임대차기간이 종료되었음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 부득이 새로운 주거지로 이사가야 하는 경우, 미지급된 보증금을 담보하기 위하여 종전 임차주택에 임차권등기를 설정할 수 있는데요. 임차권등기를 통해 기존 임차인은 실제 점유여부와는 무관하게 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하게 됩니다. 그러나 반대의 입장에 있는 임대인은 임차권등기로 불측의 손해를 입을 수 있는데요. '전 임차인도 보증금을 못받은 것 같은데, 내 경우도 그러면 어떡하지..?'라는 염려로 새로운 세입자를 구하기 쉽지 않은 것이 현실이기 때문입니다.
 이로 인해 임차주택의 소유자, 즉 임대인 역시 재산권행사에 상당한 제약을 받게 됩니다. 새로운 임차인이 구해지지 않으면 말그대로 임대용 주택을 세주지 못하고 마냥 비워둬야 하고, 마치 보증금을 떼먹고 안주는 악덕(?)채무자가 되는 오명을 감당하는 상황이 생기기도 하죠. 간혹 이러한 점을 악용하여 허위의 임차권등기를 경료하는 경우가 생기기도 합니다. 예컨대 임대차기간 중 임대인과 불화가 일자, 임대차기간이 종료하기 무섭게 연락을 차단해버리고 임차권등기를 경료하는 경우가 대표적인 사례인데요. 의도적으로 보증금을 지급하지 않는 상황에서는 불이익을 감수함이 당연하겠지만, 임차권등기명령을 신청하는 과정에서 대부분이 재판없이 즉, 변론없이 등기명령이 내려진다는 점을 이용하여 일방적으로 임차인의 입장에서 임차권등기명령을 받는 경우가 있습니다. 분명 보증금을 돌려받지 못하는 주택임차인을 보호하기 위하여 정립한 제도임에도 불구하고 이를 악용하여 임대인에게 피해를 주는 상황이 심심치않게 발생하는 것입니다.
따라서 임대인 입장에서는 하루 빨리 임차권등기를 삭제하는 편이 좋습니다. 따라서 계약종료 직후 보증금을 지급하여 임차권등기명령의 피보전권리인 보증금반환채권이 존재하지 않거나 그러한 권리가 소멸한 경우, 당해 임차권등기명령을 발한 법원에 적극적으로 당해 임차권등기명령에 대한 이의신청을 제기할 수 있습니다. 즉 애초 발하여진 임차권등기명령의 피보전채권이 존재하지 않거나 권리소멸사실을 소명함으로서 당해 임차권등기의 부당성을 입증하고 법원의 결정을 받아 임차권등기를 말소를 구할 수 있는 것입니다.
또한 최초 임차권등기명령이 내려질 당시에는 그 명령이 적법한 것이었으나 이후 사정이 변경되어 당해 명령을 취소하여야 할 필요가 생긴 경우에도 임차권등기명령 취소신청을 통하여 구제받을 수 있습니다. 예컨대 임차권등기 이후 임차인에게 미지급한 보증금을 완제하였으나, 임차인이 보증금을 받자마자 등기는 말소하지 않고 연락을 차단하여 일절 임차인과 소통이 불가능한채 임차권등기만이 존속하고 있는 경우가 대표적인 사례인데요. 임대인 입장에서는 임차권등기가 계속해 남아있다면 새로운 임차인을 구하기에는 상당한 어려움이 생기는 것이 인지상정이므로, 계약내용에 따른 보증금 전액을 상환하였다는 자료를 첨부하여 임차권등기명령취소결정을 통해 당해 등기를 삭제할 수 있습니다.
임대인의 임차인에 대한 보증금반환의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 선 이행되어야 하므로(동시이행X), 임차권등기명령 이후 임대인으로부터 임차보증금 전액을 반환받은 임차인은 원칙적으로 당해 임차권등기를 말소해주어야 하며, 이러한 임차인의 임차권등기 말소의무는 임차권등기명령을 발한 법원에 임차권등기명령해제신청서를 제출하는 방식에 의합니다.
