수도권 평균집값 7억원 넘는데 증여공제 한도는 6년째 5천만원 ◆ 현실과 동떨어진 증여·상속세 (上) ◆ 최근 몇 년 새 집값이 천정부지로 치솟으면서 결혼 적령기 자녀를 둔 부모들의 증여세 고민이 깊어지고 있다. 4~5년 전에는 자녀가 모은 소득과 은행 대출, 부모의 금전적 지원을 보태면 살 집을 구할 수 있다는 희망이 있었다. 하지만 집값이 몇 배로 뛰고 대출받기가 까다로워지자 억대의 금전적 지원을 고려하는 부모가 많아지고 증여세 부과 대상이 되는 경우가 속출하고 있다. 이 때문에 국내 현실에 맞게 증여 공제 기준을 상향 조정할 필요가 있다는 의견이 나온다. 현행 세법상 부모가 성인 자녀에게 증여할 때 공제 한도는 10년 합산 5000만원이다. 미성년 자녀는 10년 합산 2000만원이다. 이 금액을 초과하는 증여 금액에 대해서는 과세표준 구간에 따라 10~50%의 증여세를 내야 한다. KB국민은행에 따르면 수도권 아파트의 평균 매매가격은 2015년 9월 3억6000만원에서 2021년 9월 기준 7억6300만원으로 두 배 이상이 됐다. 같은 기간에 수도권 아파트 평균 전세가는 2억6100만원에서 4억5000만원으로 치솟았다. 반면 자녀에 대한 증여 공제 한도는 2015년 3000만원에서 5000만원으로 상향된 뒤 현재까지 이 수준을 유지하고 있다. 집값이 사회초년생들이 감당할 수 있는 수준을 한참 벗어나면서 자녀의 결혼과 부(富)의 이전을 촉진하기 위해서라도 부모 증여의 숨통을 터줘야 한다는 주장이 나오는 이유다. 세제실장을 지냈던 김낙회 법무법인 율촌 고문은 "한국의 경제 규모를 고려하면 10년간 5000만원 공제는 현실적으로 작은 게 사실"이라며 "이 문제로 많은 국민이 고민하고 있는 만큼 사회적 공감대 형성을 통해 공제액 상향을 충분히 논의할 수 있을 것"이라고 말했다. 예전 수준으로는 자녀들의 주거 문제를 해결할 수 없는 상황이 돼버린 만큼 증여 한도를 키우는 방안을 모색할 때가 됐다는 주장이다. 다만 부의 대물림과 불평등 심화 논란이 불거질 수 있으므로 증여가 가능한 부모에게 기회를 넓혀주되, 저소득층 대상으로는 임대주택 지원 등 사회 안전망을 제공하는 식으로 타협점을 찾는 방안이 거론될 수 있다. 실제로 일본에서는 직계 존속에 대한 기본증여 공제액 외에 주택취득자금에 대한 공제를 최대 1200만엔(약 1억2400만원)까지 허용하고 있으며, 교육자금은 1500만엔(약 1억5500만원)까지 무상 증여가 가능하다. 고령사회가 된 일본이 노인층에만 축적된 부가 머물지 않고 젊은 층에 유입되도록 유도해 경제 활력과 출산율을 제고하는 세제 지원책을 펴는 것이다. 최고 상속세율 일본도…자녀가 결혼하고 집 살땐 '억대 증여공제' 선진국에 비해 초라한 韓공제 일본
매년 1140만원 기본 공제  A씨는 아파트를 취득하면서 중도금이 부족하자 아버지로부터 3억원을 빌려 중도금을 내고, 이후 본인 아파트를 담보로 대출을 받아 아버지에게 2억7000만원을 상환했다. 그러나 국세청은 아버지가 A씨에게 3억원을 증여한 것으로 보고 증여세에 가산세까지 더해 6000만원을 부과했다. 아버지로부터 빌린 돈 대부분을 상환했는데도 증여세를 부과받은 A씨는 국민권익위원회에 고충 민원을 접수시켰다. 권익위는 아파트 취득 당일 대출을 받아 아버지에게 상환한 사실이 확인되는 만큼 증여세를 부과한 것은 부당하다고 판단했고 국세청은 권익위 권고를 수용해 A씨의 증여세 부과를 취소했다. 부모 등 가족의 도움을 받아 집을 마련하는 젊은 층 가운데 증여세를 얻어맞는 사례가 심심찮게 목격되고 있다. 단기간 집값이 치솟으면서 증여 공제 한도와 집값 사이의 괴리가 커진 만큼 '부모 찬스'를 이용하지 않고는 집을 구입하거나 전세를 마련하기가 현실적으로 어려워진 탓이다. 증여가 부의 대물림을 조장하고 자산 불평등을 심화한다는 부정적 인식이 큰 탓에 세제 개편 논의는 힘을 받지 못하고 있다. 하지만 아파트 등 자산가격 급등에 따라 증여세는 더 이상 소수 부유층만의 세금이 아닌 상황이 됐다. 