11년 이상 33% 44% ※ ’12.1.1.~ Show
국세법령정보시스템에서 제공하는 정보는 국민 여러분의 법률행위에 도움을 드리기 위한 것으로써 참고자료로만 활용하시기 바라며, 개별적 사안에 있어서는 동 법령정보와 동일하게 적용되지 않을 수도 있으니 사전에 충분한 법령검토와 함께 국세상담센터 또는 전문가 등과 상의하시기 바랍니다. 세종특별자치시 국세청로 8-14 국세청(정부세종2청사 국세청동) (우편번호) 30128 Copyright© National Tax Service. All rights reserved.국세법령정보시스템에서 제공하는 정보는 국민 여러분의 법률행위에 도움을 드리기 위한 것으로써 참고자료로만 활용하시기 바라며, 개별적 사안에 있어서는 동 법령정보와 동일하게 적용되지 않을 수도 있으니 사전에 충분한 법령검토와 함께 국세상담센터 또는 전문가 등과 상의하시기 바랍니다. 세종특별자치시 국세청로 8-14 국세청(정부세종2청사 국세청동) (우편번호) 30128 Copyright© National Tax Service. All rights reserved.안녕하세요? 5년전에 취득한 농지를 양도하려고 하는 비거주자입니다. 농지에는 유실수를 심었으나 8년 자경도 하지 아니하여 양도소득세 과세대상입니다. 그런데, 비거주자에게는 혜택이 많이 없는 것으로 알고 있습니다. 비거주자가 비사업용토지를 양도할 경우 대하여 자세히 알고 싶습니다. [문의 사항] (1)과세되는 비사업용토지(농지)를 양도할 경우
장기보유특별공제가 가능한지요? (2)장기보유공제율이 개정되었다고 들었습니다. 연 3%인지, 2%인지요? (3)기타 비거주자와 거주자의 공제항목이 다른 것이 있는지요? 1개의 전문가 답변 안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다. 먼저, 양도소득세 상담문의의 급격한 증가로 답변이 늦어지고 있습니다. 이 점 양해바랍니다. 질문1,2,3) 2017.1.1.이후 양도하는 분부터 장기보유특별공제는 비사업용토지 여부와 관계없이 당초 취득일부터 기산하여 적용가능하므로 5년 이상 보유하였으므로 아래 <표1>의 장기보유특별공제율이
10% 적용되는 것이라 사료됩니다.(소득세법 제95조제4항) 귀 상담의 경우 비거주자가 국내의 부동산을 양도하는 경우 그 양도차익 산정 방법은 거주자와 차이가 없으므로 장기보유특별공제도 거주자와 동일한 것으로서, 2009.12.31일 소득세법 제121조 단서가 개정되어 비거주자인 경우에도 <표1>의 장기보유특별공제율이 적용되는 것으로 사료됩니다. ▣ <표1> 장기보유특별공제율표 : 2019년 양도분부터 적용 보유기간 → 공제율 ===================== 3년 이상 4년 미만 → 6% 4년 이상 5년 미만 → 8% 5년 이상 6년 미만 → 10% 6년 이상 7년 미만 → 12% 7년 이상 8년 미만 → 14% 8년 이상 9년 미만 → 16% 9년 이상 10년 미만 → 18% 10년 이상 11년 미만 → 20% 11년 이상 12년 미만 → 22% 12년이상 13년 미만 → 24% 13년이상 14년미만 → 26% 14년이상 15년미만 → 28% 15년이상
→ 30% *질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다. A씨는 소유하고 있는 농지를 6억원에 양도하는 매매계약을 체결할 예정이다. 해당 토지는 30년 전 5000만원에 취득한 토지다. 해당 토지를 양도하는 경우 양도소득세는 얼마나 될까. 토지 양도세는 사업용 토지 또는 비사업용 토지 여부에 따라 세금 계산에 차이가 있다. 비사업용 토지란 나대지, 농업인이 아닌 사람이 보유하는 농지 등 세법에서 투기 성격으로 분류되는 토지를 말한다. 사업용 토지는 보유 기간에 따라 양도 차익에 최대 30%의 장기보유특별공제가 가능하고, 세금 계산은 과세표준에 따라 6.6~49.5%의 기본세율을 적용받는다. 비사업용 토지도 사업용 토지와 동일하게 장기보유특별공제는 가능하지만, 세율은 기본세율에 10%를 가산한 17.6~60.5%의 중과세율을 적용받는다. A씨의 사례로 살펴보면 양도차익 5억 5000만원 기준 사업용 토지에 해당하면 1억 4000만원의 양도세가 예상된다. 비사업용 토지에 해당하면 1억 8000만원의 양도세가 예상된다. 