빌라는 사지 마라 - billaneun saji mala

부동산 투자자인 김 과장은 요즘 잠이 오지 않는다. 안 내도 될 양도소득세 4000만원을 더 냈기 때문이다. 수년 전 지방에 투자했던 아파트들의 매도 전략을 잘못 짠 게 화근이었다. 손해를 본 부동산을 지난해 우선 정리했지만 뒤늦게 세무상담을 받아보니 절세 기회를 걷어찬 것과 다름없었다. 김 과장은 도대체 어떤 실수를 했을까.◆“상계처리 몰라서…”서울에 자가로 거주하는 김 과장은 수년 전 수도권과 지방에서 3억원짜리 아파트를 한 채씩 사들여 3주택자가 됐다. 세입자의 보증금을 안고 대출까지 끌어들여 ‘인생 역전’의 꿈을 안고 매수했다. 성적표는 크게 엇갈렸다. 수도권 아파트는 교통 호재를 업고 2억원 가까이 올랐다. 반면 지방 아파트는 지역 경기침체와 공급과잉이 겹치면서 1억원이나 떨어졌다.덜컥 겁이 난 김 과장은 지난해 말 지방 아파트부터 처분했다. 더 기다렸다간 시세 회복은커녕 반토막이 날까 두려웠다. 차익이 없었기 때문에 양도세도 없었다. 눈물 같은 1억원을 날렸지만 같은 시기 투자한 수도권 아파트 가격이 두 배 가까이 오른 게 위안이었다. 하지만 시장이 다시 어떻게 변할지 종잡을 수 없었다. 김 과장은 블루칩이던 수도권 아파트도 올해 초에 정리했다.김 과장은 3억원에 산 수도권 아파트를 5억원에 팔면서 양도세로 6100만원을 냈다. 조정대상지역이 아니었던 까닭에 최고 62%의 중과세율 적용은 피했다. 하지만 차익이 컸기 때문에 일반세율(38%) 자체가 높았다. 양도세는 차익이 클수록 세금도 오르는 누진세율 구조인 까닭이다. 세금을 내고 1억3900만원을 남겼지만 지방 아파트 손실을 감안하면 김 과장이 손에 쥔 건 3900만원 정도다. 이마저도 취·등록비와 대출이자 등을 감안하면 실제로 남은 게 거의 없었다. 김 과장은 그래도 ‘수업료’를 치르지 않았다는 걸 위안으로 삼았다.하지만 세무전문가들의 시각에서 김 과장은 안 내도 되는 값비싼 수업료를 냈다. 원금을 손해본 부동산을 매각할 때는 다른 부동산의 차익에서 이를 상계처리할 수 있다. 예컨대 1억원의 수익을 본 주택과 5000만원의 손해를 본 주택이 있다면 총 양도차익은 5000만원으로 계산된다. 다만 주 주택을 모두 같은 해 처분해야 한다는 조건이 있다. 하루이틀 차이로 해가 바뀐다면 해당되지 않는다. ◆“양도차손도 신고해야”만약 김 과장이 지방 아파트와 수도권 아파트를 모두 지난해나 올해로 몰아서 처분했다면 세금을 얼마나 아낄 수 있었을까. 이때는 1억원의 손실을 본 지방 아파트가 절세에 활용된다. 수도권 아파트의 차익 2억원에다 먼저 매각한 지방 아파트 차손을 상계처리하면 합산 양도차익이 1억원으로 줄기 때문이다. 차익이 줄면서 세율(35%)도 종전보다 내린다. 지방소득세 등을 더한 양도세는 2100만원으로 상계처리하지 않았을 때와 비교해 4000만원가량 줄어든다.이 같은 세금의 마법이 가능한 건 양도세가 1년 동안 발생한 차익과 차손을 종합적으로 따지는 기간과세이기 때문이다. 통상 개별 거래에 대해선 양도 시점 2개월 뒤의 말일까지 예정신고한다. 이후 매년 5월 31일 소득세 확정신고를 하면서 전년도 양도세를 다시 계산한다. 나중에 판 부동산의 차익을 앞서 판 부동산의 차손과 통산(상계)하면서 절세 효과를 볼 수 있는 것이다. 