제주도 주택 - jejudo jutaeg

코로나 사태가 장기화되면서 제주를 찾는 사람도 늘어나고 있다. 주춤했던 제주 부동산 시장도 상승하면서 집을 구하는 사람도 늘어났다. 

제주에는 집의 형태가 아파트, 단독 주택, 농가주택, 타운하우스, 빌라, 오피스텔 등이 있다.  여러 주거 형태가 있지만, 막상 집을 구하려고 보면 고려해야 할 문제들이 너무 많다. 잘 몰라 손해를 보는 사람도 있다. 

제주에서 집을 구입할 때 고려해야 할 문제들, 특히 요새 가장 많은 매물이 나오는 '타운하우스'를 중심으로 정리해봤다. 

① 아파트 

제주 지역 아파트는 비싸도 너무 비싸다. 서울보다 더 비싸다. 2021년 제주 아파트값 상승률은 11.5%로 전국에서 2위이다. 6~7억에 거래됐던 제주 노형동과 연동 지역 아파트는 9억이 넘는다. 10억이 넘는 아파트도 등장했다. 

외지인들의 아파트 매입 비율이 30%에 육박하면서 아파트 값이 미친 듯이 오르고 있다. 아파트값이 폭등하니 투기꾼들이 몰리면서 가격이 더 오르는 등 악순환이 반복된다. 제주에서 아파트를 구입하는 것은 로또를 맞지 않고서는 불가능해졌다. 

장기적으로 제주 지역 아파트 가격이 계속 오르느냐고 묻는다면 '예스'이다. 아파트 불패 신화가 제주에도 적용된다. 하지만 부동산 정책 변화로 외지인들이 대거 제주 지역을 떠나거나 대출 금리 상승과 제한 등의 문제로 변수가 발생할 가능성이 매우 높다. 

② 단독주택과 농가주택 

제주는 주택을 단독주택과 농가주택으로 나눈다. 신축한 전원주택은 괜찮지만, 오래된 구옥 단독주택이나 농가주택은 반드시 리모델링이 필요하다. 

10년 전에도 농가주택 매물이 귀했지만, 지금은 사실상 거의 없다. 농가주택을 개조해 카페나 게스트하우스 등으로 이용하는 사례가 많아 찾는 사람이 많았다. 그러다 보니 농가주택이 거의 전원주택 가격만큼 오르고 매물도 귀하다. 

파는 사람 입장에서 2~3억이면 그냥 갖고 있는 편이 낫다고 생각해서 잘 팔지 않는다. 갑자기 목돈이 필요해 급매로 내놓지 않는 이상 매물은 눈 씻고 찾아봐도 없다. 

제주 지역 단독주택이나 농가주택 리모델링은 육지처럼 쉽지 않다. 자재도 비싸고 실력 있는 업자 구하기도 만만치 않다. 리모델링을 계획하고 있다면 본인이 직접 시공하지 않는 한 실패하거나 고생할 각오를 해야 한다. 

③ 빌라 

2015년 이후 제주에서 급증하는 주거 형태는 빌라와 타운하우스다. 제주 시내나 도심권 지역에는 빌라가 중산간이나 외곽지역에는 타운하우스가 우후죽순 생겨났다.

빌라는 단독주택이나 타운하우스에 비해 저렴한 가격에 현대식 구조의 편리함을 갖춰 실제 거주자들이 많이 찾는 주거 형태이다. 하지만 빌라의 특성상 아파트처럼 가격 상승을 기대하기는 어렵다. 

가장 큰 문제는 빌라를 건축한 곳이 토지를 소유한 땅주인과 소규모 건축업자의 합작품인 경우가 대부분이라 부실공사가 많다는 점이다. 신축 빌라인데도 비만 오면 물이 샌다거나 태풍이 오면 외장재가 떨어지는 등의 하자가 발생한다. 

연세가 비싼 것도 문제이다. 빌라인데도 연세가 7~8백만원이 훌쩍 넘는다. 위치와 옵션이 좋은 빌라의 경우 연세가 천만 원이 넘는다. 이럴 바에는 대출로 집을 구입하는 편이 낫다고 생각할 수도 있지만, 부동산 가치와 부실 공사 등을 고려하면 주저하게 된다. 

④-1 '타운하우스' ... 살아보면 불편한 점들  

제주 지역 타운하우스는 에어앤비 등의 숙박업이나 별장, 귀촌하려는 은퇴자를 대상으로 판매됐다. 그래서 일반적인 4인 가족 이상이 주거용으로 살기에는 불편한 구조가 많다. 

