그럼 정확히 어떻게 시작해야 하는 거지 - geuleom jeonghwaghi eotteohge sijaghaeya haneun geoji

YTN라디오(FM 94.5) [당신의 전성기 오늘] 
□ 방송일시 : 2017년 3월 20일 (월요일) 
□ 출연자 : 강은현 EH 경매연구소 대표 

걱정 말아요 그대 “경매, 어떻게 시작할까” - 강은현 EH경매연구소 대표

◇ 김명숙 DJ(이하 김명숙): 아무래도 월요일 하면 이런저런 걱정거리도 떠오르고 부담도 많이 되죠. 그런데 여러 가지 걱정 중에서 아마 제일 큰 걱정 하면 돈 걱정이 아닐까 싶어요. 특히 요즘 같은 봄철에 이사도 많이 하고 전·월세 걱정도 많지만, 누군가 경매로 내 집을 마련했다더라, 또 시세차익 나는 건물을 매입했다는 얘기를 듣거나 그런 기사를 보면 솔깃하지만, 글쎄, 나는 너무 몰라서 경매를 어디서부터 어떻게 시작해야 하는 거지, 엄두도 못 내시는 분이 아마 많이 계실 거 같습니다. 그래서 오늘 이 시간에 <걱정 말아요. 그대>, EH 경매연구소 강은현 대표 모시고, 부동산 경매 재테크에 대한 모든 것 알아보도록 하겠습니다. 강은현 대표님, 안녕하세요.

◆ 강은현 EH 경매연구소 대표(이하 강은현): 네, 안녕하세요.

◇ 김명숙: 반갑습니다. 부동산경매연구소를 하시니까 돈 좀 많이 버셨을 거 같아요.

◆ 강은현: 하하, 그렇진 않습니다.

◇ 김명숙: 그럼 우리 대표님 덕분에 부자 되신 분들은 좀 많지 않을까요?

◆ 강은현: 네, 맞습니다.

◇ 김명숙: 행복하시겠어요. 다른 사람들을 부자 되게 만들어주시니까요.

◆ 강은현: 네.

◇ 김명숙: 내 집 마련도 있겠지만, 노후 재테크 차원에서 경매에 관심을 갖고 있는 분이 많이 계신 거 같아요. 실제로 그렇습니까? 노후 대책 관련해서요.

◆ 강은현: 은퇴를 하셨거나 은퇴를 앞둔 분들, 중년 여성분들이 많이 관심을 갖고 있는데요. 실제 경매 법정에 가보면 약 2/3 정도가 나이 지긋한 어른들이 법정에 자리를 차지하고 있습니다.

◇ 김명숙: 그런데 경매하면 사실 좀 걱정되는 게, 경매에 나오는 물건들이 아무래도 하자가 있거나 문제가 있다고 생각할 수 있거든요. 그런 건 별로 없나요?

◆ 강은현: 경매는 최종적으로 낙찰자 책임이기 때문에, 시세보다 싸게 사는 건 가장 장점인데요. 반면에 권리사항의 하자가 있거나 하는 건 낙찰자가 부담해야 합니다. 그래서 만일 권리사항에 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 할 대상이다, 또는 전세권이 선순위를 인수해야 한다면, 감정가에서 그 보증금액만큼 떨어지고 나서 참여해야 합니다.

◇ 김명숙: 그런데 그렇게 문제가 있는지 없는지를, 사람들은 어떻게 알아요?

◆ 강은현: 경매는 장소가 법원에서 하기 때문에요. 일단 권리관계는 법원에서 다 공고합니다. 그래서 입찰 전에 그런 부분은 좀 투명하기 때문에, 낙찰 이후에 예상치 못한 돌발상황으로 사고가 날 확률은 아주 낮습니다.

◇ 김명숙: 그런데 예를 들어 아까 하자를 잠깐 말씀하셨지만, 개인적으로 경매해도 감당할 수 있는 하자가 있을 수 있고, 또 혼자 해결하지 못한 하자가 있을 수도 있을 텐데요. 기준을 어떻게 삼아야 되는 건가요?