문제는 지난 3월 29일 정부에서 발표한 ‘부동산 투기근절 및 재발방지대책’에 따르면 내년부터 비사업용 토지는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다는 것이다. 세율도 기본세율에 20%를 가산한 28.6~71.5% 세율이 적용될 예정이다. 본 개정안이 통과되면 비사업용 토지에 대한 세부담은 대폭 늘어나게 된다. A씨의 경우 비사업용 토지에 해당한다면 3억 3000만원의 양도세를 부담하게 된다. 위 개정안이 통과되면 시행은 2022년 이후 양도분부터 적용될 예정이다. 강화된 중과 규정을 적용받지 않으려면 올해 안에 양도하는 것도 고려해 볼 만하다. 세법에서 정하는 양도 시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 즉 올해 안에 잔금청산이 되거나 소유권 이전등기 접수가 돼야 한다. 증여도 고려해 볼 수 있다. 부부간에는 10년간 6억원까지 증여세 없이 증여가 가능하다. 만약 위 사례에서 A씨가 배우자에게 과거 10년간 증여한 사실이 없다고 가정해 보자. 해당 토지를 배우자가 6억원에 증여받고, 증여받은 후 5년 이후에 양도한다면, 배우자의 양도차익 계산 시 취득가액은 6억원이 돼 양도세가 줄어든다. 다만 증여 시점에 공시지가의 4%에 상당하는 취득세는 발생한다. 또한 농지의 경우 수증자가 농지취득자격 증명을 발급받아야만 증여 절차를 진행할 수 있다. 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하는 것도 고려해 볼 수 있다. 농지의 경우 사업소득이나 근로소득이 연 3700만원 이하라면 양도하기 직전 2년 이상 세법에서 정하는 농지 소재지 근처에서 거주하면서 직접 경작한다면 사업용 토지로 인정받을 수도 있다. 삼성증권 세무전문위원 【답변사항】 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 자기 책임 하에 경작한 양도일 현재의 농지는 양도소득세가 비과세되고, 장기보유특별공제 대상에서 제외되는 나대지나 기준면적을 초과하는 건축물의 부수토지에 해당여부는 당해 토지의 양도당시 현황을 기준으로 판단하므로 양도일 현재 농지는 장기보유특별공제가 되는 것임 【답변요지】 귀 질의의 경우 당청에서 기히 회신한 바 있는 내용과 유사하니 붙임 질의회신문 내용을 참조하시기 바랍니다. 본문전체 【관련법령】 소득세법 제5조 【비과세소득】 【이유】 1. 질의내용 요약 1. 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 비사업용토지를 양도시 일반세율을 적용하는 것으로 알고 있습니다2. 이 경우에도 정기보유특별공제를 적용해주는지요?  질문: 비사업용토지 장기보유특별공제 적용 여부 (2019.09.20) 1. 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 비사업용토지를 양도시 일반세율을 적용하는 것으로 알고 있습니다 답변: 비사업용토지 장기보유특별공제 적용 여부 (2019-09-23) 재산분야(양도, 상증, 종부) 문의가 급증하여 상담이 지연되고 있습니다. 국세상담센터는 관련 법규정과 해석사례 등을 제공하여 판단에 도움을 드리고자 하고 있으나, 최근 세무대리인 등의 사전의견을 구하는 상담이 급격히 증가됨으로써, 세법지식이 없는 납세자들에게 상담을 제공하는데 차질이 발생되고 있습니다. 세무대리인등 세무전문가들께서는 “상담사례검색 바로가기”와 “국세법령정보시스템 바로가기”를 활용하시어, 세법지식이 없는 납세자들이 우선 상담을 받을 수 있도록 배려하여 주시길 당부드립니다. 안녕하십니까? 2009.3.16.부터 2012.12.31.까지의 기간 중 취득한 자산의 경우 소득세법 부칙 제9270호(2008.12.26) 제14조는 그대로 유지되므로 2016년 1월1일 이후에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도당시 비사업용토지에 해당하더라도 보유기간별 누진세율(6~38%)이 적용되는 것입니다. 즉 10% 가산하여 추가과세하지 않는 것입니다. 한편, 2017.1.1.이후 양도하는 분부터 장기보유특별공제는 비사업용토지 여부와 관계없이 당초 취득일부터 기산하여 적용가능한것이므로 설령 비사업용토지에 해당하는 경우라 하더라도 장기보유특별공제는 적용 가능한 것임을 알려드립니다.