외국인 부동산 대출 - oegug-in budongsan daechul

[아이뉴스24 이효정 기자] 강화된 대출 규제가 외국인들의 내국인과 차이없이 똑같이 적용되는데도 외국인들의 국내 부동산 거래는 심심치 않게 계속 이뤄지고 있다.

외국인 중에는 자신의 개인 자금 없이 전세보증금을 끼고 사는 '갭투자'나 국내·외 은행 대출, 가족·지인 등으로부터 돈을 끌어서 자금을 마련해 주택을 구입하는 사례를 심심치 않게 찾아볼 수 있다.

개중에는 개인의 현금은 하나도 들이지 않고 은행의 대출이나 각종 차입금 등 '남의 돈' 100%으로만 주택을 구입한 사례도 왕왕 발견되고 있어 국내의 강력한 대출 규제가 유명무실하다는 지적이 나오고 있다.

◆ 16억짜리 신당동 아파트 '부동산담보대출 12억'받아 구입한 미국인

12일 소병훈 더불어민주당 의원실 자료와 아이뉴스24 취재에 따르면 미국인 A씨는 지난해 10월 서울 중구 신당동의 아파트 118㎡를 15억9천만원에 매수했다. A씨는 등기부등본상 '김씨'로 검은머리 미국인으로 추정된다.

아파트 등기부등본을 보면 국내 금융기관으로부터 주택담보대출을 받지 않아 그의 신당동 아파트에 근저당설정이 돼 있지 않다. 외국인은 내국인과 똑같은 대출 규제가 적용되기에 15억원이 넘는 주택을 구입한 A씨는 은행 대출을 받지 않은 것으로 분석된다.

그럼에도 그는 주택을 구입하면서 개인이 보유한 현금을 단 한푼도 쓰지 않겠다고 명시했다. 100% 빌린 돈으로만 주택을 구입했다는 얘기다.

어떻게 가능했을까. A씨가 제출한 주택자금조달계획서를 보면 세입자의 임대보증금을 4억원으로 명시하고 그외의 자금 11억9천만원에 대해서는 부동산담보대출을 통해서 조달한다고 명시했다.

여기서 말하는 부동산담보대출은 주택자금조달계획서상 '기타대출'로 분류된 것으로 보아 신당동 아파트나 그가 주택 구입 당시 주소지로 적었던 옥수동 아파트가 아닌 제3의 부동산담보대출로 보인다.

옥수동 아파트의 등기부등본을 보니 근저당설정이 돼 있지 않았고 국내에서 외국인은 내국인과 똑같은 대출 규제를 받고 있어 대출 약정 때문에 주택 구입시 기존 주택을 담보로 대출을 받기도 어려운 실정이기 때문이다.

금융당국은 지난 5월부터 모든 금융권에서 토지, 오피스텔, 상가 등 비주택담보대출 한도를 70%이하로 제한해 A씨가 주택을 구입한 지난해 10월이면 지금보다는 비교적 비주담대출 실행 조건이 덜 까다로웠다.

가족으로부터 현금을 동원한 사례도 심심치 않게 볼 수 있다. 지난해 10월 미국인 B씨는 서울 용산구 서빙고동의 전용면적 210㎡ 아파트를 30억5천만원에 매수했다. 아파트를 구입하면서 그는 아버지로부터 집값의 70%인 21억5천만원을 빌렸다. 나머지 집값 9억원은 전세 세입자의 전세보증금으로 메워 사실상 그도 개인 보유 자금을 쓰진 않았다. <본지 10월7일자, '[단독] 27억 타운하우스도 '엄빠찬스'로 산 검은머리 외국인'>

◆ 은행·전세보증금·가족 등으로부터 빌린 돈 100%로만 집 산다는 외국인 199명

이처럼 외국인들이 국내·외 은행의 대출이나 가족 등을 동원해 자신의 보유 현금은 한푼도 들이지 않고 주택 구입에 나서는 사례가 나타나면서 금융당국의 대출 규제의 헛점을 파고들고 있다는 지적이 나온다.

내국인과 외국인이 똑같이 대출 규제가 적용되니 국내 금융기관에서 대출을 실행할 수 있는만큼만 하고, 나머지는 다른 곳에서 빌려 자금을 조달하는 것이다.

지난해부터 지난 5월까지 서울·경기 지역에서 주택을 구입한 외국인 4천36명이 제출한 주택자금조달계획서를 분석해보니 '빌린 돈' 100%로 주택을 구입하겠다고 명시한 외국인은 199명이었다.

여기에는 금융기관의 주택담보대출이나 기타대출을 동원하고 가족·지인 등 개인에게 빌린 돈, 전세보증금 등을 활용해 '남의 돈'으로만 주택을 구입한 사람들이 포함된다.

집값의 70~99%까지를 빌린 돈으로 마련하겠다는 외국인은 810명이었으며 50~70% 이상은 1천12명에 달해 이들을 모두 합하면 2천21명으로 늘어난다.

◆ 금융당국, 대출 규제 다 틀어막았는데 '외국인 부동산 습격'은 못 막아

금융당국은 내국인과 외국인의 대출 규제는 똑같다고 거듭 강조해왔으며 그동안 부동산 시장의 열기를 잠재우고 가계부채가 늘어나는 것을 막기 위해 각종 대출 규제를 도입했다.