◆ 강은현: 그렇죠. 아마 가장 큰 부분이 유치권 관련 같은 말씀을 하시는 거 같은데요. 아마 낙찰자가 부담할 수 있는 금액의 정도, 이를테면 하자의 정도가 3천~5천만 원이다, 물론 이 돈도 아주 큰 돈이겠지만 그래도 좀 감내할 수 있는데요. 하자의 정도가 3억, 5억이다, 또는 10억이 넘는다고 하면 아마 이 부분은 낙찰자가 감내하기 어려울 거 같습니다.

◇ 김명숙: 그럼 그렇게 될 때엔 어떤 경우가 발생하나요?

◆ 강은현: 그런 경우에는 우리가 손실을 최소화하는 손절매라고 해서요. 아마 입찰보증금을 포기하는, 왜냐하면 잔금을 내고 나면 인수해야 할 부담이 너무 크기 때문에요. 이땐 보증금을 포기하는 수순으로 대개 마무리합니다.

◇ 김명숙: 그러니까 이것도 마찬가지로 처음부터 정말 정확한 정보를 제대로 잘 알고 내 수준에 맞게끔 선택해야겠네요. 요즘 부동산 경기는 어떻게 되나요?

◆ 강은현: 사실 지난해 경매의 열기는 뜨거웠거든요. 그래서 지난해의 뜨거움에 비해서 연초는 사실 조정세로 인해서 잠시 주춤했는데요. 설 이후에, 2월 들어서 다시 참여자가 많아지면서 다시 경매의 열기가 후끈 달아오르고 있는 거 같습니다.

◇ 김명숙: 아, 그러니까 부동산 시장이 조금 올라가면 경매시장도 자연적으로 같이 올라가는 건가요?

◆ 강은현: 네, 맞습니다.

◇ 김명숙: 그럼 금리랑은 어떤 관계가 있나요? 요즘 저금리인데요.

◆ 강은현: 금리는 크게 경매 시장에 두 가지 영향을 미쳐요. 하나는 경매 물건 수와 낙찰가에 영향을 미치는데요. 먼저 금리가 낮아지면 아무래도 채무자의 부담이 줄어들기 때문에 경매 물건 수도 줄고요. 반면에 금리가 인상되면 경매 물건은 일어나는 반면에 수요가 분산되기 때문에 낙찰가는 떨어집니다.

◇ 김명숙: 네, 부동산 정책과도 관계가 있겠죠? 역시 부동산이 과열되면 올라가니까, 부동산 정책에 따라서요. 경매라고 하면 흔히들, 돈이 좀 있어야지 하지, 여윳돈 있는 사람들만 하는 거 아니야, 이렇게 생각할 수도 있거든요. 그런데 보면 돈 없이도, 800만 원 가지고도 경매에 참여해서 내 집을 마련했다는 뉴스를 간혹가다 보기는 하는데요. 정말 돈이 있어야지 하는 건가요, 아니면 적은 돈으로도 할 수 있는 건가요?

◆ 강은현: 경매가 일반 매매에 대해서 두 가지 장점이 있는 것 같은데요. 첫 번째는 시세보다 싸게 살 수 있다는, 이를테면 일반 매매 해서 아파트가 1억이면 아마 경매는 9천만 원에서 9천5백만 원, 이렇게 낙찰받을 수 있고요. 또 하나 이 낙찰가 9천만 원을 경매시장은 잔금 대출 프로그램이 잘 발달됐어요. 그래서 이론적으로 아파트의 경우는 낙찰가의 80% 대출은 좀 무난합니다. 그렇기 때문에 자기 자본이 1억 기준으로 하면, 8천만 원 대출이 된다고 하면 부대비용을 포함해서 2천5백만 원, 넉넉하면 3천만 원 정도 자기 자본이 있으면 1억 대의 아파트를 충분히 참여하고 낙찰도 가능합니다.

◇ 김명숙: 그래요? 잔금 대출이 또 가능한 거군요. 요즘 같은 저금리 때는 한 번 해볼 만 하겠네요?

