미등기 감정가격 포함 - mideung-gi gamjeong-gagyeog poham

① 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었으나 대지권등기만을 경료하지 않고 있어 집합건물의 전유부분에만 저당권설정등기가 경료된 경우 저당권의 효력이 대지사용권에 미침은 물론 저당권설정 이후라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자의 소유에 속하게 되었다면 저당권의 효력이 그 대 지사용권에까지 미친다(대판 1995. 8. 22. 94다12722 등).

따라서 대지권등기 없는 구분소유건물에 대한 경매신청이 있는 경우에 집행법원은 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통하여 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사하여 저당권설정자가 대지시용권을 취득하고 있는 것으로 밝혀진 경우에는 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 그에 대한 감정 평가액을 포함하여 최저매각가격을 정하여야 할 것이다(대결 1997. 6. 10. 97마814).

② 감정인은 평가명령서상 평가대상 부동산이 집합건물임에도 대지권의 표시가 없는 경우 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있는지 여부를 조사하여 수분양자가 대지사용권까지 분양받은 경우에는 대지사용권을 평가대상 및 감정평가액에 포함시키고 이러한 취지를 평가서에 기재하여 제출할 것이다.

③ 집행법원은 대지권이 있음이 밝혀진 경우 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 신문공고의 ‘부동산의 표시’란에는 건물만을 기재하나 ‘비고란’ 등에 “미등기 대지권 있음”이라고 기채히는 등으로 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었음을 나타낸다.

하지만 대지권 유무를 집행법원이 가려 판단하는 데는 한계가 있으므로, 대지권 유무가 명백하지 않을 경우에는 실무상으로는 매각물건명세서나 공고에 “대지권 미등기이 며, 대지권 유무는 알 수 없음”이라고 기재하고, 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하여 진행하기도 한다.

처음부터 대지권이 존재하지 않거나 존재하더라도 규약이나 공정증서에 분리처분할 수 있다는 내용이 있는 경우 등에는 특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대해서만 경매절차를 진행한다.

‘부동산의 표시’란에 건물만을 기재하고 매각물건명세서에 “대지사용권이 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임”과 같이 기재하여 그 취지를 명확히 한다.

대지사용권인 토지의 권리가 지상권이나 임치권인 경우 매각 대상은 구분건물(전유부분)과 지상권·임차권이므로 매각물건명세서에 “대지사용권인 토지의 권리는 지상권이므로 이 건 매각목적물은 전유부분(101호)과 그에 상응하는 지상권임” 등으로 대지의 소유권이 매각목적물이 아님을 표시해 준다.

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입력 : 2019.12.06 06:39 | 수정 : 2019.12.09 15:26

[GO부자에게 물어봐] 대지권 미등기 상태인 아파트, 매수해도 될까?

[Question]
결혼한 지 11년된 H(45)씨. 남편과 맞벌이를 하고 있지만 아직까지도 내집 마련을 못해 전셋집에서 살고 있다. 내년에는 경매로 아파트를 시세보다 20~30% 정도 저렴하게 사겠다는 목표를 세웠다. 그러던 중 경매에서 2차까지 유찰된 옆 동네 아파트를 발견해 관심을 갖고 있다. 그런데 매각물건명세서를 보니 ‘대지권 미등기’라는 내용이 있었다. H씨는 대지권은 무엇이며, 대지권이 미등기 된 아파트를 경매로 매수해도 괜찮을지 궁금해졌다.

[Answer]

‘대지권’이란 아파트를 비롯한 연립주택 또는 빌라 등 집합건물의 구분소유자가 건물이 지어진 대지에 대해 갖고 있는 권리다. 구분소유자의 대지사용권은 해당 소유자가 전유하고 있는 건물에 따라 정해진다. 구분소유자는 대지사용권을 전유부분과 분리해서 처분할 수 없다(집합건물의 소유및 관리에 관한 법률 제20조 참조). 예를 들자면, 살고 있는 아파트를 팔 때 건물만 팔고, 땅을 팔지 않는 것은 불가능하다는 의미다.

H씨가 관심을 가진 아파트처럼, 집합건물에 ‘대지권 미등기’라고 표시된 경우가 있다. 이런 경우 아파트 소유자에게 대지 사용권이 있다면 크게 걱정하지 않아도 된다. 해당 지역의 도시개발사업 또는 재개발사업에 따른 절차(토지구획정리·환지처분·지적정리 등)가 마무리되면 추후 아파트 소유자가 추가로 대가를 지불하고 대지권을 취득할 수 있기 때문이다.

경매에 나온 아파트의 감정가는 건물과 대지권을 각각 평가해서 매기는 금액이다. 따라서 감정평가액에 건물과 대지권의 평가가 구분되어 있다면, 소유자에게 대지 사용권이 주어진 아파트라는 뜻이다. 반면 감정가격에 건물 가격은 있지만 대지권 가격이 없는 경우는 소유자에게 대지사용권이 없다는 것을 의미한다.

대지권 미등기 아파트를 매입 한 경우에는 토지구획정리 등의 절차가 진행되면 반드시 대지권을 추가로 매입해야 한다. 대지권을 추가로 매입하지 않으면 추후 대지권 소유자에게 건물에 대한 소유권을 뺏길 수 있으므로 주의해야 한다(민법 제544조 참조).

