업무용 오피스텔 실 거주 - eobmuyong opiseutel sil geoju

오피스텔은 빌라나 원룸에 비해 상대적으로 깔끔하고 고층이기 때문에 선호도가 높습니다. 다만 전월세 계약 시에 전입 신고가 안 되는 경우가 대부분입니다. 업무용 오피스텔 전입 신고 안 되는 이유와 대처 방법에 대해 알아봅니다.

업무용 오피스텔 전입 신고 

업무용 오피스텔의 경우 전입 신고가 안 되는 게 대부분입니다.

임차인 입장에서는 전입신고가 필요하지만 임대인 입장에서는 임차인의 전입 신고가 불리한 면이 있기 때문에 항상 많은 논란이 됩니다.

> 확정 일자 받는 법 안내

오피스텔 전입 신고하는 이유

임차인이 전입 신고를 해야 하는 이유는 바로 내 전세금이나 보증금을 보호하고 제대로 돌려받기 위함입니다. 

임차인은 이사 시에 전입 신고와 더불어 확정일자를 받고 거주를 해야 주택임대차 보호법에 따른 대항력을 획득할 수 있습니다.

이로써, 우선 변제권을 획득할 수 있고 안전하게 보증금과 전세금을 지킬 수 있습니다.

하지만 업무용 오피스텔의 경우는 이 전입신고가 안 되는 경우가 많습니다. 그 이유는 다음과 같습니다

업무용 오피스텔 전입 신고 안 되는 이유

업무용 오피스텔 전입 신고 안 되는 가장 큰 이유는 임대인의 세금 문제 때문입니다. 

업무용으로 등록된 오피스텔의 경우 주택수에 포함이 되지 않기 때문에 종부세 합산 과세가 안 되는 이점이 있고, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 장점이 있습니다.

대부분의 오피스텔 소유주인 임대인의 입장에서는 오피스텔이 주택으로 포함되어 재산세나 종부세 등 각종 세금을 더 많이 내야 하는 경우를 꺼려합니다. 이는 불법적인 것이 아닌 어쩌면 당연한 결과입니다.

> 전세 보증 보험 가입 조건 집주인 동의 통보 필요한가

업무용 오피스텔 전입 신고할 경우

전입 신고가 안 되는 업무용 오피스텔의 경우 임대차 계약서 상에 해당 내용에 대한 특약 내용이 기재되어 있는 경우가 많습니다.

만약 이를 어기고 전입신고를 하게 되면 전입 신고 금지 항목에 대한 위반사항으로 인해 임대인은 발생하는 모든 피해에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또한, 전입신고를 하게 되면 임대인은 다주택자가 되기 때문에 각종 세금을 더 많이 내야 하며 환급받은 부가세 10% 또한 다시 뱉어내게 됩니다.

이렇게 업무용 오피스텔에 전입신고를 하게 되면 전입신고와 실거주를 확인하기 위한 현황조사가 나올 수 있기 때문에 임대인 모르게 전입 신고를 진행하는 것 또한 불가능한 부분입니다.

업무용과 주거용 오피스텔 세금 차이

업무용과 주거용 오피스텔은 세금에서 많은 차이가 발생합니다. 취득세율의 경우는 4.6%로 동일합니다.

다만 종부세의 경우 주거용의 경우 주택과 합산되어 계산되지만 업무용 오피스텔의 경우는 거의 과세가 안된다고 볼 수 있습니다. 

또한 재산세에서도 큰 차이를 보입니다. 주거용 오피스텔의 경우 공동주택 가격의 60%, 세율 0.1~0.4%가 적용됩니다.

하지만, 업무용 오피스텔의 경우 건물시가표준액의 70% 적용 후  세율 0.25%, 토지분은 공시지가의 70% 적용 후 세율 0.2 ∼0.4% 적용되기 때문에 업무용 오피스텔이 더 많이 나오게 됩니다.

양도세 또한 주거용의 경우 양도소득세 계산 시 주택수에 합산돼 계산되지만 업무용의 경우는 일반건물로 양도소득세가 계산됩니다.

바로 이러한 차이로 업무용 오피스텔은 전입 신고가 어려운 점이 있습니다.

> 근저당이란 저당 차이 쉽게 설명, 효력 발생 시점 총정리

오피스텔 주거용 업무용 확인 방법

오피스텔이 주거용인지 업무용인지 확인하는 방법은 건축물대장을 떼어보면 확인이 가능합니다. 