한 부동산 전업투자자는 “손실이 본 부동산도 때론 절세를 도와주는 보물 같은 수단으로 변모한다”고 말했다.이런 사실을 모르고 양도차손이 발생한 거래에 대해 ‘양도세 예정신고’를 하지 않는 게 문제다. 차익이 없다보니 신고를 하지 않는 이들이 많다. 무신고에 대한 가산세가 없어서다. 하지만 나중에 양도차익을 본 부동산과 통산하려면 양도차손에 대한 신고가 선행돼 있어야 한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “손실이 나서 당장 낼 세금이 없더라도 일단 양도세 예정신고를 해두는 게 향후 절세에 유리할 수 있다”며 “통산(상계)을 활용하기 위해선 매각 순서나 시기를 잘 선택하는 것도 중요하다”고 강조했다.전형진 기자 [email protected] 

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[집코노미TV] 아기곰 "집값 조정은 9·13 때문 아냐…가을부터 다시 뛴다"

▶구민기 기자안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 ‘부동산 비타민’, ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 등 다양한 책을 쓰신 아기곰님 모셨습니다. 정말 모시기 어려운 분인데 드디어 집코노미TV에 나오셨어요.▷아기곰원래 안 나오려고 했는데…. 한국경제에서 하는 건 신뢰가 있기 때문에 나오게 됐습니다.▶구민기 기자꾸준히 섭외를 시도해 모시게 됐습니다. 그런데 오늘처럼 측면 구도는 시청자분들께서 약간 생소할 수 있어요. 선글라스까지 하시고…. 특별한 이유가 있나요?▷아기곰제가 일반 미디어에서 인터뷰를 잘 안 하는 이유가 얼굴이나 신분 노출되는 걸 좋아하지 않아서 그래요. 그렇다고 제가 범법자라는 건 아니고요. 저는 투자자이기 때문에 얼굴이 노출됐을 때 좋지 않은 부분도 있거든요.▶구민기 기자그럼 본론으로 들어가볼게요. 서울 집값이 보합으로 유지될 것이냐, 오를 것이냐, 떨어질 것이냐, 여러 가지 얘기가 있는데요. 제가 듣기론 아기곰님께선 언제쯤 오를 건지 언급하신 적이 있다고요?▷아기곰모든 지역이 오르는 건 아닙니다. 현재 집값이 약세를 보이는 이유부터 알아야 합니다. 많은 전문가들이 약세의 논거로 정부의 규제 때문에 그렇다고 말합니다. 전 그렇게 보지 않습니다. 병의 진단을 다르게 했기 때문에 결과도 다른 거죠. 실수요자 입장에서 봤을 때 앞으로 집값이 오르기 힘들다면 임대시장, 전세시장으로 몰리게 됩니다. 주식시장이야 안 사면 그만이지만 부동산시장은 잔인합니다. 집주인이 될 것이냐 세입자가 될 것이냐 반드시 선택해야 하거든요. 집값이 안 오른다면 누구나 임대시장으로 몰려서 전셋값이 오르게 돼 있어요. 그래서 강력한 규제가 나올 때 매매시장은 주춤하고 임대시장은 활황을 보이는 게 일반적인 현상입니다.그런데 지금은 어떤가요? 매매시장과 전세시장 모두 약세인 상황입니다. 결국 정부의 규제 영향이 제한적이고 주된 요인은 공급과잉이란 겁니다. 공급이 넘치면서 매매와 임대 모두에 영향을 준 거죠. 대부분 전문가들의 진단은 정부 정책에 변화가 없다면 집값은 지속적으로 하락할 것이란 전제를 두고 있는데 저는 반대로 공급이 잦아들면 집값은 다시 뛸 수 있다고 봅니다. 