안녕하세요? 오늘은 전월세 기간 중 집주인이 바뀌었을 때 어떻게 해야 되는지 알아보겠습니다. 집주인이 바뀌는 상황은 임차인으로서 충분히 겪을 수 있을 상황인데요. 기존의 계약서에는 새로운 집주인의 정보가 기재되어 있지 않는데, 이에 따라 임대차계약서를 다시 작성해야 하는지, 아니면 그냥 있어도 되는지, 무엇을 해야 할지 잘 모르는 분들을 위하여 계약기간 중 집주인이 변경되면 무엇을 해야 하는지에 대해서 알려드리겠습니다. 임차인 입장에서는 임대인이 변경되면, 임대인이 변경되면 집을 비우고 나가야 하는 건지, 임대하고 있는 주택에 수리할부분이 생기면 기존의 임대인에게 수리를 요구해야 하는 건지, 아니면 새로운 임대인에게 요구해야 하는지 등등 여러 가지 고민이 생길 수 있습니다. 특히 임대차계약서를 다시 작성해야 하는지 아니면 기존의 계약서를 그대로 가지고 있어도 그 효력이 유지되는지를 가장 궁금해하는데요. 집주인이 변경되면 임대차계약서를 다시 작성해야 할까요? 일단 주택임대차 보호법 제3조 대항력 등에 대한 내용을 보면 "임차주택의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라는 문구가 있습니다. 즉, 변경된 집주인은 기존의 집주인의 권리를 승계하였기 때문에 기존의 임대차계약서는 인정이 되고, 그렇기 때문에 변경된 집주인과 새로운 임대차계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 그런데 새로운 집주인이 전세 보증금이나 월세를 올려달라고 요구한다면 어떻게 해야 할까요? 만약 기존의 임대인과 작성된 임대차 계약기간 중이라면 이에 응할 필요는 없습니다. 다만 임대차기간이 종료되어 새로운 증액 계약서를 작성해야 한다면 기존의 계약서는 그대로 두고, 증액 계약서만 새롭게 작성하는 것이 좋습니다. 예를 들어 설명드리면, 기존의 계약이 전세 1억에 있었는데, 새로운 집주인은 전세 1억 5천을 요구한다면 5천만 원에 대한 증액 계약서만 작성하고 증액 계약서는 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자를 받는 이유는 대항력과 우선변제권을 확보하기 위함입니다. 추가적인 예를 들면, 2020년 4월 30일에 전세 1억 원에 2년 계약을 했는데, 집주인이 바뀌면서 2022년 4월30일에 전세 1억 5천으로 증액 계약서를 작성하였다고 가정하면 기존의 전세 1억 원에 대한 확정일자, 전입신고, 이사를 통하여 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 그런데 2022년 4월 30일에 작성된 증액 계약서를 확정일자를 받지 않으면 주택이 경매에 넘어갈 경우 1억에 대하여만 대항력과 우선변제권이 인정되고, 나머지 5천만원에 대한 대항력과 확정일자는 없는 것입니다. 그렇기 때문에 증액계약서를 작성하면 확정일자를 꼭 받아야 하는 것입니다. 그런데 이때 꼭 확인해야 하는 것 중에 하나가 바로 계약서 작성 시 등기부등본을 확인하는 것입니다. 기존에는 압류나 대출, 설정 등이 없었지만, 새롭게 집주인이 변경되고 이런 권리관계가 발생될 수 있기 때문입니다. 그래서 꼭 등기부등본을 확인하여 권리관계를 확인해야 합니다.  또한 집주인이 변경되었을 때 임차인이 걱정하는 것 중에 하나가 바로 새로운 집주인이 나가라고 하면 어떻게 해야 하나입니다. 만약 임대차 계약기간 중이거나 계약 갱신 청구권으로 계약이 연장되었다면 새로운 집주인이 집을 비워달라고 요구해도 이에 응하지 않아도 됩니다. 주택임대차 보호법상 집주인이 바뀐다 해도 대항력이 유지되기 때문입니다.(확정일자 + 전입신고 + 실거주의 조건을 만족했을 때만 해당) 또한 새로운 집주인은 기존의 임차인을 나가라고 할 수 없지만, 임차인은 보증금 반환을 요구할 수 있다는 것입니다. 새로운 집주인에게는 기존의 집주인으로부터 권리와 의무가 승계된다고 했는데, 법원에서는 임대차 보호법의 입법 취지에 따라 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 보증금을 반환해 달라고 요구할 수 있다는 것입니다. 즉 기존의 임대차계약서에 있는 기간만큼 거주하거나, 보증금을 돌려받아 이사를 갈 수 있다는 이야기입니다. 마지막으로 집에 하자가 생겨 보수를 해야 하는 경우가 생겼을 때 기존의 집주인에게 말하면, 새로운 집주인에게 이야기하라고 하고, 새로운 집주인에게 말하면 기존의 집주인에게 말하라고 서로 미루는 경우가 있는데, 이럴 때는 새로운 집주인에게 이야기를 해서 수리를 요청할 수 있습니다. 위에서도 계속 설명했듯이 바로 기존의 임대인에게 권리와 의무를 승계받았기 때문입니다. 총 정리해보자면 우선 집주인이 변경되었다고 해서 임차인에 크게 불리한 사항은 없으며, 기존의 계약서로 충분히 임차인의 권리를 확보할 수 있고, 임대차계약서의 내용이 변경되었다면 변경된 내용에 대하여 새로운 계약서를 작성하여 확정일자를 받으면 된다는 것입니다. 또한 새로운 집주인이 집을 비워달라고 요구할 경우, 계약기간 중이라면 이에 응할 필요도 없습니다. 그리고 하자보수에 대한 문제는 새로운 집주인에게 이야기하면 되겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드리고 이만 마치겠습니다.
