상가 세입자 내보내는 법 - sang-ga seibja naebonaeneun beob

상가건물 임대차보호법이 2020년 전면개정되면서 상가의 임대료 및 보증금 기준이 법적으로 규제화되었습니다. 그중 가장 큰 이슈는 바로 상가 임차인이 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 법적으로 보장된다는 것입니다.

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상가건물 임대차보호법 제10조에 규정되어 있는 계약갱신 요구에 관한 조항에 의하면, 임대인은 임차인(세입자)이임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유가 없다면 이를 거절하지 못하도록 되어있습니다. 다만, 일정한 사유가 있다면 임대인은 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

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임대인의 갱신거절 사유로는 임차인(세입자)가 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 등 상가건물 임대차보호법 제10조에 규정되어 있는 사유가 있다면 임대인은 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

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기본적으로 세입자는 상가 임대차보호법에 의해 계약갱신요구권이 보장되어 계약기간을 확보할 수 있는 안정성이 부여됩니다. 이와 마찬가지로 위와 같은 갱신거절 사유가 있는 경우에는 임대인도 계약갱신요구에 대해 거절할 수 있는 권리가 있어 세입자와 임대인 모두 임대차 계약과 관련하여 법률적인 보호를 받고 있음을 알 수 있습니다.

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세입자가 정당하게 계약갱신 요구를 하였으나 임대인이 정당한 이유 없이 갱신요구를 거절하고 도리어 세입자를 상대로상가명도소송을 제기하는 경우가 상당히 많이 발생하고 있습니다.

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상가임대차보호법에 의하여세입자가 갱신요구를 할 수 있는 기간이 10년까지 연장되면서 임대인이 상가명도소송을 제기하는 경우가 점점 증가하고 있는 것인데요. 이때 세입자는 자신의 법적 권리가 무엇인지 파악하고 적절히 대응하는 자세가 필요합니다.

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위 사진은 본문 내용과 무관합니다.

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제일 첫 번째로 확인해야 할 것은 임대인에게 과연세입자의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 있는지입니다. 임차인이 월세를 연체한 이력이 있는 것이 아니라면 대부분의 임대인에게는 세입자의 갱신요구를 거절할 ‘정당한’ 사유가 없습니다. 따라서 이 부분만 잘 확인하셔도 상가명도소송 방어에 성공할 수 있습니다.

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드물긴 하지만 임대인에게 갱신요구 거절의 ‘정당한’ 사유가 있다면 세입자 입장에서는 불필요하게 감정싸움을 하시기보다는 법원에서의 조정절차를 통해 임대인과의 원할한 합의를 시도해보시는 것이 좋습니다. 그럼에도 불구하고 도저히 합의가 어려울 경우에는소송을 조금 천천히 진행함으로써 소송 기간동안 조금이라도 임대 기간을 확보할 수 있는 방편을 마련하는 것이 좋습니다.

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상가 명도소송이 어느 정도 시간이 걸리게 된다면, 세입자로서는 상가를 좀 더 오래 운영할 수 있는 기간을 확보할 수 있습니다. 그러나 이는 사안마다 다 다르므로 진행 상황을 잘 알고 있는 법률 전문가와 함께 적절한 소송전략을 수립하는 것이 현명합니다.

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승소의 가능성이 높은 사건이라면, 임대인과의 상가 명도소송에서 우위를 선점할 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 반대로 승소 가능성이 현저히 낮은 사안이라면, 최대한 현상을 유지하면서 상가 명도소송 기간동안 하루라도 임대 기간을 늘릴 수 있도록 하는 것이 유리합니다.

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상가를 운영하는 입장인 세입자로서는 영업의 안전성 보장이 가장 중요합니다. 세입자 각각의 상황에 맞추어 소송전략을 수립해줄 수 있는 부동산전문변호사와의 상담을 통해 소송 기간동안 임대 기간을 확보하시고 나아가 긍정적인 결과까지 얻으시길 바랍니다.

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이 포스팅은 광고의 글입니다.

광고책임 및 검수 : 법률사무소 휘

변호사 허윤호, 최아란

세입자내보내기 어떻게 해야 할지

최근 세입자를 보호하기 위한 취지의 법이 연이어 만들어지고 있습니다. 집주인과 세입자를 비교하면 세입자가 약자이니 세입자를 보호할 필요성이 있는 것은 사실입니다. 

그러나 선량한 세입자를 보호하기 위한 수단 때문에 월세를 제대로 내지 않거나, 원래 계약한 것과는 다른 용도로 부동산을 이용하거나, 혹은 소위 전전세로 불리는 세입자가 다른 세입자를 얻는 행동을 하는 등 위법행위를 하는 세입자내보내기도 어려워질 수 있어 걱정되는 분도 계실 겁니다. 

