단독주택 건축선 이격거리 - dandogjutaeg geonchugseon igyeoggeoli

단독주택을 지을 때 반드시 고려해야 하는 것 중에 하나가 건물간 이격거리입니다. 이격거리란 대지안에 건물의 위치를 결정할 때 고려되어야 하는 필수 요건인데요. 건축법시행령에 의해 집의 위치는 대지의 경계선에 딱 붙여서 건축할 수 없으며 경계에서 일정 거리를 이격해야 한다는 겁니다.

이런 이격거리에 의해서 생긴 빈땅을 대지안의 공지라고 표현합니다. 대지안의 공지는 대지 안의 통풍, 개방감 확보, 피난통로 확보등을 확보함으로써 고시 및 주거환경을 향상하기 위해서 건축선과 인접 대지경계선으로부터 확보되는 부분입니다.

이런 이격거리와 공지가 충분히 확보가 되지 않았다면 건축이 완공된 후에 준공, 사용승인을 취득하는데 문제가 될 수도 있고 이웃과 분쟁이 될 소지도 있으니 꼭 확인을 하셔야 합니다. 물론 제대로 된 설계사무소를 통해서 건축을 시작하셨다면 당연히 설계사가 해당 이격거리와 공지를 감안하여 설계를 했을테니 큰 문제가 없겠지만 건축주도 이런 부분을 미리 알고 확인을 하시는게 좋겠지요.

혹시 제대로 된 설계사무소를 찾고 계시다면 아래 제 동영상도 꼭 한번 시청하시기 바랍니다.

집지을 때 사기꾼 피하기 1편-집지을 때 가장 중요한 3가지

이격거리와 공지에 대해서 정확히 알기 위해선 건축선과 인접대지경계선에 대해서 확실히 알고 넘어가셔야 합니다. 이런 용어는 정확히 알고 계시지 않으면 한없이 헷갈리게 됩니다. 간단히 말씀드리면 건축선은 도로와의 경계를 뜻하고 인접대지경계선은 인접대지와의 경계를 말합니다.

아래 사진을 한번 보시죠.

민법 제242조 제1항은 「건물을 축조함에 있어 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반 미터 이상의 거리를 두어야 한다」고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 서로 인접한 대지에 건물을 축조하는 경우에 각 건물의 통풍이나 채광 또는 재해방지 등을 꾀하려는 데 그 취지가 있다고 할 것이므로, ‘경계로부터 반 미터’는 경계로부터 건물의 가장 돌출된 부분까지의 거리를 말합니다. 위 사진을 보시면 '경계로부터 반미터'는 빨간색 부분으로 건물의 외벽으로부터가 아니라, 지붕 끝으로부터 인접대지경계선까지 직각방향으로 반미터(50cm) 이상의 이격거리를 두어야 하는 것입니다.

하지만 참고로 위

그리고 건축물의 이격거리에 대한 규제항목이 또 있는데 정북방향의 이격거리에 대한 조항입니다.

건축법 시행령 86조

① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. <개정 2015.7.6.>

1. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상

2. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

건축법 시행령 86조에 따르면 건축물의 높이가 9미터 이하이면 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상이 정북방향으로 떨어저 있어야 한다고 하고 9미터를 초과할 경우는 해당 건축물의 각부분 높이의 2분의 1 이상의 거리가 떨어져야 한다고 합니다.

여기서 중요한 것은 정북방향입니다. 경계로부터의 반미터 조항에서처럼 인접대지경계선으로부터 직각방향의 거리가 아니라 집의 지붕끝에서부터 정북방향으로의 거리로 위 사진에서 보실 때 갈색으로 동그라미 표시된 부분의 거리입니다. 일반적으로 2층 단독주택의 경우는 높이가 9미터 이하이기 때문에 정북방향으로는 1.5m 가 띄어져 있으면 된다는 겁니다.

결론적으로 단독주택을 지을때는 인접대지경계선으로부터 직각방향으로 50cm, 정북방향으로 1.5m 를 띄어서 건물의 위치를 정해야 사용승인에 문제가 없고 이웃과의 분쟁도 최소화 할 수 있습니다.

원룸이나 빌라 등 중소형 건물을 지을 때 반드시 고려해야 할 부분이 있습니다. 바로 오늘 소개해 드릴 ‘대지 안의 공지‘ 라는 개념입니다. ‘대지 안의 공지‘는 수익성과 직결될 수 있기에 원룸 건축 전 토지 매입 시 충분히 검토하셔야 합니다. 특히 서울과 같이 부지의 가격이 비싼 경우 작은 공간의 낭비 없이 시공 하는 것이 매우 중요합니다. 

‘대지 안의 공지‘ 기준은 대상 건축물이나 지역에 따라 다르기 때문에 검토하기가 까다로울 수 있습니다. 오늘은 서울시의 사례를 기반으로 원룸 건축 등 중소형 건물 건축 시 꼭 알아둬야 할 필수 지식, ‘대지 안의 공지‘에 대해 설명해드리도록 하겠습니다. 

지난 번 포스팅에서는 대지와 도로의 관계에 대해 살펴본 바 있습니다. 인접한 도로의 폭이 4m에 미달할 경우 내 땅임에도 불구하고 추후 도로로 사용되기 위해서 일부 면적을 비워 두어야 한다는 개념이었는데요. 해당 내용이 궁금하신 분들은 지난번 포스팅을 참고 부탁드립니다.

