주 담대 전세 끼고 - ju damdae jeonse kkigo

은행에서 대출 안되면 ‘세입자 대출’ 활용
서울에서 갭투자 가장 많은 곳은 강남 3구
보증금 15억원 이상 전세계약도 올해 224건 체결돼
3기 신도시 대기수요 등 전셋값 상승 지속 예상

주택 매매 가격이 아닌 전세보증금이 15억원 이상으로 계약된 사례가 서울 강남 3구 중심으로 늘어나고 있다. 사진은 강남구의 한 초고가 아파트단지. [헤럴드경제DB]

[헤럴드경제=이민경 기자] “15억원 넘는 아파트는 정말 15억원을 전부 현금으로 갖고 있어야만 살 수 있을까요? 아닙니다. 전세 끼고 사두는 사람들 많아요. 일종의 ‘비자발적 갭투자’죠.”(서울 서초구 A공인 대표)

28일 부동산업계에 따르면 주택담보대출을 받을 수 없는 초고가 주택을 구입할 때도 세입자를 받아 전세보증금으로 잔금을 충당하는 방법을 활용하는 이들이 많다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난해 8월부터 이달 27일까지 약 1년간 서울에서 아파트 갭투자가 가장 많았던 3곳은 서초구(424건), 송파구(384건), 강남구(378건)로 집계됐다. 이 통계상 ‘갭투자’로 간주하는 기준은 아파트 매수 후 직접 거주하지 않고 3개월 이내에 임대 목적으로 전·월세를 놓은 경우다.

위 세 곳은 소위 ‘강남 3구’로, 전용 84㎡ 기준 평균 아파트 매매 가격이 약 16억원이다. 정부는 지난 2019년 12·16대책을 내놓으며 시세 15억원 초과 아파트는 주택담보대출을 받을 수 없게 했다.

A공인 대표는 “주택 가격 자체가 비싸다 보니 소액을 투자해 단기 차익을 볼 수 있는 규모가 아니다”면서 “취득세 규모도 만만치 않기 때문에 실수요자들이 전세를 낀 채로 본인이 살 집을 미리 산 것으로 이해해야 한다”고 설명했다.

실제로 이곳 아파트들은 매매 가격뿐만 아니라 전세 가격 역시 매우 높게 설정돼 있다.

KB주택가격동향에 따르면 7월 강남구 아파트 전용 84㎡의 평균 전셋값은 10억800만원으로 나타났다. 지난해 동월 대비 1억8800만원 가까이 오른 셈이다. 직전 1년(2019년 7월∼2020년 7월) 동안 상승액(1억1100만원)과 대비해 상승폭 역시 더 커졌다.

전세보증금이 15억원을 넘는 사례도 많다. 국토부 실거래가 자료에 따르면 올해(1월 1일~7월 27일) 서울 아파트 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 전세보증금이 15억원 이상 체결된 사례는 총 224건으로 조사됐는데 그중 서초구(123건), 강남구(85건), 송파구(3건)가 전체의 94%를 차지했다. 나머지 계약은 성동구(12건)와 용산구(1건) 소재 아파트에서 나타났다.

강남구의 B공인 대표도 “‘무이자 레버리지’로도 불리는 전세보증금 덕에 실제 보유한 현금이 7억~8억원인 사람도 20억원대 아파트를 살 수 있는 것”이라면서 “실거주가 목적인 사람도 있지만 장기 투자 개념으로 접근하는 사람도 없지 않은 편”이라고 밝혔다.

그러면서 “전셋값이 계속해서 상승하면서 매매 가격과의 갭(차이)을 좁혀주고 있기 때문에 이런 투자가 가능하다”고 설명했다.

갭투자의 최대 위험 요인은 전셋값 하락이다. 세입자 퇴거 시 집주인이 다음 세입자를 구해 보증금을 내줘야 하는데 전세 시세가 하락하면 집주인의 추가 자금이 소요되기 때문이다.

하지만 전문가들은 향후에도 전셋값은 물론 아파트 매매 가격 또한 하락보다 상승 가능성이 더 크다고 본다.

부동산업계 한 관계자는 “학군과 직장이 몰려 있는 강남 3구는 전세 대기자가 항상 넘치는 데다 ‘똘똘한 한 채’ 수요 덕분에 아파트 매매 가격도 평당 1억원에 근접해가고 있다”고 언급했다.

윤지해 부동산114 수석연구원도 “3기 신도시 대기 수요와 각종 정부 정책으로 전셋값이 상승하는 기조가 이어질 것으로 전망한다”면서 “전세제도가 존속하는 한 초고가 주택에 대한 갭투자 방법 또한 유지될 것”이라고 분석했다.

총 4개의 답변이 있어요.

안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.

근저당권설정이 되어 있더라도 전세를 놓을 수 있습니다. 그 금액에 따라 임차인이 말소를 조건으로할지 말지가 정해지겠으나

일반적으로 전세가 맞춰지면 그 전세금으로 근저당권을 말소해주곤 합니다.

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안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 일반적으로 전세로 임대차를 하는 경우에는 기존 선순위 근저당을 말소하거나 아니면 선순위 근저당액수를 고려하여 보증금 규모를 결정하거나 아니면 반전세로 진행하시는 것이 적절해 보입니다.

2021. 12. 06. 20:56

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안녕하세요. 이상훈 공인중개사입니다.

대출과 전세 관련 문의 주셨습니다

대출과 전세가 동시에 가능한지 문의 주셨는데 만약 전세를 주시려면

기존 대출을 모두 상환하셔야 합니다. 신용대출은 참고로 1억까지만

주택에 이용 가능합니다.