◆ 강은현: 그렇다 보니까 아무래도 경매 법정이 이런 참여자들로 평소에 비해선 좀 더 많은 거 같습니다.

◇ 김명숙: 요즘에요? 제가 아까도 잠깐 말씀드렸지만 실제로 800만 원 정도로 내 집을 마련했다는 뉴스를 본 것 같은데, 그런 경우가 종종 있나요?

◆ 강은현: 흔치는 않은데요. 아마 가능은 할 거 같습니다.

◇ 김명숙: 물건이 작은 것 같은 경우엔 그럴 수 있겠죠. 부동산 경매를 하려면 사전에 정보를 많이 파악해야 한다고 아까 말씀하셨지만, 공부를 많이 해야 할 거 같아요. 무조건 경매에 참여할 수 있는 건 아니잖아요. 공부하는 건 책을 봐서 알아야 하는 건가요? 아니면 사전지식을 어디서 어떻게 가져야 하는 건지….

◆ 강은현: 경매는 좀 전에 말씀드렸듯이 시세보다 싸게 살 수 있는 대신, 권리관계나 낙찰 후 점유자를 내보내는, 아마 저희들은 관습적으로 ‘명도’란 표현을 쓰는데요. 이것은 모두 낙찰자 책임 하에서 낙찰자 부담으로 해야 되거든요. 그래서 이제 입찰 참여자는 최소한 경매 관련 기본적인 권리 분석 정도는 사전 지식을 갖춰야 하는데요. 아마 지식을 갖추는 방법은 시중의 경매 관련 책이 아주 많거든요. 이런 책 중에서 한두 권 정도 자기 눈높이에 맞는 책을 선택해서 좀 일독을 권하고요. 혹시 책에 부족함이 있다고 하면 시중에 경매 교육기관이 적지 않게 있거든요. 이런 교육기관이나 인터넷상에 카페 활동이 활발해지고 있는데, 이런 카페에 가입해서 여기에서 경매 관련 사전지식을 접하고 참여하는 게 좋을 거 같습니다.

◇ 김명숙: 공부를 해야 하는 거군요. 무작정 누구 말만 듣고 하는 것이 아니라요. 사실 무작정 뛰어들었다가, 저거 싸게 나왔대, 적은 돈으로 할 수 있대, 한 번 가보자, 해가지고 갔다가 낭패를 보는 경우도 있을 수 있을 거 같아요. 초보자들 같은 경우엔요. 그럴 땐 어떤 점에 주의해야 할까요?

◆ 강은현: 대부분의 사람들이 자기가 관심 있는 지역의 가격을 잘 알고 계시잖아요. 그런데 우리 지역의 아파트가 시세에 비해서 싸게 나왔다는 거죠. 그런데 정상적인 물건은 터무니없이 싸게 나올 수가 없는데요. 아마 이렇게 아파트가 싸게 나온 것은 제가 보기에는 보아하니 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수 조건일 거예요. 그런데 아마 일반인들은 이것을 해석하지 못하고 감정가가 두 번 유찰돼서 시세보다 저렴하다, 이런 걸 보고 이 물건에 관심을 갖는데, 바로 이런 물건에 유의를 해야 합니다.

◇ 김명숙: 보증금이라고 말씀하시는 거는 전세금 같은 것요?

◆ 강은현: 전세 보증금이요. 기존 거주하고 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 낙찰가 외에 인수해야 하거든요.

◇ 김명숙: 낙찰을 받아야 하는 것도 있겠지만 이런 건 꼭 피해야 한다, 이런 물건은 어떤 게 있나요?

