안녕하세요, 로아로니입니다.
아파트 재건축의 절차 및 소요기간을 알아보려고 해요.
이전에도 아파트 재건축 10단계 및 분양가상한제, 초과이익환수제에 대해 포스팅을 한 적이 있는데요.
재건축이나 부동산 관련 공부는 사실 너무 어려운 편이라 복습에 복습을 하려고 해요.
오늘은 재건축 절차를 소요기간과 함께 되새겨 보려고 해요.
이전 포스팅이 궁금하신 분은 예습하고 오세요!
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재건축 공부 - 10단계, 분양가상한제, 초과이익환수제
부동산 공부하면 항상 나오는 '재건축' 오래된 집 허물고 새집 짓는다는 건 알겠는데 제대로 아는 건 실질적으로 없기에 이참에 주요 키워드를 찾아보았다. 재건축 10단계 잠실주공 5단지의 2005
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<재건축 절차 10단계>
<재건축 연한>인 30년이 지난 노후 아파트들은 재건축을 위한 기본계획수립에 들어가면서 재건축 절차를 실행할 수 있습니다. 원래 재건축 연한은 40년이었는데요, 2014년 박근혜 정부때 관련 법 개정을 통해 40년에서 30년으로 재건축 연한을 10년 단축했습니다. 따라서 현행 재건축 연한은 30년이며 지금으로부터 30년 전은,서울 88올림픽을 앞두고 대규모의 아파트들을 지었을 때이기에 재건축 연한에 도래한 많은 아파트들이 현재 서울시 곳곳에 존재합니다.
가장 중요한 1단계는 안전진단인데요.
안전진단은 구조 안전성과 생활 안전성을 토대로 심사되고 현재 재건축 안전진단 기준은 2018년 2월 변경됐는데요, 기존보다 구조 안전성의 비중을 높이면서(20% → 50%) 안전진단 통과가 더 어려워졌다는 평가를 받고 있습니다.
<재건축 재개발 절차 및 소요기간>
안전진단이 통과됐다면 정비구역지정에 들어갑니다. 위 표를 토대로 재건축 소요기간을 예측해보면 정비구역지정 이후 평균 1.2년, 조합설립인가(3.1년), 사업시행인가(1.4년), 관리처분인가(1.4년), 착공(2.6년) 후 준공이 완료되어 평균 9.7년의 소요기간이 걸립니다.
재건축을 바라보는 아파트 단지라 하더라도 아직 안전진단조차 통과되지 않았다면 최소 10년 이상을 바라보고 투자를 해야하는 셈입니다. 또한, 이는 '평균'에 해당하기에 아파트에 따라 정비구역으로 지정이 되어도 조합설립인가까지 한 단계에만 10년이 걸리기도 합니다.
아직 국회에 계류중인 <재건축 2년 실거주>는, 투기과열지구 기준으로 조합원 분양신청 전까지 합산 2년이상의 실거주를 하지 않으면 재건축시 현금청산되는 내용인데요. 아직 통과되지 않았음에도 시장에 많은 부작용을 낳았는데요. 과연 결과는 어떻게 될지 궁금하네요.
오늘
오세훈 시장은 재건축 안전진단 개정을 건의했는데요. 후보시절부터 재건축 기준 완화 및 추진을 공약으로 내세운 만큼, 재선을 위해서라도 남은 임기간 재건축에 힘을 쏟는 모습을 보여줄거라고 예상됩니다. 서울 아파트 재건축 관련해서는 계속 귀를 열고 있어야 하겠습니다.
앞으로도 부동산 재건축 관련해 많은 정보를 올릴 예정입니다.
끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
- 로아로니
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 오늘 발표할 부동산 대책에 재건축 가능 시기를 기존보다 10년 늘리는 방안을 검토하고 있다. 이번 규제가 도입되면 지난 2014년 건축연한을 축소한 지 6년 만에 부활하게 된다.
