요즘 부동산 규제도 복잡하고 대출도 어렵고 주택 구입 및 임차시 자금 조달에 어려움이 많습니다. 그래서 부모로부터 자금을 빌리는 경우가 생길 수 있습니다. 또한 실제로 부모가 힘들게 모은 노후자금을 증여받기 보다는 빌린 후 갚겠다는 자녀들도 많아 졌습니다. 이렇게 부모로부터 돈을 빌리는 경우 세금을 내야 하는지 궁금해 하시는 납세자분들이 많습니다.
1) 전세자금이 부족하여 부모님에게 2억원 빌리기로 하였습니다.
2) 주택취득자금이 부족하여 5억4천만원을 2년 후 일시상환으로 빌리기로 하였습니다.
부모자식 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 특수관계자 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다.
하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)
또한 10년간 증여가 없었다면 성인자녀에 대한 증여 공제 5천만원을 활용하여 이자에 대한 증여세 부담을 완화 할 수 있습니다. 단 10년 5천만원 한도를 조심해야 합니다.
과세관청은 무상으로 금전을 주고 받는 경우 증여로 보는 규정이 있으므로 세심한 주의가 필요합니다. 이 때문에 금융계좌를 이용하여 거래 하시고 계약서를 작성하시는 것이 다툼의 소지를 줄일 수 있습니다. 또한 계약 내용에 따라 원금 상환 및 이자 지급을 이행하여야 합니다. 마지막으로 계약서의 사실확인을 위해서는 확정일자를 받아 놓는 것이 좋습니다.
집값이 가파르게 상승하면서 무주택자가 더 늦기 전에 가능한 수단을 모두 동원해 주택을 사는 이른바 ‘영끌’ 매수를 하는 경우가 많다. 그 과정에서 부모의 도움을 받은 것은 아닌지에 대해 세무조사가 집중되다 보니 이를 피하기 위해 다양한 꼼수를 쓰다가 적발되곤 한다. 국세청에서 발표한 세무조사 사례 중 부모와 자녀의 전세계약이 문제가 된 이유는 다음과 같다.
자녀가 고가 아파트를 매입했는데 알고 보니 그 아파트에 사는 아버지로부터 매입한 것이다. 자녀가 매입했지만, 부모가 계속 그 집에 거주해야 하므로 매매계약과 동시에 자녀와 아버지는 전세계약을 했다. 그 덕에 자녀는 거액의 매매대금에서 전세보증금을 제외한 나머지만 아버지에게 지급하면 됐다. 그러나 그마저도 자금이 부족해 일부는 아버지에게 빌린 것으로 소명한 것이다. 이 경우 국세청은 도대체 어떤 점을 문제 삼은 것일까?
사실 부모와 자녀가 전세 계약을 하는 것은 전혀 문제가 되지 않는다. 단, 그것이 어떠한 허위나 가장이 없는 사실이어야 한다. 그러나 위 사례에서는 조사 결과 임대인인 자녀가 임차인인 아버지와 함께 살고 있다는 사실이 적발된 것이다. 자녀가 따로 살지 않고 임차인인 아버지와 함께 살고 있다면 임대차 계약은 허위에 불과한 것이기에 그 보증금 액수만큼 자녀가 주택 구매자금을 증여받은 것으로 보아 증여세가 추징됐다.
증여로 오해받지 않으려면
부모와 자녀가 전세계약을 한 경우 증여로 오해받지 않으려면 어떻게 해야 할까? 실제 전세계약처럼 똑같이 하면 된다. 부모·자녀 관계라 해도 반드시 전세계약서를 쓰고 보증금도 주고받아야 한다. 특히 보증금을 주고받은 금융거래 내용은 추후 국세청이 살펴볼 수 있으니 확실하게 해 두는 것이 좋다.
그리고 임차인은 전세계약 내용과 같이 임차한 주택에 실제로 거주해야 하고 전입 신고도 해 두어야 한다. 가족 간의 전세계약이니만큼 확정일자를 꼭 받아야 하는 것은 아니지만, 더 확실히 해두는 차원에서 확정일자까지 받아 두는 것도 좋다.
부모와 자녀가 전세계약을 맺고 함께 거주하면 임대차 관계 자체가 부인될 가능성이 크다. [사진 unsplash]
무엇보다 주의할 것은 임대인이 임차인과 함께 거주할 경우 임대차 관계 자체가 부인된다는 점이다. 단순히 주소만 다른 곳으로 옮겨 놓는 것으로 눈속임할 수 있다고 생각하면 오산이다. 부모 자녀와의 전세계약은 그만큼 국세청도 주의 깊게 살펴보기 마련이고 실제 거주 사실 여부를 다양한 자료를 통해 검증해 볼 수 있기 때문이다. 또한 자녀가 부모와 따로 살 수 있는 경제적 능력이 있는지도 중요하다. 주소만 다른 곳으로 해 놓았을 뿐 소득이나 직업이 없어 부모에게 도움을 받아야 한다면 따로 거주한다는 사실을 의심받을 수밖에 없을 것이다.
향후 전세보증금의 정산도 주의해야 한다. 간혹 임대차 계약이 장기간이다 보니 시간이 많이 흐른 뒤 국세청의 관리가 소홀할 것이라 생각해 부모에게 지급해야 할 전세보증금을 지급하지 않고 슬쩍 넘어가려다가 추후 증여 사실이 적발될 수 있다. 부모와 자녀의 전세계약에 대해 임대차 관계가 끝나거나 임대보증금의 변동이 있을 경우 국세청이 사후관리를 통해 부모에게 지급해야 할 금액 일부를 면제받은 것은 아닌지 살펴본다는 점을 명심해야 한다.