건축물대장은 정부 24를 통해서 신청 및 발급이 가능하며, 건축물대장상에 주거용으로 기재가 되어 있을 경우 주거용 오피스텔로 볼 수 있습니다.

건축물대장 등·초본 발급(열람) 신청 | 민원안내 및 신청 | 민원24 | 정부24

접속량이 많아 접속이 불가능합니다. 잠시 후 다시 접속해주세요

www.gov.kr

업무용 오피스텔 전입 신고 대체 방법

업무용 오피스텔에 대한 전입 신고를 할 수 없다면 전세권 등기 설정으로 내 보증금을 보호할 수 있습니다.

이는 법원 등기소에 가서 전세를 얻은 집의 등기사항 전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것으로, 확정일자와 입주 및 전입신고의 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖습니다.

다만, 임대인의 동의가 필요하며, 다만 이때 발생하는 비용은 임차인이 납부해야 합니다.

비용의 경우 전세보증금의 0.002%와 지방교육세 등기신청 수수료 및 법무사 수수료를 포함해 나중에 취소 비용까지 발생하기 때문에 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.

> 전월세 온라인 신고방법 안내

전월세 신고방법 온라인으로 간편하게, 기일 초과시 과태료 부과

전월세 신고방법 온라인 오프라인 안내 전월세 신고는 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 하며 이를 초과 시에는 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 보증금 6천만 원 초

sesang100004.tistory.com

업무용 오피스텔 전입 신고 어려운 이유와 대처 방법에 대해 알아봤습니다. 전입 신고 안 하고 살면 보증금이나 전세금에 대해 불안한 면이 많기 때문에 전입 신고는 꼭 필요한 부분이지만 업무용 오피스텔의 경우는 어려운 점이 많습니다. 이처럼 전입신고 안될 때는 위의 다른 방법을 활용해보시는 것도 좋습니다

오피스텔 세금부과 기준 제각각 주의해야
매매에선 주택 간주, 청약제도에서 업무용 시설 취급
취득세, 양도세 부과 기준은 제각각
오피스텔 분양권은 주택으로 간주 안해

[헤럴드경제=박일한 기자] 요즘 투자 목적으로 인기를 끌고 있는 주거용 오피스텔은 참 헷갈리는 존재다. 상황에 따라 주택으로 분류돼 취득세나 양도소득세 중과 대상이 되기도 하는데, 어떤 경우엔 업무용 시설로 보고 주택이라면 면제되는 부가가치세 과세 대상이 되기도 한다.

오피스텔은 ‘주거용’일 수도 ‘업무용’일 수도 있다. 주택이 되기도 하고, 업무용 시설이 되기도 한다. 주택으로 보느냐, 업무용 시설로 분류되느냐에 따라 세금은 달라진다. 투자목적으로 오피스텔을 사는 걸 염두에 둔다면 반드시 알아야할 헷갈리는 오피스텔 세제를 정리했다.

▶‘아파텔’은 주택 대우 받는 ‘준주택’= 일명 ‘아파텔’로 통하는 ‘주거용 오피스텔’은 주택법상 ‘준주택’으로 분류된다. 주택으로 대우받는 주거시설이란 이야기다. 주거용 오피스텔엔 씽크대, 침대 등 주거를 위한 내부 시설을 설치할 수 있다. 일부 바닥 난방도 허용된다. 주택임대사업 등록을 하면 세입자가 일반 주택에 이주한 것과 똑같이 전입신고를 할 수 있다. 주택으로 보는 것이다.

‘업무용 오피스텔’은 말 그대로 업무용이다. 소기업이나 개인이 사무시설이나 상업시설을 설치하고 일을 하는 공간이다. 업무용 오피스텔 소유주는 부가가치세법상 일반사업자에 해당하며 임대료 수입에 대한 부가가치세와 소득세를 내야 한다. 업무용 오피스텔은 주택이 아니다.

광화문 인근 오피스텔 밀집지역 [연합]

건축법상 오피스텔로 허가 받은 건축물이지만 향후 주택도 될 수 있고, 업무용 시설도 될 수 있다는 이야기다. 사용을 어떻게 하느냐에 따라 세금이 달라지는 것이다.

오피스텔을 업무용으로 쓰면 세금을 계산할 때 당연히 주택 수에 포함하지 않는다. 1주택자가 업무용 오피스텔을 소유했다고 2주택자가 되지 않는다.

