윗집의 귀책으로 누수가 났을 경우 조치를 신속히 취하지 않으면 아랫집의 손해가 가중되고 그 배상책임은 고스란히 윗집에서 지게될 위험이 있으므로 누수원인은 양자 모두 신속하게 찾을 필요가 있습니다.
누수탐지 비용이 문제이나, 우선 아랫집의 비용으로 누수탐지를 진행하고 윗집에 귀책사유가 있는 것이 확실하고 납득가능할 때 같이 분담하거나 윗집이 그 비용을 부담하는 방식으로 조율하시면 되겠습니다.
문제는 윗층에 일상책임보험이 없는것, 누수된 관이 전용면적이 아닌 공용면적에서 터졌다고 주장하고 있습니다. 이렇게 주장하는 근거는 저희가 이사오기 8년전에 이 아파트가 화상실 관을 지하수에서 펌프를 이용해 물을 공짜로 사용했습니다.
그러다 그 지하수에 연결되었던 관을 다시 직수관으로 이어서 사용한다 했습니다.
이 부분은 이번일 터져서 이번에야 저희가 알았습니다.
직수관 따로 화장실 관 따로 되어있다는 겁니다. 확인은 안되고 윗층말입니다. 그래서 공용면적이다라고 주장하고 있습니다.
누수가 발생했을시 저희가 윗집 아파트 현관옆 수도관 밸브를 잠갔으나 물은 계속 나오고 있었습니다.
현재 수도를 100톤을 사용햇다치면 식수로 사용하는게 80톤은 계량기통해서 들어오고 나머지 20톤은 화장실 수도관 통해서 들어오니 그 20톤은 아파트 세대별로 n/1로 계산해 요금을 책정하고 있습니다. 저희가 조사해보니 공용면적이라도 전용면적에서 사고가 발생하면 윗층 부엌부분에서 터진점을 감안해 윗층이 보상해주어야 한다는 주장을 뒷받침하는 대법원 판례를 찾았습니다.
소송을 하면 기간도 오래걸리고 비용도 많이드니 합의롤 하고 싶었으나 윗층은 자꾸 말을 바꿔 마지막에는 말도안되는 금액을 제시하였고 그 금액 안받을거면 소송하라고 했습니다.
전체 천정수리 비용, 도배비용, 바닥에까지 물이 흘러내려 바닥까지 손해난점(안방 바닥 재질이 나무 재질이여서 물듬 현상보임) 이사비용을 견적을 받으니 2천이 넘었습니다. 견적은 몇군데 받았는데 거의 비슷한 금액이었습니다. 이웃이고 윗집에서 따로 든 보험이 없다하니 저희가 최대한 양보해서 천정수리비용, 도배만 수리요구를 했습니다.
윗층에서 인테리어 업자도 자기들이 선정할거고 이사안가고 집에서 짐을 옮기면서 작업해줄 수 있다해서 구두합의를 하고 기다렸는데 막상 닥치니 천만원 받든가 소송하든가 하는 자세로 나왔습니다. 저희는 천정수리 도배 그리고 열흘정도 걸리는 기간에 있을 숙박비를 요구했으니 묵살 당했습니다. 이렇게 누수가 된 곳이 부엌 아일랜드식탁쪽 인점 즉 전용면적에서 누수가 된점 그러나 그 수도관이 화장실 관인점 이것은 수도밸브를 잠궈도 물이 계속 흘러서 화장실관이다 라고 추측한점. 최대한 양보를 했으나 노인들이라 말이 안통합니다.
실제 명의는 아들이라 아들과 이야기하겠다고 해도 며느리랑만 대면을 시켜주었는데 며느리가 더 소송할테면 해라라고 나오고 있습니다. 어쨌든 저희는 피해를 보았고 그 피해부분이 애매한 상황입니다. 변호사를 만나보니 한 변호사는 공사전에 소송을 걸어라 공사를 먼저 시행하면 나중에 감정인이 나왔을때 불리할 수 있다. 또 한 변호사는 최대한 여러군데 견적을 받아 그 곳에서 제일 저렴한 인테리어 업체랑 계약하고 그 비용을 윗집에 청구해라 라고 합니다.
저희는 그냥 저희가 피해받은 부분만 보상받고 싶은데 윗집은 말도 안되는 가격 제시하고 소송을 하려니 감정비니 변호사비니 또 소송기간이 길어 어떤 선택을 해야할지 모르겠습니다. 변호사비용보다 감정비용이 훨씬 많이 나온다는데 만약 소송을해서 감정을 받게 되면 어떤점을 유의깊게 보고 또 저희가 취해야할 것은 무엇인지 궁금합니다.
물은 누수당시 다 되었고 물떨어져서 천정 도배벽지가 뜨는 것들은 다 동영상촬영되어 있습니다. 그러나 6개월이 지나 지금은 겉으로 보기엔 부엌천정과 안방 천정 일부분의 곰팡이 부분 물얼룩 자국만 보이고 아이들방은 괜찮아 보입니다. 군데군데 곰팡이 자국은 있으나 미미한편입니다. 구두합의만 믿고 기다렸다가 오히려 피해상황이 축소되 보이는 상황입니다. 건설 전문 변호사시니 이런 상황이라면 어떤 선택을 하는게 바람직한지 의견부탁드립니다.
답변
□ 아파트 누수사고
현재 질문자께서 공동주택에 거주하면서 윗집에 설치된 화장실 급수배관에서 발생한 누수로 인해 수침손해가 발생하였으며, 해당손해에 대한 배상처리 과정에 대해서 질문하였습니다.
배상책임 사고는 아래와 같은 진행과정을 통해 처리됩니다.
