 잡혀있다거나 권리 관계가 복잡한 경우일 수 있어요.

체크포인트1. 전입신고가 가능한지? 

부동산 거래 어플로 원룸을 검색하다 보면, 오피스텔의 경우 종종 전입신고가 안되는 조건이 붙어 있는 경우가 있어요.

집주인이 오피스텔을 업무용으로 분양 받아서 주거용으로 임대하는 편법을 사용하는 경우, 전입신고가 안된다는 조건을 내걸기도 한다고 합니다.

임차인의 입장에서는 전입신고를 해야 보증금을 보호받을 수 있을 뿐만 아니라, 월세 세액공제 혜택도 받을 수 있기 때문에, 전입신고가 안되는 집은 아예 고려하지 않는게 좋습니다. 

체크포인트2. 권리 관계 확인 

등기부등본을 열람해보면 해당 물건의 권리 관계를 확인해볼 수 있습니다. 보통 가계약을 진행하게 되면 부동산에서  해당 집의 등기부등본을 발급해서 주기도 하지만,  대법원 인터넷등기소를 이용하면 누구나 쉽게 등기부등본 열람/발급 이 가능해요.

http://www.iros.go.kr/

대법원 인터넷등기소

www.iros.go.kr

다세대/다가구 인지에 따라서 권리관계를 체크해볼 사항이 조금 달라집니다.

우선 다세대 주택, 다가구 주택은 어떻게 다른지 간단하게 알려드릴게요!

- 다세대 : 주택별로 각각 분리하여 등기, 매매, 소유의 한 단위를 이루고 있음
- 다가구 : 여러 가구가 살 수 있도록 설계된 주택. 가구별로 독립생활이 가능하지만 구획을 분리하여 소유하여 매매가 불가능한 주택

→ 쉽게말하면 다세대 주택은, 세대별로 주인이 다른이 것이고, 다가구 주택은 건물 전체를 통으로 한 사람이 소유하고있는 것입니다.

다세대 주택의 경우 체크포인트

- 분리 등기가 되어 있기 때문에, 내가 임대차계약하고자 하는 해당 호수에 대한 권리관계만 확인하면 됩니다.

- 근저당은 없는지, 전세가(전세보증금)이 매매가 시세대비 몇 프로 정도 되는지를 확인하면 됩니다. 당연히, 매매가 대비 전세가가 낮을수록 안전하겠죠. 

다가구 주택의 경우 체크포인트

한사람이 소유하는 건물이다 보니, 해당 건물에 근저당이 있는 경우가 대부분인데요.

A : 해당 건물의 근저당 설정 금액 + 다른 호수에 먼저 전입한 사람들의 전세보증금의 합계

B : 해당 건물의 매매가격

→ A와 B를 비교하여, B대비 A의 비율이 높을 수록 위험한 물건입니다. 최악의 경우 해당 건물이 경매에 넘어가게 됐을 때 나는 후순위로 밀려서, 나의 전세보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문이예요.

그런 점에서, 보증금의 안정성을 생각한다면 다가구 주택은 비추해요. 그럼에도 불구하고 다가구주택에 임대차계약을 했다면! 해당 다가구주택에 전입세대열람원(전입세대열람내역서) 발급해보셔야 합니다. 

전입세대열람원은 해당 건물에 전입이 되어 있는지, 누가 살고 있는지, 그리고 전입신고의 순서는 어떻게 되는지 확인가능한 서류입니다. 건물 소유주 또는 세입자, 해당 건물과 관련이 되어 있는 사람만 발급이 가능합니다.

※ 전입세대열람원(전입세대열람내역서)은 인터넷발급이 불가능 하고, 주민센터를 방문해야만 발급이 가능합니다. 다만, 꼭 해당 건물 소재지의 주민센터가 아닌 다른 지역 주민센터에서도 발급이 가능하니 참고하세요 :)

체크포인트3. 깡통 주택 ?

통상적으로 대출금과 보증금이 주택가격의 70% 이상인 주택을 깡통주택이라고 합니다.

만약 집주인이 대출금을  값지 못해서 주택이 경매에 넘어 갔을 때, 보통 경매에서 주택의 매각 가율이 주택가격의 70~80%에서 형성된다는 점에서 70% 정도를 기준으로 삼고 있는 것 같습니다. 

그런데, 이번에 이사하기 위해서 원룸 오피스텔을 알아보다보니 서울의 대부분의 오피스텔은 전세가와 매매가가 크게 차이가 나질 않더라구요. 심한 곳은 매매가와 전세가가 동일한 곳도 있었습니다. 통상적인 기준으로 보면 깡통주택이라고 볼 수 있죠.

그래서 이참에 오피스텔을 하나 매매를 할까? 하는 생각도 들었지만, 오피스텔은 취득세율이 높고, 나중에 다시 되팔기가 쉽지 않다는 점에서 매매는 비추천이라고들 하더라구요.

그래서, 담보대출은 없으면서 되도록이면 전세가율(=전세가/매매가)이 낮을 물건으로 찾아보는 게 좋습니다. 

그래도 전세보증금을 못 돌려받는 것이 걱정된다면 전세보증금반환보증보험을 가입하는 방법도 있습니다.

전세 보증금 반환 보증보험은 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험 (SGI) 에서 가입 가능한데, 집이나 계약상 조건 등에 따라서 가입이 불가능한 경우도 있으니, 만약 전세보증반환보험을 가입하시려는 경우 임대차계약을 하기전에 가입이 가능한 집인지 미리 알아보세요:)

2. 보안/안전

저는 아무래도 여성 1인가구이다보니, 보안을 제일 중요시 여길 수 밖에 없습니다.