최근은 확산하는 바이러스로 인해 뜸해지기는 했지만 세입자가 집주인과 상의없이 무단으로 공유숙소로 이용하는 사례가 한창 문제가 된 적도 있었습니다. 

이럴 경우 세입자를 내보내기 위한 방법은 어떤 것이 있는지 살펴보고자 합니다.

집주인은 세입자내보내기 위한 방법으로는 명도소송이 있습니다. 명도소송은 쉽게 말하면 부동산의 점유를 넘겨달라는 소송입니다. 

만약 세입자가 임대차 계약 기간 중 주택은 2개월, 상가는 3개월 이상 월세를 밀렸다면 소송을 제기할 수 있습니다. 

혹은 임대차계약이 만료되었음에도 세입자가 퇴거하지 않거나, 집주인과 따로 계약한 바가 없음에도 다른 사람에게 전대를 한 경우에도 명도소송을 제기할 수 있습니다. 

명도소송에서 승소할 경우 세입자는 집주인에게 해당 부동산을 인도해야 합니다. 명도소송까지 진행될 정도면 세입자와 다른 문제가 생기는 경우도 있을 수 있습니다.

그럼 세입자내보내기 관련 상황의 사례를 살펴보겠습니다. 

ㄱ씨는 ㄴ씨에게 상가를 임대해 주었습니다. 그러나 ㄴ씨의 가게 운영이 여의치 않아 적자가 발생하면서 월세를 지급하지 못했습니다. 결국 ㄴ씨는 ㄱ씨에게 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 보내고 가게를 접었습니다. 

그러나 이때 가게에 있던 비품 등을 치우지 않아서 ㄱ씨는 ㄴ씨를 상대로 건물 명도 소송을 제기했고 승소하였습니다. 

그리고 ㄱ씨는 ㄴ씨가 짐을 빼서 해당 상가를 완전히 인도하기 전까지 월세의 절반에 해당하는 금액을 받을 수 있게 되었습니다. ㄴ씨는 이후 비품을 빼지 않았더라도 인도의무를 이행한 것이라며 다시 소송을 제기했습니다. 

재판부는 원고 패소로 판결을 내렸습니다. 

재판부는 인도라는 의미는 구 민사소송법에 따르면 점유를 현상 그대로 이전하는 것이 아닌 건물안에 있는 물건 등을 건물 밖으로 반출하며 건물 점유를 이전하는 것이라며 구법의 명도와 같은 의미라고 밝혔습니다. 

따라서 재판부는 명도소송에서 피고가 건물 내부에 물건을 계속 두었다면 이를 인도한 것이라고 보기 어렵다고 평가하였습니다.  

또 다른 상황의 사례를 살펴보겠습니다. 

ㄷ씨는 경매로 상가를 샀는데 해당 상가의 세입자 ㄹ씨는 ㄷ씨가 상가를 구매하기 전부터 상당한 기간동안 월세와 관리비를 연체하고 있었습니다. ㄹ씨가 연체한 금액은 이미 보증금을 넘어선 상태였습니다. 그러던 중 ㄷ씨가 상가를 구매한 것인데 ㄷ씨로 소유주가 바뀐 이후에도 ㄹ씨는 월세와 관리비를 제때 지불하지 못했습니다. 

ㄷ씨는 결국 임대차계약을 해지했지만 ㄹ씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 나갈 수 없다고 버텼습니다. 이에 ㄹ씨는 연체된 임대료를 보증금에서 공제했으니 보증금반환의무는 없으니 당장 상가를 비우라며 명도소송을 제기했습니다. 

재판부는 임대차 보증금은 임대차에 의해 성립한 세입자의 모든 채무를 담보하기 때문에 임대차 계약이 종료 후 해당 부동산을 반환할 때 별도의 의사표시가 없더라도 당연히 공제할 수 있다고 밝혔습니다. 

따라서 재판부는 ㄷ씨에게는 ㄹ씨에 대한 임대차보증금 반환의무가 없다고 판단했습니다. 

세입자내보내기 위해 중요한 것은 합법적인 절차를 지켜야 한다는 점입니다. 세입자가 아무리 막무가내로 행동 하더라도 세입자의 짐을 모두 빼버리거나, 잠겨진 문을 함부로 열거나, 비밀번호를 바꿔서 출입을 막는 행위를 하면 손해배상은 물론이거니와 형사처벌을 받게 될 수도 있으니 주의하셔야 합니다. 

그러므로 만약 이러한 상황과 얽혔다면 변호사 등의 법률적 조언을 구하는 것이 하나의 방법이 될 수 있습니다.