주거용 오피스텔도 원래 주택 수에 포함하지 않았는데, 작년 ‘7·10 대책’으로 상황이 달라졌다. 주거용 오피스텔을 투자 목적으로 사는 사람들이 늘면서 시세가 급등했고 주요 세입자들인 1~2인가구 부담이 늘자, 정부가 주거용 오피스텔도 주택으로 간주하는 규제를 한 것이다. 이 대책 이후 작년 8월 지방세법이 개정돼 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 보고 세금을 부과한다. 이게 상황을 좀 복잡하게 만들었다.

▶사는 순서에 따라 취득세 달라져 주의해야= 일단 주거용 오피스텔은 주택으로 간주해 세금을 부과하기로 했지만, 취득세·양도소득세 등을 적용하는 방법이 달라 신경 써야 한다.

먼저 취득세는 경우의 수가 많다. 기본적으로 조정대상지역에서 1주택자가 주택을 사려면 취득세를 8% 내야 한다.(일시적 2주택자 제외) 2주택 이상을 가진 사람이 주택을 한 채 더 사려면 집값의 12%나 되는 취득세를 내야 한다. 1주택자가 서울에서 평균값 수준인 9억원짜리 집을 한 채 사려면 취득세만 7000만원이상을 내야하고, 2주택이상 보유자가 9억원 주택을 산다면 취득세만 1억원이상 내야 한다는 뜻이다.

그런데 주거용 오피스텔을 살 때 적용하는 취득세 기준은 다르다. 주거용 오피스텔을 주택으로 간주한다고 했지만, 취득세는 주택처럼 부과하지 않는다. 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 산다면 취득세는 기존 보유주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 동일하다. 두 채, 세 채를 사도 마찬가지다.

조심해야하는 건 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 때다. 이 때는 주택을 한 채 보유했다고 간주해 취득세를 내도록 했다. 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 산다면 취득세 8%를 내야한다. 오피스텔이 두 채 이상 있거나, 일반 주택과 오피스텔을 합해 두채 이상 있으면 새로 주택을 더 살 때 12%나 중과한다. 주거용 오피스텔을 가지고 새로 주택을 살 땐 오피스텔을 주택으로 치고 취득세를 부과하는 것이다. 말하자면 오피스텔과 주택의 취득 순서에 따라 취득세가 달라진다는 이야기다.

따라서 무주택자인데 주택도 사고, 오피스텔에도 투자하고 싶다면 일단 주택부터 사는 게 유리하다. 무주택자라면 최초 주택을 살 때 적용받는 취득세(1.2~3%)는 오피스텔보다 훨씬 낮다. 오피스텔은 무주택자가 첫 번째로 사든, 다주택자가 여러번 사든 4.6% 세금을 낸다.

▶양도소득세 일반 주택과 동일하게 적용= 양도소득세 적용 기준은 주거용 오피스텔도 일반 주택과 똑같다.

다주택자가 매매 차익이 많이 생기는 주택을 처분하려면 양도세를 많이 내야 한다. 주택보유수, 보유기간, 규제지역 여부 등에 따라 적용하는 세율이 다른데, 2주택자가 조정대상지역에서 1년 미만 보유한 주택을 팔 땐 매매 차익의 절반(50%)을 양도세로 내야 한다. 1년이상 2년 미만이면 40%를, 2년 이상은 6~42%의 양도세를 부과한다. 3주택 이상을 가진 사람이 주택을 팔 땐 조건에 따라 매매 차익의 60% 이상을 양도세로 낼 수도 있다.

주거용 오피스텔도 똑같이 취급한다. 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 때 기존 다른 주택보다 먼저 팔든 나중에 팔든 상관없이 양도세 중과 기준이 적용된다. 최대 60% 이상 중과할 수 있다는 이야기다. 예컨대 3주택자가 1억원 매매차익이 난 5억원짜리 주거용 오피스텔을 1년안에 처분한다면 양도세와 처음 취득했을 때 취득세를 고려하면 실제 챙길 수 있는 돈은 1000만~2000만원 정도밖에 안될 수도 있다.

양도세 부과의 관해선 주택과 똑같이 적용되기 때문에 주거용 오피스텔만 1채 가지고 있는 1세대1주택자라면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 주거용 오피스텔도 조정지역에선 2년 실거주 요건도 적용한다.

▶오피스텔 분양권은 주택 아냐= 청약시장은 또 완전히 다른 조건이 적용된다. 요즘 서울 도심이나 인기지역 역세권에서 분양하는 주거용 오피스텔에 사람이 수천명씩 몰리는 건 청약제도에선 주거용 오피스텔을 주택으로 보지 않기 때문이다. 그래서 청약통장이 없어도 청약할 수 있고, 거주지 제한 등도 적용받지 않고, 만 19세 이상이면 누구나 부담없이 청약 신청을 할 수 있다.