이제는 '부(富)의 이전' 규모를 좀 더 확대해주는 방안에 대해 충분한 사회적 논의를 할 때가 됐다는 주장이 나온다. 당장 상속·증여세율을 낮추는 게 국민 정서상 어렵다면, 상속·증여 공제 한도를 넓히는 게 합리적인 대안으로 거론된다. 주요 선진국에 비하면 한국의 증여 공제 한도는 초라한 수준이다. 문재인정부 초기에 국책연구원인 조세재정연구원이 발표한 '상속·증여세제 개선 방향' 보고서는 10년간 5000만원(미성년 자녀 2000만원)에 불과한 한국의 자녀 증여 공제 한도가 주요국에 비해 낮은 수준이라는 점을 명확히 지적했다. 미국은 연방정부에 납부하는 자녀 상속·증여세의 통합 공제 한도가 부모 1인당 총 1170만달러(138억원)에 달한다. 아버지와 어머니가 각각의 최대치를 자녀에게 상속·증여했을 때 총 2340만달러(276억원)를 세금 한 푼 안 내고 넘겨줄 수 있는 것이다. 이는 초고액 부자들에 대해서는 증여세(40%)를 내도록 하되, 웬만한 국민은 다음 세대로 부의 이전을 자유롭게 허용한 셈이다. 미국은 자유로운 부의 이전이 가져다주는 긍정적 경제 효과에 대해 주목하고 있다. 월스트리트저널(WSJ)은 최근 베이비부머와 고령층이 보유한 천문학적 자산이 후손들에게 활발히 이전되고 있으며 젊은 세대들이 이전된 부를 활용해 창업, 자선단체 지원, 주택 구입 등 경제적 활동을 촉발하고 있다고 소개했다. 반면 한국은 공제 규모 자체가 작다 보니 국민 사이에서 자녀가 30세가 될 때까지 1억4000만원을 증여세 없이 증여하는 방법이 '절세팁'으로 통하는 슬픈 현실이다. 태어나자마자 2000만원, 열 살에 2000만원, 성인이 된 후 스무 살에 5000만원, 서른 살에 5000만원을 증여하면 1억4000만원을 증여세 없이 절세할 수 있다는 얘기다. 상속세율이 세계에서 가장 높은 일본도 주택 취득과 교육 등 여러 항목에서 폭넓은 공제 혜택을 부여하고 있다. 일본은 한국처럼 10년 합산이 아닌 매년 110만엔(1140만원)의 증여 공제를 허용하고 있다. 한국과 가장 큰 차이점은 기본공제 외에 증여 목적별로 별도의 공제 혜택을 준다는 것이다. 2012년 처음 도입한 주택취득자금 공제는 최대 1200만엔(1억2400만원)까지 허용하고 있으며 교육자금은 1500만엔(1억5500만원), 결혼·육아자금은 1000만엔(1억원)을 각각 공제해준다. 김영룡 전 재정경제부(현 기획재정부) 세제실장은 "고령층 비율이 높아짐에 따라 세대 간 부의 이동 수요가 점점 확대될 것"이라며 "세제 혜택으로 부의 이전을 가속화해 경제 활력을 키운 미국과 같이 한국도 세제 개편 논의를 본격화할 필요가 있다"고 말했다. 한 세정당국 관계자는 "현재 5000만원에 머물러 있는 증여세 공제 한도를 1억원 수준으로 올리는 게 현실적인 방안이 될 수 있을 것"이라고 언급했다. 정부 관계자는 "집값이 많이 올랐으니 증여 공제 한도를 높여야 한다는 주장도 있고 양도소득세 회피를 위해 증여를 이용하는 사례가 늘어났으니 편법 증여 대응을 강화해야 한다는 주장이 공존한다"며 "세율, 과세표준, 공제액 등 전체적인 틀에서 다른 나라 사례를 모니터링해 조심스럽게 접근해야 할 문제"라고 말했다. [전경운 기자] [증여전문세무사] 내 집을 자녀에게 증여할 때 증여세는 얼마? 증여재산평가 방법의 모든 것–'시가'(증여세 부모의 부를 자녀에게 물려주는 상속·증여 규모가 지난해 처음으로 100조 원을 넘어섰습니다. 자녀에게 증여하는 이유는 다음과 같이 다양합니다. (1) 상속세 절세 (2) 다주택자 종합부동산세 중과세 부담 (3) 2023년 취득세 개정 (4) 재개발·재건축이 예상되는 부동산 (5) 다주택자 양도소득세 중과 등 일례로 현재 조정대상지역의 2주택자가 5억에 산 아파트가 10억으로 올랐다면, 해당 아파트를 양도하는 경우 발생하는 양도소득세는 3억 원이지만, 자녀에게 증여하는 경우 발생하는 증여세는 2,2억 원입니다. 만약 제삼자에게 양도하고 남은 7억원을 자녀에게 증여한다면 추가로 발생하는 증여세는 1.3억 원으로서 합계세액은 4.3억 원이 됩니다.