◆ 강은현: 방금 얘기했던 것의 연장 선상인데요. 정상적인 가격에 비해서 터무니없이 낮거나 이런 물건들은 반드시 곡절이 숨어 있다고 보시면 거의 맞고요. 또 요즘은 워낙 경매 시장이 대중화되다 보니까 아파트처럼 평이한 물건은 십수 명이, 많게는 수십 명이 참여하다 보니까 최초 감정가를 넘기거나 혹은 급매가, 시세가 이상에 낙찰되는 경우도 흔하거든요. 그러다 보니 사람들이 조바심을 내고 나는 일반인들이 많이 참여하는 물건은 하지 않고, 덜 관심 있는 특수물건 쪽에 많이 관심을 갖는데요. 사실 이 특수 물건은 본인이 해석할 수 있는 정도의 수준이 되고 참여해야 되겠습니다.

◇ 김명숙: 아까 명도에 대해 잠깐 언급하셨는데, 낙찰받은 이후에 명도 등의 남은 과제를 해결해야 하는데, 그건 낙찰자가 해야 한다고 하셨잖아요. 그런데 만약 나가지 않는다고 하면 어떻게 되는 건가요? 그런 경우도 있나요?

◆ 강은현: 아, 아마 그게 우리 경매에 참여하시는 분들의 가장 많은 관심사고 우려의 대상인 거 같은데요. 실제 경매는 일반 매매와 달리 법원에서 진행해요. 그래서 임차인들의 권리관계는 법원에서 원래는 소송을 통해 내보내야 하는데, 경매만 유리한 제도가 하나 있어요. 소송을 거치지 않고 효력은 인도 소송과 동일한 인도 명령이란 제도가 있거든요. 이게 경매에만 부여한 제도인데, 바로 인도 명령을 통해서 이렇게 짧은 시간에 많은 비용을 들이지 않고 점유자를 내보낼 수 있는데요. 그럼에도 가장 좋은 건 당사자 간 협의를 통해서 내보내는 게, 아니 이사를 가시는 게 가장 좋을 것 같습니다.

◇ 김명숙: 뭐니뭐니해도 서로 조금씩 양보하고 배려하는 게 경매 시장에서도 통하는가 봅니다. 오늘 <걱정 말아요, 그대> EH경매연구소 강은현 대표 모시고 부동산 경매 재테크에 대해 얘기 나누고 있는데요. 많은 분들이 문자 보내주고 계십니다. 노래 한 곡 듣고 이야기 계속 이어가겠습니다.

(음악: 페퍼톤스 - ‘행운을 빌어요’)

◇ 김명숙: <당신의 전성기, 오늘> EH경매연구소 강은현 대표와 함께 부동산 경매 재테크에 대한 이야기 나누고 있습니다. 문자 주신 분 가운데 2714님, ‘경매는 혼자서도 할 수 있나요? 경매 전문가가 따로 있는지요. 부동산 중개업자처럼.’ 하셨어요.

◆ 강은현: 경매는 얼마든지 본인이 혼자 할 수 있습니다. 과거엔 사실 경매 절차가 좀 복잡하고 까다로워서 전문가의 도움을 받지 않고 본인이 한다는 게 여간 어렵지 않았는데요. 지금은 민사집행법이라고 경매 절차법을 시장 참여자들이 쉽게 참여할 수 있도록 제도를 완화했어요. 그래서 얼마든지 본인이 직접 관심 있는 물건을 다루고 있는 법원에 가셔서, 대개 오전 10시에서 10시 30분에 시작하는데요. 본인이 혼자 얼마든지 할 수 있습니다.

◇ 김명숙: 혼자서도 할 수 있지만 그래도 좀 불안한 심리가 있잖아요. 그럴 때 보통 일반 부동산 같은 경우엔 부동산 중개업소를 간다든지 하는데요. 아까 말씀하신 전문가라고 하면, 대표님 같은 그런 부동산경매연구소를 찾아가야 하나요? 어떻게 해야 되는 건가요?

◆ 강은현: 현재 전문가들은 그게 경매를 의뢰하실 수 있는 분들은 변호사와 법무사, 그리고 공인중개사 중에서 입찰대리를 등록하신 분들은 이분들을 찾아가시면 도움을 받을 수 있습니다.

◇ 김명숙: 그렇군요. 전문가가 그런 분들을 말씀하시는 거군요. 4517님, ‘등기부등본상 권리관계만 확인하면 되는지요.’.