빚을 내 주택을 구입하는 것을 막기 위해 2018년 '9.13 대책'부터 '처분조건부 약정', '추가주택 구입금지 약정', '전입조건부 약정' 등 각종 대출 약정을 마련했다. 추가주택 구입금지 약정은 생활안정자금 목적의 주택담보대출은 연간 1억원 이내 한도에서 가능하며, 이 자금이 주택구입에 활용되지 않도록 대출자는 대출 전액 상환 전까지 추가로 주택 등을 사지 않겠다 약속이다.

처분조건부 약정은 은행에서 주택 구입 목적의 주택담보대출을 받으면 기존에 보유한 주택을 6개월 이내에 매도하겠다는 약정이다. 전입조건부 약정은 주택담보대출을 받은 주택에 일정 기간 내에 전입해야 한다는 약정으로 9.13 부동산 대책으로 처분조건부 약정이 필요한 1주택자 등 대출자들에게 전입조건부 약정도 함께 체결하고 있다.

또한 금융당국은 금융사들의 가계부채 증가폭을 연 6% 이내로 관리하면서 은행의 대출 여력을 크게 줄여 일부 은행에서 신규 가계대출 자체를 중단하기도 했다. 지난 7월부터는 차주단위의 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입해 대출자의 대출 한도도 줄어든다.

하지만 내국인들 중에서 현금으로만 주택을 구입해 대출 규제를 피해가는 것처럼, 외국인들도 남에게 빌린 돈만으로도 주택 구입에 손쉽게 나서는 실정이다.

대출을 받을 수 있는 만큼 받고 부족한 자금은 외국은행이나 가족·지인 등 개인에게 빌린 돈으로 메워 주택 구입에 나서는 것으로 풀이된다.

외국인의 국내 주택 거래 건수도 늘고 있다. 홍기원 더불어민주당 의원실에 따르면 지난해 외국인의 국내 주택 매수 건수는 8천756건으로 2016년 5천713건보다 53.3%나 증가했다. 올 들어 지난 7월까지 매수 건수는 벌써 5천135건을 기록해 지난해보다 더 늘어나는 추세다.

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외국인의 주택 담보 대출 준비 및 승인과정은 호주 영주권/시민권자, 호주 내 금융기관과 유사합니다.

외국인 주택 담보대출 방법

1. 모기지 전문가와 상담

2. 은행에 신청서 및 소득증명

3. 조건부 승인 받기

4. 부동산 계약

5.은행으로 계약서 전달 및 부동산 감정 평가

6. 최종승인 받기

7. 은행 대출 계약서 검토 및 서명

8. 대출완료

외국인 투자자가 호주 부동산을 구입 및 대출 신청시 가능한 대출 상품은 아래와 같으며 상품마다 이자율, 구비서류, 수수료 등에 차이가 있을 수 있습니다.

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외국인 주택 담보대출 신청서류

*영어가 아닌 모든 서류는 나티 번역 및 공증이 필요한데 이 부분 또한 저희가 빠르게 해결해 드릴 수 있습니다.

그럼 지금부터 신청서 작성 및 계약서 등을 살펴 보도록 하겠습니다.

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신청서 샘플

신청서 5페이지 – 성함, 국적 등을 기입 하셔야 합니다.

신청서 7페이지 – 소득증명 항목입니다. 회사명 및 직책 등등을 기입 하셔야 합니다.

신청서 12페이지 – 한달 생활비 지출내역을 기입하는 곳입니다.

신청서 14페이지 – 서명하시는 곳입니다.

신청서 16페이지 – 성함과 하단에 서명을 여권과 동일하게 하셔야 합니다.

신청서 17페이지 – 서명하시는 곳입니다. 대출 신청 후 대략 14일 후 드디어 승인서류를 확인 하실 수 있습니다.

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승인레터 샘플

*승인 서류 샘플 입니다. 이 때 꼭 주의하셔야 할 부분은 이름, 담보물 주소, 상품, 대출금액, 이자율 등을 꼼꼼하게 확인하셔야 하며 혹시나 잘못된 내용이 있으면 세틀이 연장될 수 있습니다.

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다음은 드디어 은행 대출 계약서 작성인데요. 이 부분은 아주 복잡해서 저희가 항상 많이 도움을 드리고 있습니다. 그럼 하나하나 확인 해 보도록 할께요.

은행 계약서 샘플

첫번째 주의 사항은 담보대출 문서를 비롯한 증인 서명이 요구되는 서류는 호주 대사관에서 서명 및 공증이 필요합니다.

다음으로 보실 서류는 대출상환을 위한 자동이체 관련 서류인데요. 호주 은행 계좌를 개설하신 후 계좌 디테일을 기입해주시면 됩니다. 이 부분 역시 저희가 도와 드릴 수 있습니다.

이번에 보실 서류는 은행과의 담보 대출에 동의한다는 서류 입니다. 여권과 동일하게 서명 해주시면 됩니다.

간소화된 서류, 프로세싱을 비롯해 절감된 수수료로 해외 거주자들이 보다 쉽게 호주 부동산을 구매할 수 있게 되었습니다.

호주 부동산 담보 대출 전문가 그룹 아이원 파이낸스는 지난 15년간의 노하우를 바탕으로 고객님들에게 최적의 상품, 낮은 이자율 등을 안내해 드릴 수 있습니다.

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부동산 구매 예정인 고객님들은 아이원 파이낸스 그룹의 대출 전문가분들과 상의 하신 후 부동산 매입을 진행하시는 것을 추천 드립니다.