(소득세법 제95조제4항) 아래 부칙과 해석사례를 참고하시기 바랍니다. ▣ 소득세법 부칙 (2008. 12. 26. 법률 제9270호) 제14조 【양도소득세의 세율 등에 관한 특례】 ① 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제4호부터 제9호까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. (2010. 12. 27. 개정) ▣재산세과-328, 2009.09.29. 소득세법 부칙 제14조(2008.12.26. 법률 제9270호)에 따라 2009년 3월 16일부터 2010년 12월 31일까지 취득한 자산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지의 규정에도 불구하고 같은 항 제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만이면 같은 항 제2호 또는 제2호의 2에 따른 세율)을 적용하는 것으로 이 경우 취득이라 함은 매매뿐만 아니라 교환・상속・증여의 사유에 의한 경우도 포함하는 것임 ○ 출처 : 국세상담센터 ※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다. 1세대 다주택 중과 문의 (2019.09.20)안녕하세요.다주택자 양도세 중과 문의드립니다.A주택 : 2005.11.30.취득, 서울 강남 소재B주택: 2016.12.22.취득, 남양주 와부읍 월문리 소재, 기준시가 220,000,000원C주택: 2019.05.29.취득, 남양주 별내면 청학리 소재, 기준시가 ??원이후 2019.06.04. 서울 주택(A) 양도시, 1세대 몇주택자인지 문의드립니다.즉, C주택 기준시가가 1억원 이하인 경우, A주택 양도시 1세대 1주택으로 볼 수 있는지 문의드립니다.또한 C주택 기준시가가 1억원 초과인 경우, A주택 양도시 1세대 몇주택으로 보아 양도소득세율을 적용해야할 지 문의드립니다.감사합니다.
동일지번에 겸용주택이 아닌 주택과 상가가 별도로 존재하는 경우 비사업용토지 면적 확인 (2017.11.30)안녕하세요, 저는 모친의 사망으로 한 개의 필지에 상가와 주택 2개동 건물이 따로 존재하는 경우로서(한개의 건물에 주택과 상가를 같이 사용하는 겸용주택이 아닙니다.)부동산을 양도하려고 하고 있습니다. 2014년 모친의 사망으로 서울시 소재 한 개의 필지 위에 상가, 주택 건물이 따로(두 개의 건축물대장이 따로 있습니다. 한개의 건물에 상가와 주택이 같이 있는 겸용주택이 아닙니다.)건축되어 있는 부동산을 상속받았습니다. A동 상가는 지하1층,지상2층건물로 모두 상가로 사용하고 있습니다.지하1층 51㎡, 지상1층 112.5㎡, 지상2층 112.5㎡. 용도는 근린생활시설입니다.B동 주택건물은 1층짜리 주택으로 면적이 34.71㎡ 입니다. 개별주택가격확인서를 보면 대지면적 429.2㎡중 산정(주택부수토지)47.94㎡, 건물연면적 전체 310.71㎡, 산정(주택건물)34.71㎡로 구분되어 있습니다. 이 건물을 양도할 때 비사업용토지에 해당되는 면적판정이 궁금합니다 . 제 생각으로는 한 개의 토지 위에 별도로 건축된 상가와 주택은 각각의 정착면적 기준으로 부수토지의 비사업용여부를 판단하는 것이 합리적이라 생각됩니다. 즉, 주택은 부수토지 47.94㎡가, 주택의 정착면적인 1층면적이 34.71㎡의 5배(도시지역)를 곱한 면적보다 작으므로 모두 사업용토지이다. 상가는 부수토지 381.26㎡(=전체429.2㎡- 주택47.94㎡)가, 상가의 정착면적인 1층면적 112.5㎡의 4배(일반주거지역) 보다 작으므로 모두 사업용 토지이다. 위와 같이 제가 생각하는 방법으로 비사업용토지 면적을 계산하면 되는 것인가요? 혹시 제가 생각하는 방법이 틀린 것이이고, 다른 방법이 있다면 알려주십시오. 감사합니다. 제가 참고로 찾아본 국세청의 해석입니다. 【문서번호】 서면4팀-2252, 2005.11.17.【제목】동일한 지번에 주택과 주택이외의 건물이 별도로 건축되어 있는 경우 주택에 부수되는 토지의 면적은 전체토지면적에 주택부분의 연면적이 건물전체 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임 |
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