◆ 강은현: 아, 등기부 권리관계 확인이 가장 중요하고요. 또 경매는 등기부에 공시되지 않는 권리관계도 있어요. 대표적인 게 임차인인데, 임차인의 유무는 우리가 등기부 열람을 통해서는 알 수 없고요. 이땐 읍면 동사무소에 방문하셔서 주소별 세대열람을 통해서 소유자 외에 임차인이 전입 신고한 것이 있는지 이걸 확인해야 합니다.

◇ 김명숙: 등기부 등본 이외에 주민센터 같은 데에 가서 확인해봐야 한단 말씀이시군요. 7745님, ‘아파트 경매할 때, 관리비는 어떻게 해야 하나요?’ 하셨어요.

◆ 강은현: 사실 저희가 아파트 경매가 진행되면 점유자분들은 도덕적 해이라고 해서 월세나 관리비를 납부하지 않는데요. 사실 관리비가 몇십만 원 밀려 있으면 저희들이 이사과정에서 이사비와 연동해서 처리할 수 있는데요. 많게는 몇백만 원에서 천만 원 이상 밀려놓는 경우도 있거든요. 그럼 사실 참여자들이 여간 부담이 되지 않을 수 있는데, 지금은 대법원 판례를 통해서 모든 밀린 관리비를 낙찰자가 부담하는 건 아니고요. 관리비는 공용 부분과 전유부분으로 나누는데, 이때 낙찰자가 부담하는 영역은 공용 부분, 그 공용 부분 중에서도 연체료를 제외한 원금만 부담하는데요. 그럼 아파트 관리비를 밀린 걸 어디에서 알 수 있느냐, 아파트 관리사무소에 문의하시면 그땐 친절하게, 친절하다는 말은 조심스럽지만….

◇ 김명숙: 자세하게.

◆ 강은현: 네네, 알려줍니다.

◇ 김명숙: 공용 부분이란 건 어떤 걸 말씀하시는 건가요?

◆ 강은현: 아파트는 여러 가구가 거주하잖아요. 그래서 공공 이익이라는 걸 위해서 존재하는 공간들, 예를 들면 주차장이라든가 복도라든가 엘리베이터라든가, 그분들을 위해서 존재하는 관리소 직원이라든가 청소하시는 분들의 인건비, 이런 비용들이 공용 부분으로 낙찰자가 부담해야 합니다.

◇ 김명숙: 4625님, ‘대출을 받아서 경매하면 부동산을 낙찰하자마자 이자가 나가는 건가요? 저는 수리를 하고 들어가려고 하는데요. 소유권 이전이 언제부터 되는 건지요.’.

◆ 강은현: 네, 경매는 절차에 의하면 낙찰받고 한 40일 이후면 잔금을 낼 수 있습니다. 이때 잔금을 내는 순간, 경매는 일반 매매와 달리 낙찰자 소유가 되고요. 그리고 이때 잔금을 낼 때, 금융기관의 도움을 받아서 잔금을 내면 이자는 이때부터 발생하고요. 그리고 잔금을 내서 온전히 소유권이 내 앞으로 넘어왔을 때, 이땐 수리를 해야 하기 때문에 사실 낙찰자 입장에서는 2~3개월의 수리 기간 동안의 이자 비용은 선 발생한다고 보셔야겠습니다.

◇ 김명숙: 그렇군요. 이렇게 해서 경매를 통해 물건을 하나 잡았단 말이에요. 그런데 그것을 내가 따로 재테크로 활용할 수 있는 뭐가 또 있을까요?

◆ 강은현: 경매엔 크게 참여자가 실수요 목적과 투자 목적으로 할 수 있기 때문에 아마 재테크는 두 부류로 나눌 수 있을 거 같아요. 하나는 차익 실현 용도, 하나는 요즘 저금리 시장에서 고정적이고 안정적인 금리, 즉 임대수입을 기대하고 들어갈 수 있는데요. 경매는 충분히 가능한 거 같습니다.