체크포인트

- 관리인이 24시간 상주하는 곳인지

- 건물의 메인 현관에 도어락이 설치되어 있는지

- 저층의 경우 방범창이 설치되어 있는지

- 주변에 유흥시설 등이 가까이에 있는지

예전에 살던 집은 다가구 주택의 1층집이라서 보안이 아무래도 신경쓰이더라구요. 그래서 계약서 작성할 때, 입주 전까지 기존에 설치되어 있는 도어락 외에 수동잠금장치를 추가로 설치해달라고 요청했고, 설치를 해주셨습니다.

만약, 계약하려고 하는 집이 마음에 드는데 보안상 허술한 점이 있다면, 이를 보완해주는 조건으로 계약가능한지 부동산을 통해 집주인과 협의해보세요!

3. 채광

우리나라는 전통적으로 남향을 선호합니다. 채광에 있어서, 남향인 것도 중요하지만 그보다 중요한 것이 바로 옆 건물과의 거리입니다. 아무리 남향이어도, 바로 옆에 건물이 가까이에 붙어있다면 채광이 나쁠 수 밖에 없고 답답한 느낌이 들기 마련입니다.

체크포인트

- 애초에 집을 보러갈 때, 밝은 낮시간에 보고 오는게 좋습니다.

  가능하다면 같은 집을 낮에 방문하고, 저녁 또는 밤에 한번 더 방문해보는게 좋습니다. 

4. 위치

원룸을 구할 때 많은 분들이 위치를 중요시 여길텐데요, 출퇴근을 대중교통을 이용한다면 역이나 버스정류장과의 거리가 얼마나 가까운지, 그리고 주요 편의시설들은 얼마나 가까이에 있는지를 살펴봐야합니다.

체크포인트

- 대중교통이용의 편의성 : 주요 역과의 거리, 버스정류장과의 거리

- 대규모 아파트단지가 근처에 있으면 좋습니다 (주요 편의시설들이 대규모 아파트 단지 주변에 몰려있기 때문) 

- 자주 이용하는 편의시설(편의점, 대형마트, 운동센터 등)까지의 거리 확인 [네이버지도, 카카오맵 등 이용]

5.옵션

대부분의 원룸은 세탁기, 에어컨, 냉장고 정도는 기본 옵션으로 들어가있어요.

침대의 경우에는 옵션으로 포함된 경우도 있고 아닌 경우도 있어요.

세탁기, 에어컨, 냉장고 등의 대형가전은 옵션으로 구비하고 있는 집을 구하는 것이 좋습니다. 옵션에 포함되어 있지 않으면 개별적으로 구입해야하는데, 대형가전은 한번 구입하면 이사할 때마다 골치 거리가 되는 경우가 많거든요.

이사할 때의 편의성 등을 생각한다면, 침대를 옵션으로 포함하고 있는 원룸을 구하는 것도 좋습니다. 다만, 아무래도 침대는 가전이 아니라 가구이다 보니 모르는 타인이 사용하던 걸 그대로 사용하기가 찝찝하긴 하죠. 그렇다면 20만원대의 저렴한 침대를 구입하는 것을 추천합니다.

이 외에도, 테이블이나 책상, 서랍장 등은 옵션이 아닌 경우가 많은데, 요즘엔 저렴한 조립식 가구들이 많기 때문에 이케아, 마켓비 등에서 저렴하게 구입하면 됩니다 :) 원룸에서 활용하기 좋은 조립식 가구에 대한 이야기는 다음에 새로운 큐레이팅 포스팅으로 상세히 이야기해볼게요! 

6. 소음, 방음

소음에 예민하신 분들이라면 외부에서 오는 소음, 그리고 세대 간 방음을 모두 체크해봐야합니다.

체크포인트

- 도심지의 오피스텔은 대로 변에 있는 경우가 많은데, 소리에 예민한 분들이라면 큰 대로변에 위치한 오피스텔은 비추천해요. 밤에는 도로의 자동차 소리가 생각보다 크기 들리기 때문에, 창문을 열어두고 자는 여름 밤에는 잠을 설칠수도 있어요.

- 세대 간 방음 : 벽 두드려 보기 (텅텅 비어있는지) - 벽을 두드렸을 때 단단한 소리가 안나고 속이 비어있는 소리가 난다면, 벽이 얇아서 방음에 취약할 수 있습니다.

7. 관리비

많은 분들이 간과하는 것이 관리비인데요, 관리비는 매월 지속적으로 지출되는 비용이기 때문에 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.

기본적으로 관리비는 크게 개별관리비 & 공용관리비 로 구성이 되어있습니다. 

개별관리비 : 전기요금, 가스요금, 수도요금, 인터넷요금, TV수신료, 주차요금 등을 합친 것으로, 내가 쓴 만큼 내는 것

공용관리비 : 경비원 인건비, 공동 전기료(엘레베이터 등) 등으로 발생한 금액을 전체 세대수로 나누어서 계산한 금액 

그러다 보니 엘레베이터가 있고 24시간 상주하는 경비원이 있는 오피스텔의 경우 공용관리비때문에 전체관리비가 비싼 편이예요. (10만원~20만원 선), 만약 오피스텔의 전체 세대 수가 많다면 공용관리비를 N분의 1할때 N의 숫자가 커지니, 개별 세대가 부담하는 공용관리비가 줄어드는 효과가 있습니다. 

그리고 주차공간!

차량을 등록하는 세대에 한해서 추가로 주차비를 관리비에 부담시키는 경우도 있지만, 차량 소유 여부와 관계없이 관리비에 기본 주차비를 포함시키는 경우도 있어요. 이런 경우, 차량을 보유하고 있지 않은 분들은 뭔가 억울하겠죠?