17일 정부와 부동산업계에 따르면 21번째 부동산 대책에 재건축 건축연한을 준공 30년 이후에서 40년 이후로 연장하는 방안이 논의되고 있다.
건축연한이 연장되면 준공된 지 40년이 지나야 사업을 위한 안전진단을 추진할 수 있다. 안전진단을 신청했다가 퇴짜를 맞은 단지도 적용을 받는다.
앞서 박근혜 정부는 2014년 '9·1 부동산 대책'으로 재건축 건축연한을 준공 후 40년에서 30년으로 줄였다. 규제가 완화되자 집값 상승으로 어어졌다. 시행 이후 3년간 강남·서초·송파 등 '강남3구' 재건축 아파트값의 상승률이 약 30%에 달한다.
정부가 건축연한 강화를 검토한 것은 이번이 처음이 아니다. 2014년 재건축 연한을 40년으로 늘리려 했다가 안전진단 기준을 강화하는 쪽으로 방향을 선회했다.
안전진단 개정안을 통해 주거환경 비중을 전체의 40%에서 15%로 줄이는 대신 구조안정성 항목을 20%에서 50%로 높였다. 전반적으로 주거환경보다는 건물의 낡은 정도, 붕괴 가능성 등을 더 중요한 지표로 제시하며 규제를 강화했다.
김현미 국토교통부 장관도 재건축 건축연한 연장의 필요성을 인식하고 있다. 앞서 김현미 국토교통부 장관도 "재건축은 주거환경을 개선하는 순기능이 있지만 구조 안전성의 문제가 없음에도 사업 이익을 얻기 위해 사회적 자원을 낭비한다는 문제가 있다"며 "건축물의 구조적 안전성이나 내구연한 등의 문제를 종합적으로 검토할 필요가 있다"고 말한 바 있다.
건축연한이 늘어나면 1신도시가 가장 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 특히 1신도시 대장격인 분당신도시의 재건축 추진이 전면 중단된다. 이 지역은 지난 1991년부터 입주를 시작해 올해로 29년째를 맞는다. 주택법상으로는 내년 재건축을 추진할 수 있지만 연한이 10년 미뤄지면 그만큼 사업 진행이 늦어진다. 일부 단지가 수직증축 리모델링을 추진했으나 사업성 부족과 재건축을 하자는 주민 간 마찰로 정비사업이 대부분 지지부진한 상태다.
나머지 1신도시도 상황이 비슷하다. 고양시 일산동구, 일산서구에 조성된 일산신도시는 1992년부터, 경기도 안양시 동안구 평촌신도시는 1995년 입주를 시작했다. 준공된지 현재 25~28년 지났다. 건축연한이 연장되면 재건축 이슈가 당분간 사라지는 셈이다.
서울 주요지역의 정비사업도 지장을 받는다. 안전진단 추진이 활발한 목동 일대가 대표적이다. 1985년부터 입주한 이 지역은 총 14개단지, 2만6000여 가구가 밀집돼 있다. 올해로 준공 35년차를 맞은 서울 양천구 목동6단지가 안전진단 1·2차 관문을 모두 넘었다. 목동 일대에선 처음으로 재건축의 길이 열린 셈이다. 11단지도 1차 안전진단을 통과했다. 이외 안전진단을 통과하지 못한 단지는 건축연한이 늘면 재건축 시기가 장기간 늦어질 수밖에 없다.
강남권에서는 준공된 지 30년 정도 됐지만 안전진단 허가를 받지 못한 서초동 삼풍아파트, 용산 신동아아파트, 송파구 올림픽훼밀리타운, 올림픽선수촌, 개포동 일원우성7차 등이 적용 대상이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "재건축 연한을 10년 늘리면 적용받는 단지를 중심으로 집값이 다소 하락 가능성이 있다"며 "다만 서울 주요지역의 공급부족 현상이 해결되지 않아 집값 안정화 효과가 얼마나 지속될지는 미지수"라고 말했다.