임차권등기가 기입되면, 이유여하를 불문하고 임대인입장에서는 선량하고 도덕적으로 살아온 나의 명예가 실추되는 듯한 느낌을 받을 수도 있습니다. 처음부터 보증금을 돌려주지 않으려고 했던 것이 아니라 그저 보증금을 줘야하는 상황에서 임차인과 사소한 오해가 생겼던 것 뿐인데, 한 번의 갈등으로 본인 소유 부동산 등기부에 보증금을 떼먹으려고 한 임대인처럼 보일까 거듭 후회되는 상황이 생기기도 하는 것이죠. 때문에 아무 드문 경우이지만 임차인과 원만히 합의하여 보증금을 돌려주고 등기를 말소한 이후, 아예 임차권등기가 없었던 것과 같이 삭제시킬 수는 없는지 문의해오시는 분들이 종종 있습니다.
그러나 아쉽게도 한 번 등기부에 기입된 등기사실은 연필로 썼던 메모를 지우개로 깨~끗~이 지워내는 것과 같이 완전히 삭제할 수는 없습니다. 즉 사정이 어찌되었든지를 물분하고 최초 임차권등기가 없었던 것과 같은 상태로 되돌릴 수는 없다는 말입니다. 다만 사정변경 등을 원인으로 하여 임차권등기명령을 취소시키고 그 등기를 삭제함에 그치게 되므로, 불필요한 상황을 당면하는 일이 없도록 적절히 대응하심이 바람직하겠습니다. 임차권등기 후 정상적으로 집주인에게 돈을 받고 임차 관계가 끝났다면? 정말 오랜 시간이 걸렸습니다. 임차권 등기 이후 3개월 만에 글을 쓰네요. 정상적으로 돈을 전부 받았다면.. 내 돈이 통장에 들어온걸 확인 했다면 이제 임차권등기를 말소시켜주어야 합니다. 말소 역시 인터넷으로 혼자 진행이 가능합니다. 문제의 부동산. 임대차 계약기간 : 2016년 4월 부터 2018년 4월까지. 임대계약 부동산 : 경기도 광주시의 4층짜리 다가구 주택. 임차보증금 : 1억 2천만원 사건일지. 2018년 04월. 임대인에게 문자.전화로 계약해지 통보. (묵시적 연장 이후 해제 고지.) 2018년 08월. 임대인에게 재통보 후 이사를 계획하였으나 임대인은 돈이 없다면 기간연장을 요청. 2018년 08월. 임차인은 임차보증금의 일부를 반환해주면 10월까지 연장해주겠다고 협의. 2018년 08월. 임대인이 임차보증금 4천만원을 반환함. 2018년 09월. 내용증명 1차 발송. 폐문 부재로 반송. 2018년 09월. 내용증명 2차 발송. 폐문 부재로 반송. 2018년 10월. 내용증명 3차 발송. 집주소 불명으로 반송. 2018년 10월. 내용증명 4차 발송. 폐문 부재로 반송. 2018년 10월. 이사당일. 임차보증금 2천만원만 반환. 6천만원 미 반환. 어쩔 수 없이 이사함. 2018년 10월. 임차권 등기 명령 진행. (이사한 집에는 전입신고 하지 않음.) 2018년 11월. 임차권 등기 완료 2019년 01월. 임대인에게 돈을 돌려 받음. 2019년 01월. 임차권 등기 명령 해제 신청 2019년 02월. 임차권 등기 명령 해제 완료 먼저 확인 하셔야 할 사항. 임차권등기명령의 해제를 하기 위해선 아래와 같은 사항이 필요합니다. 1. 전자소송으로 임차권등기를 진행중이었을 것. 임차권등기명령해제의 진행과정. 위의 조건을 만족하셨다면 바로 인터넷으로 임차권등기명령 해제를 하는 진행과정에 대해 알려드리겠습니다. 1. 전자 소송 사이트 접속 당연하겠지만 먼저 전자 소송 사이트에 들어가 로그인을 하시기 바랍니다. https://ecfs.scourt.go.kr/