부모 전세 활용한 주택 취득방법
집값이 비싸고 자녀의 자금은 부족하다 보니 부모와의 전세계약을 활용하는 경우가 많아지고 있다. 가령 윤 씨와 같이 결혼 후 전세로 사는 자녀에게 부모가 거주하고 있는 집을 증여함과 동시에 자녀와 전세계약을 하고 그 보증금으로 자녀가 취득세와 증여세를 내게 하는 경우가 그렇다. 그와 달리 자녀가 고가의 집을 매입하기로 계약한 후 잔금을 치를 자금이 부족하다 보니 그 집에 부모가 전세로 들어오게끔 하고 그 전세보증금을 받아서 잔금을 치르는 경우도 있다. 물론 부모는 자신의 집을 타인에게 전세로 내주고 자녀가 매입한 집에 전세로 들어오는 식이다.
부모가 현재 살고 있는 집을 아들에게 매도하면서 부모와 아들간 전세계약을 체결하고(부모는 동 주택에 계속 거주, 매도시 확정일자 받을 예정임) 차액만 부모에게 지불하는 경우 매매인정 여부? 또는 전세보증금이 증여에 해당되는지요? - 전세보증금은 우선 매도금액에서 공제되어 당장 현금거래는 없고, 추후 전세뺄때 받을 것임 -매도예정가 7억원, 전세 4억, 차액 3억은 아들이 지불예정 - 아들은 32세로 직장상 타지역에 거주중임
2022-09-12
증여세
증여세 절세
국세상담센터
질문: 부모가 전세안고 자식에게 매도가능? (2020.05.25)
부모가 현재 살고 있는 집을 아들에게 매도하면서
부모와 아들간 전세계약을 체결하고(부모는 동 주택에 계속 거주, 매도시 확정일자 받을 예정임)
차액만 부모에게 지불하는 경우 매매인정 여부? 또는 전세보증금이 증여에 해당되는지요?
- 전세보증금은 우선 매도금액에서 공제되어 당장 현금거래는 없고, 추후 전세뺄때 받을 것임
-매도예정가 7억원, 전세 4억, 차액 3억은 아들이 지불예정
- 아들은 32세로 직장상 타지역에 거주중임
답변: 부모가 전세안고 자식에게 매도가능? (2020-05-29)
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귀 상담의 경우,
1. 귀 사례의 경우 자녀가 소유한 주택에 부모와 전세계약 등을 체결후 부모가 거주하는 경우에도 동 전세금 등을 부모가 자녀에게 증여한 것으로 추정하며,
실질이 전세계약 등 을 체결하고 대금을 주고 받는 등 전세계약 등이 명백한 경우에는 부모자식간이라도 전세계약 등을 인정할 수 있는 것으로 판단되나,
이후 임대차계약기간의 만료로 인하여 자녀가 부모님에게 반환할 의무가 있는 그 전세금 등을 자녀가 면제받거나 반환하지 아니한 경우에는 증여에 해당하여 자녀에게 상속세및증여세법 제36조(채무면제 등에 따른 증여)에 따라 증여세가 과세되는 것임을 유의하시기 바랍니다.
2. 증여세 과세여부는 부모님과 자녀간에 체결한 전세계약 등이 진실한지 여부, 전세금 등의 실제 수령여부(금융증빙 등), 부모님과 자녀의 거주현황 및 임대현황, 확정일자 여부 등 구체적인 사실을 종합하여 관할세무서장이 판단할 사항이므로 우리센터에서 단정적인 답변드리지 못함을 양해바랍니다.
3. 만일 관할세무서장의 소명요구가 있는 경우에는 위 답변2와 같이 사실상 전세계약이 체결된 사실에 대하여 최대한 입증하여야 할 사례로 판단됩니다.
아래의 관련 법령 및 예규를 참고하시기 바랍니다.
▣ 상증, 재산세과-334 , 2009.09.29
[ 제 목 ] 직계존비속 전세금의 자금출처 인정 여부
[ 요 지 ]
재산취득자금 등의 증여추정을 적용함에 있어 직계존비속으로부터 증여받은 재산을 그 직계존비속에게 임대하고 받은 전세금을 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액은 자금출처로 인정받을 수 있는 것이나, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임.
[ 회 신 ]
「상속세 및 증여세법」 제45조(재산취득자금 등의 증여추정)를 적용함에 있어 직계존비속으로부터 증여받은 재산을 그 직계존비속에게 임대하고 받은 전세금을 당해 재산의 취득 또는 당해 채무의 상환에 직접 사용한 금액은 자금출처로 인정받을 수 있는 것이나, 이에 해당하는지는 전세금을 실제 수령 여부 및 임대재산의 사용현황 등 구체적인 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다.
[ 관련법령 ] 상속세 및 증여세법 제45조 【재산취득자금 등의 증여추정】
상속세 및 증여세법 시행령 제34조 【재산취득자금 등의 증여추정】
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 조부가 현재 거주하고 있는 시가 10억원의 주택을 손자(미성년자)에게 증여할 예정
- 손자는 조부와 별도로 아버지와 함께 거주하고 있음
- 주택 증여 후 조부는 손자에게 증여한 주택을 3억원(시가)에 전세계약 체결 예정
○ 질의내용
- 손자가 조부로부터 받은 전세보증금 3억원으로 증여세를 납부할 경우 증여세 납부에 대한 자금출처로 소명 가능한지
* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.
○ 출처 : 국세상담센터
※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
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