참고하시기 바랍니다

감사합니다

2021. 12. 08. 02:39

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안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.

전세를 줄 수는 있습니다.

하지만 대출이 있는 집에 전세를 들어올 때는 금액 조정을 해서 대출 부분만큼 감액이 됩니다.

그러니 집주인 입장에서는 굳이 대출 이자를 부담하면서 대출을 유지하지 않습니다.

전세시세를 다 받으려면 대출이 없어야 계약이 이루어집니다.

2021. 12. 07. 22:37

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정부가 초유의 대출 중단 등 연이어 부동산 시장을 옥죄는 강도 높은 대책을 쏟아내며 ‘영끌(영혼까지 끌어모은다는 뜻)’ 매수가 어려워지자 무주택자들 사이에서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’가 다시 고개를 들고 있다. 집 사는데 부족한 돈을 대출받는 대신 세입자를 받아 메우는 것이다. 앞으로 집값이 더 오를 것이란 불안감에 갭투자 형식으로라도 집을 산 사람이 많아진 것으로 분석된다.

새 임대차법 시행 이후 전셋값은 줄곧 강세를 유지하다보니 갭투자 환경은 수월해졌다. 무주택자들은 집을 사더라도 갭투자다보니 직접 들어가 살 수는 없다. 여전히 남의 집에 살면서 자금부족으로 내 집에는 못 들어가는 '눈물의 갭투자'인 셈이다.

전세불안에 무주택자 갭투자 ‘꿈틀’

9일 국토교통부에 따르면 올해 상반기 전세를 끼고 주택을 산 사람 중 무주택자 비중은 64.7%로, 작년 상반기(52.6%)와 비교해 10%포인트 넘게 증가했다. 갭투자자 중 무주택자가 차지하는 비중은 지난해 상반기 52.6%에서 하반기 64.6%, 올 상반기 64.7%로 급증하는 중이다. 갭투자는 전세보증금을 낀 매매 거래로, 예를 들어 매매 가격이 10억원인 아파트에 세입자가 7억원 전세를 주고 살고 있다면, 나머지 3억원만 보태 집을 사는 것이다.

이는 새 임대차법 시행 이후 전셋값이 폭등한 영향이 크다. 전세가율이 높아지면 더 적은 자금으로도 전세를 끼고 집을 살 수 있다. 갭투자를 하기 유리해진다는 의미다. 특히 서민들이 주로 사는 서울 외곽지역의 구축이나 중소형 아파트를 중심으로 갭투자가 늘고 있는 분위기다.

서울 강서구 방화동에 위치한 마곡한숲대림 전용 84㎡는 지난 8월 초 5억7000만원에 전세 거래됐다. 비슷한 시기에 이 집이 팔린 가격(7억3500만원)과 비교하면 매매가와 전세가격 사이의 격차는 1억6500만원에 불과했다. 지난 7월 노원구 중계동에서 7억6000만원에 중계현대2차 전용 84m² 아파트를 산 집주인도 비슷한 경우다. 매매와 거의 동시에 6억5000만원에 세입자를 받았다. 실투자금은 1억1000만원 밖에 들지 않은 셈이다.

'내 집 마련'하려면 갭투자 외 대안 없어

투기와는 거리가 먼 무주택자들이 갭투자에 나서고 있는 것은 대출을 받기가 점점 어려워지고 있어서다. 주요 은행들은 일제히 개인 신용대출 한도를 연소득 이내로 축소하기로 했고, 은행권의 주택담보대출 금리도 2년 2개월 만에 가장 높은 수준을 나타냈다. 한국은행에 따르면 7월 예금은행의 전체 가계대출 금리(가중평균·신규취급액 기준)는 연 2.99%로 6월(2.92%)보다 0.07% 포인트 올랐다.

대출이 아예 막힌 은행도 있다. 지난달 금융당국이 가계대출 관리에 나서며 NH농협은행이 주택담보대출과 전세자금대출 신규취급을 중단하고, 우리은행도 한시적으로 전세자금대출을 중단한 바 있다. 부동산 업계의 한 전문가는 “집값이 오르고 전세가격도 급등하면서 무주택자들의 공포가 크게 확산되고 있다”며 “무주택자의 갭투자 증가는 거주 불안에 대한 심리가 커지고 있음을 보여주는 지표”라고 말했다.

각종 규제에 주택담보대출의 대출한도 집값의 40% 이하로 줄었지만, 전셋값 고공행진에 아파트값 전세가율은 대략 67%(한국부동산원·8월 기준)에 달한다. 주담대를 받아 집을 사려면 집값의 60% 이상의 현금을 마련해야 하지만 갭투자로 집을 사면 30% 정도만 자금을 마련해도 된다.

무주택자들은 주로 시세차익을 기대하고 갭투자하는 다주택자와 달리 나중에 실거주할 생각을 가지고 있는 경우도 많다. 서울 강서구의 한 아파트를 전세를 끼고 산 30대 박모씨는 집을 산 탓에 전세 보증금도 부족해 몇 년간은 월세살이를 해야하지만 불안감을 덜었다고 털어놨다. 그는 “집값이 더 오르면 앞으로 다신 집을 살 수 없을 것이라는 생각이 들어 너무 불안했다”며 “당장 현금은 부족하고 대출도 막혔지만 일단 빨리 구축 작은 아파트이라도 사야겠다는 생각이 들어서 갭투자라도 할 수 밖에 없었다”라고 말했다.

안혜원 한경닷컴 기자