◇ 김명숙: 그러면 차익 실현이란 말씀은, 다시 되판다는 얘기로 들리는데요. 그건 기간은 상관없나요? 경매받고 나서 바로 파는 거요.

◆ 강은현: 그 매매 기간은 없고요. 대신 1년 이내에 양도 시에 차익에 대해선 우리 양도세법상 양도 차익은 부담하셔야 합니다.

◇ 김명숙: 세금이 좀 많아지나요?

◆ 강은현: 네, 주거용 같은 경우는 우리가 경매나 일반 매매나 매입 과정만 다르고요. 매입 이후의 세법 적용은 동일한데 1년 이내 양도 시에는 주택일 경우엔 44%의 양도세를 부담해야 합니다.

◇ 김명숙: 와, 많이 내네요.

◆ 강은현: 네, 이건 일반 매매도 마찬가지입니다.

◇ 김명숙: 그래요? 제가 그런 데 잘 몰라서요. 큰일 났습니다. 앞으로 노후에 좀 잘 살려면 세법에 박식해야 하는데 이렇게 모르고 있으니 제가 이 프로그램을 통해서 많이 배웁니다. 우리 애청자분들 가운데에도 아마 저와 같은 분들이 좀 계시리라 생각됩니다. 이 프로그램을 통해서 조금씩 배워나가야 할 거 같고요. 경매로 부자가 됐다고 하는 사람들도 종종 얘기 듣고, 책도 많이 쓴 걸 보고 하는데요. 실제로 성공한 사례들을 알고 계신 게 있나요?

◆ 강은현: 지난해 7월이었는데요. 은평구 불광동에 다세대주택이 한 2억에서 두 번 떨어져서 한 1억 2천 대까지 떨어졌습니다. 이렇게 떨어진 이유는 곡절이 있는데, 바로 여기는 이 다세대 빌라를 공사하신 분이 공사비 2억 원을 못 받았다고 유치권 신고를 했습니다. 제가 처음 시작할 때 말씀드렸듯이 유치권은 낙찰자 인수 부담이 될 수도 있거든요. 진성 유치권일 때요. 그런데 이 물건은 어느 분이, 여성 분이었는데 1억 2천 7백에 단독으로 낙찰을 받았어요. 이렇게 홀로 낙찰받은 이유는 다른 분들이 유치권 때문에 들어오지 못했던 물건을 어떻게 보면 용감하게 받으셨는데요. 낙찰받고 나서 유치권의 진위 여부를 확인하니 실제론 성립하지 않는 거로 판명이 돼서 수리하고 1억 7천 5백에 전세를 놓았습니다.

◇ 김명숙: 럭키한 경우네요.

◆ 강은현: 요즘 표현으로 자기 자본 하나도 없이 모피, 개 투자로 단기간 성공 사례라고 보겠습니다.

◇ 김명숙: 이렇게 좋은 사례도 있지만 조심해야 할 사례도 분명 있을 거 같고요. 부동산 경매, 어떤 분들에게 어떻게 권유하고 싶으신가요? 마지막으로 정리 차원에서요.

◆ 강은현: 아무리 경매 대중화 시대라고 하더라도요. 낙찰가가 높다고 하더라도 실수요자한테는 아직도 경매 시장은 경쟁력이 있다고, 실수요자분들은 발품과 손품을 팔면 아마 본인이 원하는 유형의 물건을 충분히 만날 수 있을 거라 생각하고요. 요즘처럼 금리가 낮은 시대에 안정적인 노후 생활을 위해서 고정적인 임대 수입을 원하시는 분들도 경매 시장의 문을 두드리면 아마 그분들한테도 충분히 기회가 열릴 것으로 보입니다.

◇ 김명숙: 오늘 또 새봄을 맞아서 많은 분들에게 새로운 희망이 또 됐으면 좋겠습니다. <걱정 말아요 그대>, 오늘은 EH경매연구소 강은현 대표와 이야기 나눠봤습니다. 좋은 말씀 잘 들었습니다.

◆ 강은현: 네, 감사합니다.

◇ 김명숙: 고맙습니다.