모든 지역이 공급과잉이 아니기 때문에 현재 공급이 부족한 지역은 정부 입장에선 굉장히 조심해야 한다고 봐요. 한국에서 주택보급률이 가장 낮은 지역이 어디인가요? 서울이잖아요. 반등이 일어난다면 서울부터 일어날 것이고, 그런 조짐이 일부 지역에서 보이고 있죠.거래량 같은 경우도 2월에 바닥을 치고 3~5월 계속 늘고 있습니다. 어느 곳이 거래가 많이 늘어나느냐, 왜 늘어나느냐를 봐야 합니다. 서울 25개 자치구 가운데 지난 1년 평균 거래량 대비 가장 많이 늘어난 곳이 강남과 송파입니다. 거래 침체라는 건 다른 나라 얘기란 거죠. 서초와 용산, 광진, 구로도 거래가 늘었습니다. 구로를 제외한 나머지 지역들은 모두 고가 지역이죠. 반대로 거래량이 줄어든 곳은 동대문과 서대문, 은평, 강북, 노원, 강서 등입니다.▶구민기 기자중요한 건 반등의 시기일 텐데요▷아기곰가을 이사철부터로 봐요. 9월. 틀릴 가능성은 높아요. 왜냐면 이렇게 시기를 정해놓으면 보통 그 전에 올라요. 사람들의 심리가 오를 것 같다면 안 팔거든요. 한국은행에서 소비자심리지수를 매월 발표하는데 그 중에서 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)가 있어요. 이게 100 이상이라면 집값 상승을 생각하는 사람이 많다는 의미인데 지난해 12월부터 올해 5월까지 6개월 동안 100을 밑돌았습니다. 역사상 100을 하회하는 기간이 가장 길었던 시기는 2012년 중반부터 2013년 초반까지의 8개월이었고요. 경제위기가 온다고 집을 팔아야 한다고 난리를 치더라도 7~8개월 지나면 언제 그랬느냐는 듯 바뀌는 게 사람의 심리입니다. 약세장이 1년 이상 지속된 적은 한 번도 없어요. 이달 같은 경우 CSI가 100 언저리에서 움직이고 7월의 경우엔 100을 넘기지 않을까 싶어요. 2월 84, 3월 83으로 바닥을 찍은 뒤에 4월 87, 5월 93으로 계속 올랐거든요. 만약 내 집 마련을 하실 분이라면 그 전에 생각하는 것도 좋겠죠.▶조성근 부장근데 지금도 사라고 하셨잖아요?▷아기곰오르기 시작한 곳도 꽤 있지만 아직 오르지 않은 곳도 꽤 있습니다. 5월 CSI가 93이라고 했잖아요. 떨어질 거라 생각하는 사람이 더 많다는 겁니다. 좋은 매물이 나올 가능성이 많다는 거예요.▶조성근 부장결국 강남과의 키맞추기를 다시 시작한다는 거죠?▷아기곰현 정부 들어 3번의 파도가 쳤어요. 2017년 5월과 12월, 세 번째는 2018년 7월에 쳤습니다. 그 다음 파도도 7개월 후일까요? 아니죠. 제가 작년 가을에도 세 번째 파도는 올가을에 칠 거라고 얘기해 왔어요.▶구민기 기자왜 다른 거죠?▷아기곰지난해 7월의 파도가 너무 높았기 때문에 7개월의 간격이 아니라 그 2배인 14개월, 그게 올해 9월이 되는 겁니다.▶조성근 부장어떤 순서로 파도가 치나요?▷아기곰대부분 강남이 오르면 주변 지역이 오릅니다.▶조성근 부장과거에 비해선 퍼져나가는 폭이 제한되던데요. 과거엔 용인이 버블7에 들어갔지만 지금은 아닌데요.▷아기곰현재 집값을 누르는 가장 큰 요인이 공급과잉이라고 했잖아요. 전세가 약세인 지역은 수요 대비 공급이 많다는 뜻입니다.(다음 편예 계속)기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 구민기 기자 촬영·편집 이시은 인턴기자제작 한국경제신문·한경닷컴