부동산매매계약서 직거래 - budongsanmaemaegyeyagseo jiggeolae

집값이 폭등하면서 부동산 직거래가 늘어나고 있다. 실제로 국내 한 직거래 플랫폼에 따르면, 직거래 매물 수와 직거래 매물을 등록한 회원 수는 올해 9월 기준 지난해 같은 기간보다 1.5배 증가했다. 누적 조회수도 같은 기간 대비 1.65배 늘었다.

여기에 부동산 중개 플랫폼까지 대거 등장하면서 최근에는 부동산 직거래 방식을 선호하고 있다. 부동산 직거래는 말 그래도 공인중개사를 거치지 않고 매도인과 매수인이 직접 거래하는 방식이다. 소형 전·월세주택이 주를 이뤘다면 최근에는 아파트나 소형빌딩, 상가 등의 직거래도 증가하고 있다.

부동산 직거래는 중개 수수료를 절감할 수 있고 시간을 단축할 수 있다는 점이 강점으로 작용한다. 현행 중개수수료율 규정에 따르면 6억원 주택을 매매할 경우 수수료는 최대 300만원이고 3억원 전셋집을 임차할 경우에도 최대 120만원을 내야 하는 등 부담이 적지 않다. 9억원 이상의 주택 매매시에는 810 만원 이내에서 협의하여 정하도록 하고 있어 최근 상승한 부동산 가격을 고려하면 거래에 있어 중개수수료에 대한 고민이 생길 수밖에 없다.

하지만 직거래가 증가할수록 관련 계약 사기 등 각종 피해 사례도 늘고 있어 각별한 주의가 필요하다. 허위매물 게재는 물론, 가짜 집주인이 보증금이나 계약금을 가로채는 일도 발생한다. 계약서 작성 시 필수 사항을 누락해 피해를 보는 사례도 적지 않다.

법무법인 한별 부동산 리스크 관리팀 강민주 변호사의 설명에 따르면, 부동산 직거래 시 공인중개사에게 계약서 대필을 의뢰하는 경우가 있다. 하지만 공인중개사는 중개업무의 일환으로서 계약서를 작성할 수는 있지만 중개를 수반하지 않은 거래에 대하여 수수료를 받고 계약서 작성을 하면 위법할 뿐 아니라 위험한 일이 될 소지가 있다.

공인중개사법 제26조(거래계약서의 작성 등)에서는 `개업 공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래계약서를 작성해 거래 당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간동안 그 사본을 보존해야 한다`고 명시하고 있다.

이를 해석하면 중개가 이뤄졌을 때 계약서를 작성할 수는 있지만 공제증서나 중개사의 직인을 첨부하지 않고 단순히 부동산 계약서를 대필하는 것은 불가하다는 것이다. 간혹 공인중개사 사무소 인장과 공제증서를 제공하면서 계약서 작성비용을 받는 경우도 있지만 이 역시 위반에 속한다.

법무법인 한별 리스크 관리팀 김혜연 변호사는 "이 경우 향후 계약 관련한 분쟁이 발생했다고 해도 대필한 중개사에게 도움을 받거나 책임을 묻기 어렵다. 부동산 직거래를 할 때에는 법률전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다. 변호사를 통해 부동산 계약서를 작성하는 경우 변호사가 직접 관련 서류와 권리관계를 확인하여 계약문구를 작성하기 때문에 예상치 못한 피해와 분쟁을 사전에 예방할 수 있다. 부동산 중개수수료에 비하면 저렴한 비용으로 자문을 받을 수 있다."라고 설명했다.

얼마 전, 저는 소유하고 있던 아파트를 지인에게 팔기로 했습니다.

확실한 매수자가 정해졌으니, 중개비를 아낄 겸 직접 부동산매매 계약을 해봤습니다. 매매계약서 작성하는 것 자체는 당사자간 셀프로 진행하는게 별거 없더라구요! 