비록 올해 5월 10일부터 1년간 다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제해주고 있지만, 급매로 내놓아도 매수자를 찾기가 쉽지 않은 상태입니다. 만약, 여러 가지 이유로 증여해야 하는 상황이라면 증여세액과 직결되는 가장 유리한 증여재산평가 방법과 평가시기를 고려하여 증여를 해야 합니다. 참고 사항으로 현재 증여 시 취득세는 공시가격(기준시가)를 기준으로 부과되지만, 23.1.1 이후 취득분부터는 시가를 기준으로 부과되므로 취득세가 물건 종류에 따라 2배 이상 증가할 수 있습니다. 관련 내용에 대해서는 다음의 글을 참고하시면 좋습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222618873713 증여재산을 평가할 때 가액은 '시가'를 원칙으로 하며, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 '기준시가'(보충적 평가 방법)에 따릅니다.
증여세법에서 시가란 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내의 기간 중 다음의 가액을 의미합니다.
증여 재산이 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 매매한 사실이 있는 경우에는 거래가액을 시가로 적용합니다. 평가기간 이내 판단 기준일은 매매 잔금일이나 등기접수일이 아닌 ‘매매계약일’을 기준으로 적용함을 유의해야 합니다. 또한 매매가액이란 제삼자 간 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것으로서 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우는 시가에 해당하지 않습니다. 중도에 매매계약이 해지된 경우 거래가액의 시가 인정 여부는 국세청과 대법원의 판결을 달리하고 있습니다. 따라서 사실관계에 따라 적정한 거래가액으로 인정될 수 있는지에 대한 판단이 필요합니다. 증여 재산이 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 2곳 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 평균액을 시가로 적용합니다.(주식 및 출자지분에 대하여는 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 시가로 인정되지 않습니다.) (1) 평가기간 이내의 판단기준일 평가기간 이내 판단 기준일은 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다. 2014.2.21. 이후 평가하는 분부터 소급감정 방지를 위해 감정평가서를 작성한 날 뿐만 아니라 감정가액평가서 작성일 모두 평가기간 이내에 들어와야 하는 것으로 개정하였습니다. 가격산정기준일 또는 평가서 작성일이 ‘평가기간’ 이내인지 ‘법정결정기한’ 이내인지에 따라 ‘적정시가’, ‘평가심의위원회에 따른 시가’, ‘소급감정가’, ‘시가 불인정액’ 해당 여부가 달라질 수 있습니다. 해당 부분에 대해서는 명확한 규정이 없지만, 관련 예규·판례를 참고하여 진행하고 있으므로 잘 판단해서 진행하셔야 합니다. (2) 2곳 이상의 평가액 다만, 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억 원 이하의 부동산은 하나의 감정가액도 시가로 적용합니다. 이때 지분을 증여하는 경우에도 해당 부동산 전체지분의 기준시가를 기준으로 10억 원 이하 해당 여부를 판단해야 합니다. (3) 부적절한 감정가액 등 다음의 사유에 해당하는 감정가액은 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다.
위의 사유에 해당하지 않더라도 세무서장 등이 부적정한 평가액이라고 인정되는 경우 다른 감정기관에 의뢰하여 재감정을 의뢰할 수 있습니다. 따라서 감정가액이 무조건 낮다고 유리한 것이 아니며, 재감정 등을 통하여 추징될 수 있으니 해당 감정가액이 세법상으로도 인정될 수 있는지를 함께 검토해야 합니다. (4) 소급감정 소급감정이란 평가기간 이후에 감정한 가액으로서 평가심의위원회의 결정기한 내에 들어오지 않는 평가액을 의미합니다. 소급감정을 시가로 인정할 수 있는지에 대하여 국세청, 심판원과 대법원의 입장이 다릅니다. 국세청, 심판원은 소급감정가액을 시가로서 부인하고 있지만, 대법원은 시가로 인정하는 것으로 판시한 바 있습니다. 증여 재산이 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 수용, 경·공매한 사실이 있는 경우에는 보상가액, 경매·공매가격을 시가로 적용합니다. 평가기간 이내 판단 기준일은 보상가액, 경매·공매가격이 결정된 날을 기준으로 판단합니다. 이때 결정된 날이란 수용 보상계약체결일과 매각 허가 결정일을 말합니다. 증여 재산이 증여일 전 6개월 ~ 후 3개월 이내(평가기간)의 기간에 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 적용합니다.
공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 비교적 유사한 재산의 판단기준이 명확하지만, 이외의 재산의 유사성 판단기준이 명확하지 않아, 유사 매매사례가의 판단에 어려움일 발생합니다. 각종 예규와 판례에 따르면 층수, 위치, 면적, 기준시가, 조망권, 실제 사용용도 등 사실관계를 종합하여 유사성을 판단하고 있습니다. 따라서 물건별로 유사 매매사례가액 적용 가능 여부를 면밀하게 검토하여 진행해야 합니다. 또한 입주권과 분양권 역시 유사 매매사례가액을 인정하고 있습니다. 작성한 내용 이외에도 다음의 세무상 이슈가 발생할 수 있습니다. (1) 평가기간 내 유사 매매사례가액이 여러 개가 있는 경우 우선순위 판단 (2) 시가로 사용할 수 있는 가액들의 우선 적용 여부 (3) 평가심의위원회를 통한 시가 재산정 후 추징 여부
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