제주 지역 타운하우스들을 보면 위치가 대부분 외곽지역이다. 시내권은 땅값이 비싸기 때문이다. 그러다 보니 주변 편의시설이나 대중교통 등의 인프라가 거의 없다. 차가 없으면 아예 이동이 불가능하다. 만약 학생이 있다면 매일 버스 정류장이나 학교까지 데려다줘야 한다. 

타운하우스에는 층간 소음이 없다고 홍보하지만 측간 소음이 심하다. 옆집에서 TV를 틀거나 싸우면 그 소리가 다 들린다. 단기 하우스로 이용하는 집 근처에 살면 저녁이나 주말마다 바비큐 파티 소리에 시끄러워 잠을 잘 수가 없다. 타운하우스 내 도로가 좁아 1대 이상 주차를 하기도 불편하고, 옆집에 손님이 많이 오면 주차 문제로 시비가 붙기도 한다. 

사생활 보호는 포기해야 한다. 마음이 맞아 어울려 살면 좋겠지만, 조용히 살고 싶은 사람들에게는 악몽이다. 바로 붙어있으니 오며 가며 적당히 알고 지낼 수는 있지만, 오지랖 넓은 이웃이 살면 끊임없는 잔소리와 참견으로 집 밖을 나가기가 싫을 정도이다. 

현대식으로 지었으니 벌레가 없다고 착각하면 안 된다. 모기와 파리, 나방, 지네 등 각종 벌레가 들어온다. 특히 사람들이 모여 사는 단지 형태다 보니 떨어져 사는 단독주택보다 훨씬 벌레들이 많이 몰린다. 

시내 근처 주택이나 아파트, 빌라의 경우 집에 문제가 생기면 사람을 부르기가 쉽지만, 타운하우스는 외곽에 있어 힘들다. 서비스를 불러도 빨리 오지도 않고, 먼 거리다 보니 꺼려한다. 본인이 살면서 직접 고치면 다행히지만 육지에서 관리하는 것은 불가능하다.  단지를 관리하는 관리 회사가 있는 경우 매달 관리비를 지불해야 한다. 

④-2 '타운하우스' ... 부동산으로서의 투자 가치 

타운하우스는 개별등기보다 지분등기인 경우가 많다. 쉽게 말해 개별등기는 땅과 집의 소유자가 동일한 것을 뜻하며 지분등기는 건축물은 개인이 토지는 공동지분인 형태이다. 

타운하우스는 대부분 토지를 분할해 건축했기 때문에 건축물은 내 소유이지만, 토지와 도로는 공동이라 내 맘대로 못한다. 대지가 아무리 넓어도 추가 건축을 하기 위해서는 지분을 보유한 사람들의 동의가 필요하다. 타운하우스 소유자들이 외지인이 많아 동의 한 번 받으려면 몇 달이 걸릴 수도 있다. 아예 연락이 되지 않아 포기하기도 한다. 

분양 회사들은 타운하우스를 분양하면서 임대가 가능해 수익을 기대할 수 있다고 홍보한다. 그러나 에어앤비나 농어촌민박이 힘들어지면서 한달 살기외에는 불가능해졌다. 외지인의 경우 상시 거주를 할 수 없으니 관리 회사가 필요하다. 당연히 수수료를 받는다. 주거 목적이 아닌 임대 사업의 투자 개념으로 구매를 하려면 더 꼼꼼하게 더 따져봐야 한다. 

요새 제주 지역 타운하우스는 애물단지로 변해가고 있다. 특히 1가구 2주택에 대한 정부 규제가 심해지면서 대출금과 세금, 관리회사 수수료를 합치면 투자대비 임대수익도 기대 이하다. 부동산에 내놓아도 팔리지도 않아 환금성이 떨어진다.  실제로 제주 오일장 사이트나 제주 부동산 관련 카페나 유튜브를 보면 타운하우스 매물이 엄청 많다. 악성 재고로 남다가 경매로 넘어가는 경우도 허다하다. 

제주에서 집을 구하기 위해 부동산을 방문하면 업자들이 강력하게 추천하는 주거 형태가 타운하우스이다. 제주의 푸른 자연을 만끽하며 전원생활을 꿈꿀 수 있다며 소개하는 타운하우스를 보면 당장이라도 구매하고 싶다. 

제대로 시공하고 개별등기로 사생활이 보호된 인프라 좋은 타운하우스도 있다. 그러나 그런 타운하우스는 매물도 드물거니와 나오기가 무섭게 팔린다. 

주변에 타운하우스를 구입했다가 팔리지 않아 힘들어 하는 사람들이 많다. 구입할 때 이미 높은 가격으로 구매했으니 대출금을 생각하면 싼 가격에 팔 수도 없다. 타운하우스를 잘못 구입하면 수억 원의 자금이 묶이면서 늪처럼 빠져나오기가 쉽지 않다.