사고원인파악 → 원인에 따른 불법행위자 검토 → 손해액 산정 → 양측사이 합의 → 결렬시 조정이나 소송
1. 사고원인 파악
본 사고는 배관누수사고로 사고원인을 가장 직접적으로 파악할 수 있는 사람은 해당 배관을 수리한 누수배관 수리업체로 판단되며, 해당 수리업자를 통해 사고원인을 파악할 수 있는 누수부위 사진, 누수원인 및 누수부위를 특정하여 본 사고에 대한 소견서 등을 접수 받으십시요.
보통 건물 신축 후 상당기간이 경과된 매립배관의 경우ㅡ 노후화로 인한 원인으로 누수가 많이 발생합니다.
사고원인에 대한 객관적인 판단자료 없이는 원인에 따른 불법행위자를 특정할 수 없으며, 이 과정은 배상책임 사고 진행시 가장 중요한 과정입니다.
2. 원인에 따른 불법행위자 검토
위 과정을 통해 누수원인과 누수부위가 특정되었으면, 원인에 따른 불법행위자를 검토하게 됩니다.
보통 아파트의 경우 상수도 개량기를 기준으로 내부를 전용, 밖은 공용으로 구분하나, 질문의 내용으로 판단시 본 사건의 경우는 계량기로 인한 구분이 불가하여, 배관의 누수부위가 전유면적 또는 공유면적에 포함되는 파악을 하시기 바랍니다.
3. 손해액 산정
누수 사고시 발생할 수 있는 손해는 아래층 주택 및 가재도구에 발생한 직접손해와 수침주택의 원상복구 공사시 주택을 사용할 수 없을 경우 발생하는 외주거주비인 간접비가 발생할 수 있습니다.
직접손해액 평가시 원칙적으로 동일동급의 시가보상의 원칙으로 하고있어, 피해 세대의 인테리어가 새로 되었을경우 인테리어공사로 인한 경제적 가치 상승을 고려할 수 있어, 인테리어 공사비용에 감가산정을 고려하여 손해액 산정하여야 합니다.
또한 외주비의 경우도 공사로 인해 통상적인 거주가 불가한 경우, 거주주택의 수준 및 거주 인원등을 고려하여 손해액을 산정하여야 합니다.
같은 공간에서 생활하는 거주민끼리는 분쟁은 양측상의 원만한 합의를 통해 해결이 되면 최상의 결과가 될 수 있으나, 양측간의 분쟁의 골이 깊을 경우 법률적인 과정을 통해 해결할 수 밖에 없습니다.
법률정보 · 하자보수
내집에서 물이 샐때, 누수탐지비용과 보수비용은 누가 낼까?
조재광 변호사
2021년 12월 08일
안녕하세요 프리머스 법률사무소 조재광 변호사입니다.
전세이든 자가이든 상관없이 누구나 집에서 거주를 합니다.
거주를 하다보면 누수문제가 간혹 발생하는데 그로인한 분쟁 또한 심심치 않게 발생하곤 하죠.
주택의 누수는 시공 당시의 하자로 인해 발생하는 경우도 있지만 건물의 노후화로 인해 발생하기도 합니다. 사실 이러한 시간의 경과로 인한 누수가 더 일반적이라고 생각합니다.
오늘은 누수로 인한 누수탐지 비용과 보수공사비용은 누가 내야 하는지에대해 알아보도록 하겠습니다.
누수로 인한 손해배상 책임은 대부분 민법 제758조의 공작물 책임입니다. 누수의 원인이 된 공작물이 누구의 소유인지, 즉 어느 집 배관에서 물이 새는지 따져보고 누수 자체에 대한 누수탐지비용이나 보수공사 비용, 나아가 그로인한 벽지 손상 혹은 가구등의 손상에 대한배상책임을 부담할 사람도 정하게 됩니다.
한편 공용부분에서 누수가 발생했을 때에는 공용부분에서 누수가 발생했다면 공동 관리비 또는 입주민들의 합의하에 공동비용으로 수선을 할 때도 있을 것입니다.
사실 누수를 탐지하는 것은 생각보다 어려운 작업이고 그 비용 또한 만만치 않은 경우가 대부분입니다.
일반적으로는 누수의 가능성이 가장 큰 윗집에서 누수탐지비용등을 지불하고 누수탐지 결과에 따라서 구상권을 행사할 수 있을 것입니다.
그렇다면 월세등 임차인의 경우는 어떨까요?
건물의 주요 구성 부분에 대한 수선 의무는 임대인에게 있으므로 임차인의 과실이 아닌이상 시간의 경과에 따라 발생한 누수의 경우는 임대인이 수선하는 것이 맞을 것입니다. 당연히 그에 따른 누수탐지 비용 또한 임대인이 지불하는 것이 맞겠죠. 만일 임차인이 누수탐지 비용등을 먼저 지불했다면 마찬가지로 추후 구상권을 행사할 수 있을 것입니다.
누수문제는 발생의 원인이 명확히지 않은 것이 대부분이고 어느집 배관에서 물이 새는지 알아 내는데 시간과 비용이 많이 발생하는 것이 일반적입니다. 따라서 피해를 보고 있는 당사자들에게 민감한 사안일 수 있겠지요. 그만큼 시간과 비용이 많이 드는 만큼 법적 분쟁으로 이어질 소지가 많습니다.
법적 분쟁으로 이어질 경우 당연히 경험 많고 능력있는 변호사의 선임이 가장 중요하다고 말씀드릴 수 있습니다.
저희 프리머스 법률사무소는 경험많고 능력있는 변호인단이 여러분의 1대1 법률 파트너가 되어드립니다.
까다롭고 어려운 법률문제, 저희 프리머스 법률사무소와 함께 해보심이 어떨까요?