한편 신규 분양하는 아파트의 경우, 분양계약서 및 분양대금을 납부한 내역서에 대지에 대한 분양가격이 포함되어 있으면 대지권이 있는 것이다.

대지권 미등기란 집합건물에서 토지와 건물을 분리하지 않고 하나의 거래 대상으로 취급하는데 어떠한 이유로 대지권 없이 건물만 경매에 나옵니다 대지권 미등기 대지권이 집합건물 표제부에 기재돼 있지 않는 것인데 2가지 경우로 대지권은 있으나 아직 미등기 상태 혹은 대지권이 아예 없어서 미등기인 상태 서로 구별해서 입찰해야 합니다

법원 경매 아파트 빌라 대지권 미등기 사실 많지는 않지만 몇 가지 케이스만 빼면 문제가 없는데요 대지권 미등기지만 경매정보지에 대지권 감정 평가되고 문제없는 케이스 1. 건물 준공 당시 토지구획정리사업 완료되지 않아 건물등기만 등재된 경우 2. 구분소유자별 대지권이 확정되지 않아 미 등기된 경우 3.수분양자의 사정으로 미등기된경우

대지권 미등기 문제가 되는 케이스 1. 아예 대지권이 없는 경우 2. 대지권을 취득하기 위해 소송을 제기하는 경우 3. 수분양자가 분양 대금을 미지급한 경우 고수들은 문제가 되는1번같은 법원 경매 대지권이 아예 없는 케이스 같은 경우에서 대지권이 없는 물건은 많은 유찰이 될 것이고 고수들은 미리 대지권에 관계된 것을 적당한 가격에 대지권을 매수할 수 있는지 알아보고 저렴한 가격에 건물을 삽니다 이걸 실타래처럼 풀면 건물 대지 하나의 소유권이 되고 경쟁도 적으면서 수익률은 크겠지요 2번 케이스 같은 경우도 무서워서 함부로 못 들어가겠지요

법원 경매 참고사항 내용을 보면 대지권의 취득 일체비용을 낙찰받게되면 낙찰자가 부담하며 대지권을 포함한 감정평가액을 기초로 최저매각가격을 결정하였으나 대지권도 함께 취득하는것이 아니라 대지권이 본래 있었다면 매각으로 대지권도 취득하는것이고 본래 대지권이 없었다면 매각에도 불구하고 대지권을 취득하지 못하는 것임 정말 무서운 맨트입니다

법원경매 매각에도 불구하고 대지권을 취득하지 못하는것임 이런 게 경매 정보지에서 올라오면 누구는 관심을 갖고 누구는 넘겨버리는데 경쟁률이 낮지만 직접 임장 활동하시어 토지등기부 소유자 분양서 사본 등 확인하시고 정확하게 대지권 미등기이지만 대지권은 있는데 아직 대지권을 등기 안 한 중요한 팩트체크하신다면 남들은 꺼릴텐데 파고들면 꽤 많은 수익률이 나겠네요 

지는 환지절차가 지연되​ 환지절차가 종료될때까지​ 입주를 기다리게 된다면​ 사회적 경제적 손실이 너무​ 크기 때문에 대지가 미등기​ 상태에서 입주한 경우가 있고​ 이미 대지권 등기 절차는​ 마쳤으나 소유자가 고의로​ 대지권 등기를 미룬경우도​ 있을수 있는데요​ 어차피 경매로 주인이 바뀌는데​ 굳이 등기 비용을 부담할​ 필요가 없다는 속셈이겠네요

경매사건에서 대지권에 대한 등기부등본을 열람해보면​ 대지권미등기는 두가지​ 유형으로 나눌수 있는데요​ 하나는 아파트 전체의 대지권​ 등기가 없는 경우이고​ 다른하나는 아파트 전체의​ 대지권 등기는 있으나​ 전유부분의 대지권 등기만​ 없는 경우가 있습니다​ 어느 경우이든 입찰참여자는​ 대지권 미등기라는 문구가​ 있으면 반드시 대지권​ 가격도 감정평가 되었는지를​ 법원의 감정평가서를 통해​ 확인 하셔야 합니다​ 대지권 미등기는 구조적 문제든​ 개인적문제든 낙찰후 재산권을​ 행사하는데 장애가 되는일은 없습니다​ 다만 대지지분에 따른​ 등기비용만감수하시면 됨니다​ 대지권미등기 여부는 등기부등본​ 열람을 해보면 그 아파트 단지가​ 통째로 미등기인지 아니면​ 경매 나온 물건만 미등기인지​ 알수가 있는데요​ 집합건물의 건축자로부터​ 전유부분과 대지지분을 함께​ 분양의 형식으로 매수하여​ 그 대금을 모두 지급함으로써​ 소유권취득의 실질적 요건을​ 갖추어지만 전유부분에 대한​ 소유권이전등기 경료 받고​ 대지지분에 대하여 소유권이전등기​ 를 경료받지 못한자는 매매계약의​ 효력으로써 전유부분의​ 소유를 위하여 건물의 대지를​ 점유 사용할 권리가 있는바​ 매수인의 지위에서 가지는​ 이러한 점유 사용권은 단순한​ 점유권과는 차원을 달리하는​ 본권으로서 당초 수분양자가​ 가졌던 이러한 대지사용권을 취득합니다​ 결국 대지권미등기경매물건은​ 낙찰자는 대지권 취득 가능해요