홈 > 서류 제출 > 민사 서류 > 민사 신청으로 이동해주세요. 아래 쪽에 [임차권등기명령해제 신청서]라는 항목이 있습니다. 선택해주세요. 사건 확인에 전자소송으로 진행한 법원과 사건 번호를 입력하고 확인을 누르시기 바랍니다. 이제 문서 작성 페이지로 넘어가며 4가지 항목만 입력하면 끝입니다. 서류 접수에 비해 매우 간단합니다. 진행할 사항은 아래와 같습니다. @신청 사유 입력 @등록 면허세 납부 @등기 신청 수수료 납부 @전자납부용 등기 발급 @송달료 납부 @주민등록등복 발급 이제 하나 하나 진행해 보도록 하겠습니다. 1. 등록 면허세 납부 임차권 등기 명령과 동일하게 등록 면허세를 납부해야만 합니다. 먼저 사이트에 접속합니다. https://www.wetax.go.kr/ 신고하기의 등록면허세를 클릭해주세요. 사진과 같이 채워주세요. 등록원인은 기타에 사유를 임차권등기명령해제라고 써주시면됩니다. 완료하면 납세번호와 전자 납부 번호가 나옵니다. 잊지말고 적어두세요. 3. 등기 신청 수수료 납부 다음은 등기 신청 수수료를 납부해야 합니다. 다음 사이트에 접속해주세요. http://www.iros.go.kr/ 전자 납부 항목의 부동산 등기 신청 수수료 전자 납부를 선택해주세요. 집행법원 제출용으로 바꾸고 집행한 등기소를 선택해주시기 바랍니다. 금액은 3000원입니다. 결제를 완료 하신 후 마찬가지로 전자 납부 번호를 적어두시기 바랍니다. 4. 전자 제출용 등기 발급 동일한 인터넷 등기소에서 전자 제출용 등기를 발급해야만 합니다. http://www.iros.go.kr/ 부동산 > 집행 등 전자체출용 발급 코너에서 해당 임차권등기 주소를 입력하여 발급받으세요. 발급을 했다면 전자제출용 미발급 보기를 들어가서 정상 발급됬는지 한번더 확인해보시기 바랍니다. 전 자동으로 안되서 해당 미발급 항목으로가서 발급버튼을 클릭해주었습니다. 꼭 확인하세요. 5. 송달료 납부 이제 송달료를 납부해야만 합니다. 은행마다 법원 송달료를 납부하는 코너가 있습니다. 저는 국민은행과 우리은행 2곳을 쓰는데.. 국민은행에서는 어디서 발급하는지 알 수가 없어서 우리은행에서 진행하였습니다. 가지고 계신 통장의 은행이 법원 송달료 납부가 있는지 필히 확인하시기 바랍니다. 우리 은행의 경우 공과금 코너에서 법원 비용 > 송달료를 통해 납부할 수 있습니다. 예납으로 하시고 법원 코드에는 진행중인 법원을 넣어주세요. 송달료는 대략 5000~ 1만원 정도 넣어주시면됩니다. 남은 금액은 환급되니 걱정 안하셔도 됩니다. 송달료 납부가 끝나면 은행번호를 꼭 기억해두세요. 6. 문서 작성 이제 모든 상황이 끝났으니 문서를 작성해 봅시다. 신청 사유는 그대로 변경안하셔도 무방합니다. ( ) 내용에 일자를 적어주세요. 등록면허세, 송달료등의 정보를 불러와서 추가해주세요. 이미 납부가 다 됬으니 적어놨던 부분을 입력만 하시면 됩니다. 문서 작성이 끝났으면 첨부 서류 제출로 넘어갑니다. 첨부서류는 아래 [등기사항증명서조회] 버튼을 터치하면 아까 법원용으로 발급한 등기 정보가 뜰겁니다. 그것을 등록해주시면 됩니다. 그후 첨부 문서로 주민등록등본을 추가해주세요. 주민등록등본은 아래 주소에서 발급받으세요. https://www.gov.kr/ 발급 후 스캔을 하시거나 잘 나오도록 사진을 찍어 올리셔도 무방합니다. (짤리면 안됩니다) 정상적으로 첨부했다면 작성완료를 해주시면됩니다. 접수가 완료되었습니다. 끝으로.... 임차권등기명령해제는 보시는바와 같이 혼자서 무리 없이 진행할 수 있었습니다. 어차피 서류가 부족하거나 미흡하면 소송 사건 과정에서 보정 명령이 오고 하니 크게 틀릴까봐 걱정하지 않으셔도 됩니다. 명령서를 정상적으로 제출하고 나면 저렇게 판결이 나고 말소등기가 등록되게 됩니다. 그럼 모든 과정이 끝나게 됩니다. 무지 긴 시간이 걸렸네요. 이렇게 글을 남기는 이유는 저처럼 혼자 마음고생하실분들을 위해서 입니다. 유익하게 읽으셨다면 공감 한번만 눌러주시길 바랍니다. 질문은 언제나 환영입니다. #임차권등기명령해제 셀프 #임차권등기명령해제 전자소송 #임차권등기해제 혼자하기 #임차권등기해제 하는법 |
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