▼ 대지와 도로의 관계 ▼
https://hauoli.co.kr/pmOliContent/?idx=10470861&bmode=view

대지 안의 공지

그렇다면 도로를 위해 후퇴시킨 건축선 내에서는 자유롭게 내 건축물을 지을 수 있는 걸까요? 아쉽게도 그렇지 않습니다. 바로 ‘대지 안의 공지’를 추가로 비워주어야 하기 때문인데요. ‘대지 안의 공지’라는 개념은 단어 그대로 내 땅임에도 불구하고 건축물을 짓지 못하고 공지로 비워 놓아야 하는 일정 공간을 의미합니다.

 건축법 제58조(대지 안의 공지)

건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라
해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다.

* 건축선이라 함은 지난 포스팅에서도 설명드렸다시피 도로와 접한 경계선 혹은 도로로부터 일정 거리 후퇴한 후퇴 건축선을 의미하며, 인접대지 경계선이란 인접해 있는 땅과의 경계선을 의미합니다.

대지 안의 공지를 두는 여러 이유가 있겠지만, 건축물을 건축할 때 옆에 위치한 건물들과 지나치게 근접하여 건축을 하게 되면 도시 미관을 해칠 뿐 아니라, 적당한 거리를 이격함으로써 통풍이나 시야 확보의 목적도 있습니다. 특히 화재 등의 긴급 상황이 발생했을 때 신속한 대피를 위해서라도 최소한의 공간이 보장되어야 하기 때문입니다.

부지가 크다면 크게 상관이 없을 수도 있으나, 원룸이나 빌라 등 중소형 건물을 짓는 경우에는 몇 m의 차이가 수익성과 직결될 수 있어 첨예하게 고려하여야 하는 부분 중 하나입니다. 안 그래도 크지 않은 부지에 도로 간의 거리도 유지해야 하고, 또 대지 안의 공지까지 떼어내게 되면 땅이 더 작아지기 때문에 토지 매입 시 충분히 검토하셔야 할 사항입니다.

| 얼마나 이격해야 하나요?

위의 건축법 제58조에 따르면 대지 안의 공지는 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6m 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 한다고 되어 있습니다. 즉, 세부적인 사항은 해당 지차체 조례에 위임한 것으로 지자체별, 건축물의 용도, 건축물의 면적, 용도지역 별로 다릅니다. 따라서 가장 최신의 정확한 사항은 국가법령 정보센터에서 지자체 건축조례를 확인하실 필요가 있습니다. 서울특별시의 대지 안의 공지 규정은 국가법령정보센터 > 서울특별시 건축 조례 > 제5장 > 제30조 대지 안의 공지 부분에서 확인 가능합니다.

▼ 서울특별시 건축 조례 바로 가기 ▼
서울특별시 건축 조례

| 서울시의 대지 안의 공지 규정

저희 하우올리에서는 주로 서울시 안에 주택을 건축합니다. 따라서 예시로 서울특별시 건축 조례 중 주택 부분을 함께 한 번 살펴보겠습니다. (2021. 04. 12. 작성일 기준)

노란색으로 표시된 부분을 확인해보시면, 공동주택의 경우 각각의 종류에 따라 얼마큼의 거리를 이격해야 하는지 자세히 알 수 있습니다. 특히나 저희도 관심을 가지고 있는 다세대주택의 경우, 건축선으로부터 1m 이상, 인접대지경계선으로부터 1m 이상을 이격 되어야 함을 확인 가능합니다.

그렇다면 조례 안에 따로 규정되어 있지 않은 근린생활시설이나 단독주택, 다중주택, 다가구주택 등은 어떨까요? 먼저 건축선으로부터의 이격을 살펴보면 따로 이격거리가 규정되어 있지 않아서 이론상으로 도로 경계선부터 건축물 건축이 가능하답니다.

그렇다면 인접대지경계선에는 거리를 두지 않고 딱 붙여서 건축이 가능할까요? 그렇지는 않습니다. 그것이 허용되었다가는 양 대지의 다가구주택 건물이 조금의 간격도 없이 딱 붙어서 지어지는 상황이 발생하겠죠. 따라서 이러한 상황을 방지하기 위해 민법에서 규정을 두고 있습니다.

민법 제242조(경계선부근의 건축)
① 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다.

보시다시피 민법에서 옆 땅과의 경계로부터 최소 0.5m 이상의 이격이 필요하다고 규정하고 있기 때문에, 조례로 규정하지 않은 근생, 다가구주택 등은 최소 0.5m 이상의 거리를 두고 건축해야 하는 것입니다. (서울시의 전용 주거지역에 건축하는 건축물(공동주택 제외)은 1m 이상)

땅을 매입할 때 조례에 따른 이격거리를 알고 사는 것과 모르고 사는 것에는 큰 차이가 있습니다. 심하게는 이격거리를 맞추어 건축을 했다고 생각했는데, 생각보다 두꺼워진 외벽의 두께 때문에 문제가 되는 경우도 있습니다. 원하시는 종류나 크기의 건축물을 주로 다루는 전문가의 상담을 추천드리는 이유입니다.

무척 비싼 서울 땅에서, 조례의 작은 숫자 하나가 개인의 이익에 영향을 미치는 범위는 결코 작지 않습니다. 오늘도 유익한 정보가 되셨길 희망하며, 다음번에도 좋은 이야기로 다시 찾아뵙겠습니다!

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