직거래 부동산매매계약서 양식.docx

0.02MB

직거래 부동산 매매 계약 순서

1. 신분이 확실한 매수자를 구합니다. 
2. 매수자와 계약금, 중도금, 잔금날짜 및 이사계획 등을 협의합니다. (보통 공인중개사님이 조율해주는 것들이요) 
3. 부동산매매계약서 2장과, 인감도장, 신분증, 건축물대장 및 등기부등본, 매수인은 이체할 계약금까지 가지고 계약일날 만납니다. 
4. 매도자와 매수인의 신분증과 본인여부 확인하고, 건축물대장의 주소지와 건물상태, 현 소유자 상태, 등기부등본 을구에 있는 근저당권을 확인합니다. 
5. 샘플과 같이 매매계약서를 작성합니다. 특약사항은 서로 협의한 내용으로 넣으면 됩니다. 내용이 길면, 새로운 장을 추가해서 특약사항만 따로 적을 수도 있습니다. 
6. 그리고, 매매계약서 상에 있는 소재지는 꼭 건축물대장에 나온 주소지로 넣습니다. 동일한 물건이라는 것을 확인하기 위함입니다!
7. 매수인과 매도인은 (인) 부분은 서명과 인감도장을 찍고, 매매계약서 두장을 겹쳐놓고 인감도장으로 간인을 찍습니다. 
8. 이제, 매수인은 계약금을 매도인 계좌로 이체합니다. 매수인과 매도인은 계약금이 잘 갔는지 확인합니다. 
9. 이러면 일반적인 매매계약은 끝났습니다^^ 직거래지만 엄연히 계약이니만큼 서류에 남긴 내용과 날짜를 반드시 지켜야 합니다~ 이제, 30일 내로 부동산거래신고를 해야할 일이 남았지요! 

부동산 직거래 매매로 한 경우 or 공인중개사를 통해 중개를 받은 경우, 아직은 매매계약서를 작성하지 않았지만, 부동산 매매 목적에 맞게 조건에 대해 합의가 된 이후 가계약금이 입금되었다면 이는 취소해도 돌려받지 못합니다.

' 매매금액 ㆍ 입주시기 ' 에 대해 합의가 되었고, 그 이후 가계약금을 입금하였으나, 매수인의 마음이 바꾸어서 취소하는 상황이라면 가계약금을 돌려받지 못하며, 계약금을 얼마로 하기로 약속한 경우 계약금을 모두 매도인에게 지급해야 할 수 있습니다.

부동산직거래 매매 진행시 계약금, 중도금, 잔금을 정해야 하는데, 중도금은 꼭 해야할 필요는 없지만, 혹시 계약일 이후로 잔금일 사이에 시세가 갑자기 상승할 경우 매도인이 취소할 가능성이 있기에, 중도금은 1,000만원 정도만 넣는게 좋습니다.

직거래 매매하려는 부동산의 시세와 담보로 되어 있는 채무의 규모에 따라 금액은 달리 해야 하며, 계약금은 꼭 매매금액의 10% 는 아니므로, 잘 나누시기 바라며, 되도록 잔금일에 모두 지급하는 것으로 하는 것이 좋습니다.

매수인이 집을 보면서 확인한 하자는 잔금일 전까지 매도인이 수리해주는 조건 or 매매금액을 낮추는 조건 등으로 협의하시면 되며, 잔금일 이후 매수인이 입주하여 확인한 하자 중 매도인의 담보책임에 해당되는 하자는 매도인에게 별도로 청구할 수 있습니다.

부동산에 대한 연식에 따른 상태에 따라 변하는 것은 매도인도 책임이 없고, 매수인도 통상적으로 이를 감안하고 구입하는 것이라 해석되므로, 매수인은 집을 볼때 큰 하자 부분이 있는지를 확인하는게 좋습니다.

위 자료는 매매로 진행시를 가정하여 주요 세금에 대해 계산한 자료로, 무료상담 신청시 세금과 수수료에 대한 모든 항목을 100% 공개하여 안내 후 정식으로 의뢰받아 잔금일에 방문하여 처리해드립니다.

부동산직거래 매매로 하는 방법 및 절차 역시 궁금한 점을 질문주시면 실무 부분이 저촉되지 않는 선에 한하여 무료답변을 해드리고 있으며, 매도인과 매수인 그리고 법무사가 모두 모이는 날은 잔금일입니다.

증여 관련 문서 ㆍ 상속 관련 문서 등 매매 이의외 다른 부동산등기는 내용을 어떻게 채우느냐에 따라 영향을 많이 받게 되지만, 매매 관련 문서인 매매계약서는 매도인과 매수인을 보호하는 기본적인 내용이 모두 들어가 있습니다.

매매 대상 부동산의 정보와 매도인과 매수인의 인적사항을 잘 적은 후 별도 합의된 부분에 대해 내용을 적으시면 그것으로 매매계약서에 대한 효력은 발생하지만, 변수에 대해 차단하지 못하는 부분은 매수인이 고용한 법무사에서 체크해드립니다.

인터넷 ㆍ 문구점에서 찾은 것도 사용 가능하고, 매매등기 담당 법무사 고용시 저희 법무사카페에서는 무료로 작성해드리므로, 굳이 몇 십만원을 지급하여, 공인중개사에게 써달라고 하지 않아도 됩니다.