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집주인이 바뀌면 계약서는 어떡해야 할까요? 아직 주택을 자가 보유하지 못하고 전, 월세를 산다면 사는 동안 집주인이 바뀌는 경우가 발생할 수 있습니다. 집주인이 바뀌면 전 월세를 살고 있는 당사자의 계약서는 어떡해야 전, 월세 보증금을 안전하게 지켜낼 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 집주인 즉 임대인이 바뀌는 경우는 몇 가지 경우로 압축할 수 있습니다. 다른 임대인에게 주택을 매매하거나 자녀 등에게 증여 또는 상속을 하거나 여러 가지 이유로 주택이 강제처분 즉 경, 공매로 인하여 집주인이 바뀌는 경우가 발생할 수 있습니다. 이렇게 집주인이 바뀌면 전, 월세를 사는 당사자 즉 임차인에게는 몇 가지 경우가 발생하게 되는데 계약서를 새롭게 작성하자거나 보증금을 증액하자거나 하는 경우 어떡해야 나의 전, 월세 보증금을 대항력과 우선순위의 변동 없이 안전하게 지켜낼 수 있는지 알아보겠습니다. 1. 대항력과 임대인의 지위승계집주인이 바뀌면 유의해야할 점에 앞서 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 임차인의 대항력과 임대인의 지위승계에 대하여 알아둘 필요가 있습니다. 임차인의 대항력은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정되어 있으며 내용은 아래와 같습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 여기서 제삼자에 대한 효력이란 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 제삼자 즉 바뀐 집주인에게도 효력은 발생한다는 것입니다. 보통의 전, 월세 세입자들이 이사를 하는 동시에 전입신고를 마쳤을 것이라 가정하면 이사 즉 주택의 인도와 전입신고 즉 주민등록이라는 조건에 모두 충족되기에 집주인이 바뀌더라도 대항력은 유지되어 바뀐 집주인에게도 나의 전, 월세 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 임대인이 지위승계는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 규정되어 있으며 내용은 아래와 같습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 여기서 중요한 점은 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다라는 점입니다. 해당 주택이 매매, 증여, 상속, 경, 공매 등의 사유로 집주인이 바뀌더라도 바뀐 집주인 즉 양수인은 이전의 내용을 그대로 승계한다는 것입니다. 본인이 대항력을 갖추고 선순위를 가지고 있다면 집주인이 바뀌더라도 그 내용은 그대로 승계되는 것입니다.
2. 집주인이 바뀌면 계약서는 새로 써야 하나?위 대항력과 임대인의 지위승계에 대한 내용대로 대항력을 갖추고 있다면 임대인의 지위는 그대로 승계되기 때문에 집주인이 바뀌더라도 계약서는 새로 쓸 필요가 없습니다. 또 기존 계약서로 인하여 발생한 대항력과 확정일자의 효력 역시 변동 없이 유지됩니다. 특히 확정일자의 경우 집주인이 바뀐다고 해서 새롭게 받으면 안 됩니다. 유의할 점은 바뀐 집주인의 인적사항을 받아 두어야 합니다. 또 장기수선충당금을 납부하는 공동주택이나 오피스텔의 경우 집주인이 바뀌게 된다면 잔금일자에 맞춰서 이전 소유자에게 장기수선충당금을 미리 돌려받는 것이 나중에 혹시 모를 법적 분쟁을 피하는 방법 중 하나입니다.
3. 어쩔 수 없이 새로운 계약서를 써야 한다면바뀐 집주인이 굳이 계약서를 새로 쓰자고 요구한다면 계속 거절하기도 난감합니다. 이 경우 계약서는 그냥 새롭게 써도 관계없습니다. 그러나 새로 계약서를 썻다해서 그 계약서로 확정일자를 다시 받아서는 안됩니다. 확정일자는 승계되므로 이전 확정일자를 유지하되 기존 계약서 역시 필히 보관해야 합니다. 혹시라도 해당 주택이 강제처분 즉 경, 공매에 처해질 시 두 계약서 모두 본인의 증빙자료가 됩니다. 4, 전, 월세 보증금 증액 시집주인이 바뀌면 보증금을 증액하는 경우도 많습니다. 이 경우 본인의 기존 보증금에 대한 대항력과 우선순위를 지키기 위해 증액에 대한 계약서만 따로 작성하는 것이 좋습니다. 그리고 증액계약서만 확정일자를 따로 받습니다. 많은 분들이 이런 경우 기존 계약서에 여백이나 뒷면을 이용하여 추가 기입하는 경우가 많은데 이렇게 추가 기입하게 되면 해당 주택의 강제처분 즉 경, 공매 시 배당 신청서를 작성할 때 좋지 않습니다.
전, 월세로 산다면 집주인이 바뀌는 경우는 언제든지 발생할 가능성이 있습니다. 매매 또는 증여, 상속의 사유로 바뀌는 경우는 확률이 적지만 강제처분 즉 경, 공매에 처해질 시 아까운 나의 전, 월세 보증금에 피해가 올 수도 있습니다. 그런 피해를 최소화하기 위해 전입신고 및 확정일자는 필수이며 집주인이 바뀔 때도 현명하게 대처하시기 바라며 이번 글 집주인이 바뀌면 계약서는 어떡하나를 마칩니다. 지주인입 바뀌면 계약서, 집주인이 바뀌면 댓글(0) |
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