기존 주택이 있는 상황에서 오피스텔 분양권을 취득했다고 다주택자로 취급하지 않는다. 오피스텔은 분양을 받은 후, 실제 사용하기 전까지 용도(주거용·업무용)를 확정하지 않았기 때문에 주택으로 계산하지 않는다. 당연히 오피스텔 분양권은 취득세 및 양도세를 산정할 때 주택 수에 포함하지 않는다. 오피스텔에 당첨됐다고 다주택자 세금 중과 등을 걱정할 필요가 없다는 이야기다.

청약제도에선 오피스텔을 주택으로 간주하지 않기 때문에 기존 주거용 오피스텔 보유자가 새 아파트를 분양받을 때도 청약자격 등에서 제한을 받지 않는다. 한국부동산원 청약홈의 ‘청약제도안내’ 사항엔 오피스텔 관련, ‘아파트를 청약할 때 오피스텔 소유는 주택소유로 보지 않는다(주거용·업무용 포함)’고 명시해 놓았다. 오피스텔을 가지고 있다고 일반 아파트 청약에서 불이익을 당하지 않는다는 것이다.

그러니 직장과 가까운 도심에 주거용 오피스텔을 분양받아 살다가 향후 일반주택을 분양받아 살겠다고 계획하는 사람들이 많을 수밖에 없다. 도심 주거용 오피스텔은 수요가 많아 향후 매매차익도 기대할 수 있다.

1~2인가구 뿐 아니라 3인 이상 가구가 거주할 수 있는 중형 이상 주거용 오피스텔이 아파트를 대체할 투자 수단으로 부각 되면서 인기를 끌고 있다. 사진은 LH가 관광호텔을 개조한 청년주택 ‘안암생활’전경. [헤럴드경제DB]

▶여전히 아리송한 오피스텔 ‘논란 여전’= 주거용 오피스텔은 이처럼 매매시장에선 주택으로 간주하지만, 청약시장에선 주택이 아닌 것으로 분류한다. 취득세를 낼 때나, 양도세를 부과할 때 기준도 제각각이다. 위치가 애매한 만큼 논란도 계속 되고 있다.

지난달 19일 대법원에서 나온 판결은 오피스텔 관련 헷갈리는 법적용 현실이 그대로 드러났다. 주거용으로 분양된 소형 오피스텔은 주택이 아니라는 취지다.

건물주인 A씨는 2013년 14층 규모의 주상복합 건물을 지어 분양했다. 이중 소형 오피스텔 36실도 있었는데 부가가치세를 신고하지 않았다. 주거용으로 짓고 분양해 부가가치세가 면제 대상인 ‘85㎡ 이하 국민주택’이라고 판단했기 때문이다. 하지만 세무당국은 국민주택에 주거용 오피스텔은 포함되지 않는다며 A씨에게 부가가치세 4억5000만원을 부과했다. A씨는 즉각 소송을 냈다. 1심은 A씨가 패했다. 법적으로 오피스텔은 부가가치세 면세 대상인 85㎡ 이하 국민주택이 아니라는 취지에서다.

하지만 2심 판단은 달랐다. 주택법상 준주택에 포함되고 온돌 등을 설치해 주거용으로 쓰고 있는 주택이라고 봐야 하기 때문에 영업용 시설에 부과하는 부가가치세를 내라고 하는 건 부당하다고 판단했다. 과세 표준 계산은 형식보다는 실제 어떻게 사용되고 있는 지에 따라야 한다는 실질 과세 원칙을 적용했다. 건축물대장상 오피스텔이지만, 실제 주택으로 사용하고 있다면 법 취지에 따라 부가가치세를 면제받을 수 있다는 것이다.

그런데 이 판결은 대법원에서 또다시 뒤집혔다. 재판부는 부가가치세 면세 대상을 판단하는 기준은 건축물 공급 당시 건축물대장의 용도를 기준으로 판단해야 한다고 봤다. 공급 당시 건축물의 용도가 업무시설인 오피스텔이어서 부가가치세 면세 대상에서 제외된 이상 실제 주거 용도로 사용되고 있다고 해도 다르게 볼 수 없다는 판단이다. 법적용 현실에선 오피스텔이 아직 주택으로 간주하지 않는다는 것이다.